상가 임대차 계약 해지 후 보증금 반환 관련 다툼 판결

원고인 임차인 A와 피고인 임대인 B, C 사이에 상가 임대차 계약 해지 후 남은 임대차보증금을 둘러싼 손해배상 청구 소송입니다. 임차인 A는 계약이 적법하게 해제되었음에도 임대인들이 보증금에서 과도하게 미지급 월세, 부당이득금, 원상회복 비용 등을 공제하려 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 제1심 판결 후 피고들이 항소했으나, 항소심 재판부는 임대차 계약의 해제 시점을 명확히 하고 임차인이 실제 사용·수익하지 않은 기간에 대한 부당이득금 청구는 인정하지 않았습니다. 다만 임차인의 미지급 차임, 사용·수익 기간에 대한 부당이득금, 원상회복 비용, 미납 전기세를 공제한 나머지 보증금과 손해배상금을 원고에게 지급하라고 판결하여 제1심 판결을 일부 변경했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약을 맺고 상가를 사용했던 임차인
• 피고 B, C: 원고에게 상가를 임대해 준 임대인

분쟁 상황

이 사건은 상가 임대차 계약이 해제된 이후, 임차인이 임대인에게 임대차보증금을 돌려받는 과정에서 발생한 분쟁입니다. 임대인 측은 임차인이 미납한 월세, 계약 종료 후에도 건물을 사용·수익했다며 주장하는 부당이득금, 건물의 원상회복 비용, 미납된 전기요금 등 여러 항목을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 이에 대해 임차인은 이러한 공제 주장이 부당하다고 맞서면서 돌려받지 못한 보증금과 이에 대한 손해배상을 요구하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약의 적법한 해제 시점과 그 효력 발생일, 계약 종료 후 임차인의 임차 목적물 사용·수익 여부에 따른 부당이득금 발생 여부 및 범위, 임대차보증금에서 공제할 수 있는 미지급 차임, 원상회복 비용, 미납 공과금의 구체적 액수, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임차 목적물 반환 의무의 동시이행 관계가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

항소심 재판부는 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 일부 취소하고, 피고들은 공동하여 원고에게 총 74,399,929원을 지급하라고 판결했습니다. 이 중 36,810,000원에 대해서는 피고 B은 2020년 12월 29일부터, 피고 C은 2021년 1월 19일부터 2022년 5월 25일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 나머지 37,589,929원에 대해서는 2022년 2월 5일부터 2023년 2월 17일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 소송 총비용은 원고가 40%, 피고들이 나머지 60%를 부담하게 되었습니다.

결론

항소심 법원은 임대차 계약이 2021년 1월 18일 적법하게 해제되었음을 인정하며, 임대인들이 주장한 공제 항목 중 임차인이 실제로 사용·수익하지 않은 기간에 대한 부당이득 주장은 받아들이지 않았습니다. 대신, 미지급 차임, 실제로 사용·수익한 기간에 대한 부당이득금, 원상회복 비용 600,000원, 미납 전기요금 483,620원을 임대차보증금에서 공제한 나머지 금액과 손해배상금을 임차인에게 지급하라고 최종 판결했습니다. 이는 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 점유했더라도 실제 이득이 없었다면 부당이득이 성립하지 않는다는 법리를 명확히 한 사례입니다.

연관 법령 및 법리

본 판결에서는 여러 법리들이 적용되었습니다. 첫째, '임대차 계약의 해제'와 관련하여, 임차인의 해제 의사표시가 임대인에게 도달한 시점에 계약이 적법하게 해제된다는 원칙이 적용되어 2021년 1월 18일 해제가 확정되었습니다. 둘째, '임대차보증금의 공제'에 대해, 임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인의 모든 채무를 담보하므로 미납 차임, 원상회복 비용, 미납 공과금 등은 보증금에서 공제될 수 있다는 대법원 판례(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등)의 법리가 적용되었습니다. 셋째, '부당이득 반환 의무'와 관련하여, 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 건물을 점유했으나 본래의 임대차 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않았다면 부당이득반환 의무는 성립하지 않는다는 대법원 판례(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결 등)가 중요한 판단 기준으로 작용했습니다. 다만, 실제로 사용·수익한 기간에 대해서는 월 차임 상당액의 부당이득을 반환해야 합니다. 넷째, '동시이행의 항변권'에 따라 임차인의 임차 목적물 반환 의무와 임대인의 연체 차임을 공제한 나머지 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 이상 임차인의 점유는 불법 점유로 볼 수 없으며 손해배상 의무도 없다는 대법원 판례(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 등)가 적용되어 피고들의 손해배상금 주장이 기각되었습니다. 마지막으로, '지연손해금'과 관련하여 채무자가 채무 이행을 지체할 경우 민법상 법정 이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)이 적용된다는 원칙에 따라 이자 계산이 이루어졌습니다.

참고 사항

임대차 계약 해지 시에는 해지 의사를 명확히 하고, 그 의사표시가 상대방에게 도달한 시점을 정확히 확인해두는 것이 중요합니다. 계약 종료 후 임차 목적물을 비우더라도, 실제 사용·수익 여부에 대한 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 단순히 열쇠 반환이 늦었다고 하여 부당이득이 발생하는 것은 아니며, 임차인이 실질적인 이득을 얻었는지가 판단 기준이 됩니다. 임대차보증금은 임대차 계약 종료 시까지 임차인이 부담하는 모든 채무(미납 차임, 원상회복 비용, 미납 공과금 등)를 담보하므로, 이러한 공제 항목들을 미리 확인하고 관련 증빙 자료를 준비해야 합니다. 임차인의 임차 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있다는 점을 인지해야 합니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않는 상태에서 임차인이 목적물을 점유하는 것은 불법 점유로 보지 않습니다. 계약 종료 시점에 임차 목적물의 상태를 사진이나 영상으로 기록하고, 공과금 납부 내역 등을 정리하여 향후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 준비하는 것이 현명합니다. 사업장의 경우 폐업 신고 시점도 임대차 관계 종료 및 목적물 반환 시점을 입증하는 중요한 자료가 될 수 있으니 주의 깊게 관리해야 합니다.