오피스텔 분양계약 해제와 위약금 대납이자 반환 사건

원고는 피고들로부터 오피스텔 4개 호실을 분양받는 공급계약을 체결했습니다. 이 과정에서 원고는 피고 B로부터 3,300만 원을 차용하고 피고 B는 원고를 대신하여 중도금 대출 이자를 납부했습니다. 원고가 약정된 입주지정기간까지 분양대금을 완납하지 못하자 피고들은 계약 해제를 통보했습니다. 원고는 분양대행사의 기망을 주장하며 계약 취소 및 계약금 반환을 청구했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 반대로 피고 B는 원고에게 대여금 약정에 따른 위약금과 대납한 중도금 대출 이자를 반환할 것을 청구했고, 법원은 이 청구를 일부 인용하여 원고가 피고 B에게 총 72,295,222원 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 오피스텔 4개 호실을 분양받는 계약을 체결한 매수인입니다. 분양대금 미납으로 계약이 해제되었고 피고 B에게 금전을 지급할 의무를 지게 되었습니다.
• 피고 주식회사 B: 오피스텔 신축 및 분양을 담당한 시행사입니다. 원고에게 금전을 대여하고 중도금 대출 이자를 대납했습니다.
• 피고 C 주식회사: 피고 B로부터 오피스텔 분양 업무를 위탁받은 수탁사입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2020년 12월 18일 피고 B(시행사)와 피고 C(분양대행사)로부터 오피스텔 3개 호실을 분양받았고, 이후 2022년 4월 30일 다른 호실의 분양계약상 지위를 양수하여 총 4개의 오피스텔에 대한 공급계약을 체결했습니다. 원고는 중도금 대출을 받았고 피고 B는 공급계약에 따라 이자를 대신 납부했습니다. 또한 원고는 2020년 12월 23일 피고 B로부터 3,300만 원을 차용하는 금전소비대차계약을 체결했습니다. 그러나 원고는 입주지정기간 말일인 2022년 5월 10일까지 오피스텔 분양대금을 모두 납부하지 못했습니다. 이에 피고 B는 2022년 6월 22일과 7월 11일 두 차례에 걸쳐 분양대금 납부를 최고했으며, 원고가 이를 이행하지 않자 피고 C는 2022년 9월 15일 공급계약 해제를 통보했습니다. 원고는 분양계약 당시 분양대행사 직원이 오피스텔 전매를 알선해 주겠다고 기망하여 계약을 체결했다며, 이를 이유로 계약을 취소하고 피고들에게 K호 공급계약의 계약금 6,680,300원과 지연손해금의 반환을 요구하는 본소 청구를 제기했습니다. 이에 피고 B는 원고가 분양대금을 미납하여 계약이 해제되었으므로, 금전소비대차계약에서 정한 위약금 3,300만 원 및 그 지연손해금과 원고를 위해 대납한 중도금 대출 이자 26,185,386원 및 그 지연손해금을 반환하라는 반소 청구를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 오피스텔 공급계약이 피고들의 기망 또는 착오 유발로 인해 체결되었으므로 취소되어야 하는지 여부, 원고의 분양대금 미납으로 오피스텔 공급계약이 적법하게 해제되었는지 여부, 계약 해제 시 원고가 피고 B에게 대여금 약정에 따른 위약금과 피고 B가 대납한 중도금 대출 이자를 반환해야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 본소 청구(기망 또는 착오를 이유로 한 계약 취소 및 계약금 반환 청구)를 모두 기각했습니다. 피고 B의 반소 청구에 대해서는 원고의 분양대금 미납으로 인한 계약 해제를 인정하고, 원고에게 다음과 같은 금액을 피고 B에게 지급하도록 판결했습니다.

1. 금전소비대차계약에 따른 위약금 원금 3,300만 원과 이에 대한 2022년 9월 16일부터 2024년 9월 10일까지의 지연손해금 13,109,836원을 합한 46,109,836원.
2. 피고 B가 대신 납부한 중도금 대출 이자 26,185,386원. 결론적으로 원고는 피고 B에게 총 72,295,222원과 이에 대해 2024년 9월 11일부터 2024년 11월 13일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.

결론

이 사건 오피스텔 분양계약이 피고들의 기망 또는 원고의 착오로 체결되었다는 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 원고의 분양대금 미납으로 인해 오피스텔 공급계약은 적법하게 해제된 것으로 인정되었습니다. 따라서 원고는 피고 B에게 금전소비대차계약에 따른 위약금과 피고 B가 대납한 중도금 대출 이자를 포함하여 총 72,295,222원과 그에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 법률행위의 내용에 중요 부분의 착오가 있을 경우 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 다만 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 본 사건에서 원고는 착오를 주장했으나 법원은 피고들에 의해 유발된 착오로 보기 어렵다고 판단했습니다.
2. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의해 이루어진 의사표시는 취소할 수 있습니다. 제3자의 사기나 강박의 경우 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 취소할 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 분양대행사 직원의 기망을 주장했지만, 피고들의 기망으로 인정할 증거가 부족하다고 법원은 판단했습니다.
3. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고(독촉)하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사건에서 원고의 분양대금 미납은 채무불이행에 해당하며, 피고들이 두 차례 최고 후 계약을 해제한 것은 적법하다고 인정되었습니다.
4. 민법 제398조 (배상액의 예정): 채무불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정해 놓는 것을 '위약금'이라고 합니다. 이 위약금은 과도할 경우 법원이 적절히 감액할 수 있습니다. 본 사건에서는 금전소비대차계약에 따른 위약금 조항이 적용되어, 원고가 피고 B에게 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 발생했습니다.
5. 상법 제54조 (상사법정이율): 상행위로 인한 채무에 대해서는 연 6%의 이율이 적용됩니다. 판결문에서는 이행 지연 기간 중 일부에 대해 이 법정이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다.
6. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 소송에서 금전 채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 경우, 그 지연손해금률은 연 12%로 정해져 있습니다. 판결에서는 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 이 이율을 적용하여 지연손해금을 산정했습니다.

참고 사항

1. 계약 해제 조건과 위약금 조항을 반드시 확인하세요: 분양계약과 같은 중요한 계약을 체결할 때는 계약서에 명시된 계약 해제 조건과 위약금 조항을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 대금 미납 시 어떤 절차와 불이익이 발생하는지 정확히 알아야 합니다. 본인의 자금 계획과 이행 능력을 신중하게 고려하여 계약에 임해야 합니다.
2. 분양대행사 구두 약속은 서면으로 남기세요: 분양대행사 직원의 구두 설명이나 '전매 알선', '수익률 보장'과 같은 약속은 법적 구속력이 약할 수 있습니다. 중요한 내용은 반드시 계약서에 명시하거나 별도의 서면 합의, 녹취록, 문자 메시지 등 객관적인 증거를 남겨야 합니다. 단순히 구두 약속만으로는 기망 또는 착오를 주장하여 계약을 취소하기 어려울 수 있습니다.
3. 기망 또는 착오 주장은 입증이 어렵습니다: 만약 계약이 기망이나 착오로 인해 체결되었다고 주장하며 계약을 취소하고자 한다면, 그러한 사실을 주장하는 측이 명확한 증거를 제시하여 입증해야 합니다. 이 사건에서도 원고는 분양대행사 직원의 기망을 주장했지만, 관련 형사사건에 본 계약이 포함되지 않았고 회사 전체의 기망으로 인정할 만한 증거가 부족하여 받아들여지지 않았습니다.
4. 제3자의 기망 행위 책임 범위: 분양대행사 직원의 개별적인 기망 행위가 곧 시행사나 분양대행사 전체의 기망으로 인정되는 것은 아닙니다. 회사가 직원의 불법 행위를 알았거나 적극적으로 관여했다는 명확한 증거가 있어야만 회사에 책임을 물을 수 있습니다. 직원의 개인적인 일탈로 판단될 경우 회사는 책임이 없을 수 있습니다.
5. 대납 이자 상환 의무를 인지하세요: 시행사가 수분양자를 위해 중도금 대출 이자를 대신 납부해주는 경우가 많습니다. 이때 계약서에는 계약 해제 등 특정 조건이 발생할 경우 수분양자가 대납된 이자를 상환해야 한다는 조항이 있을 수 있습니다. 이러한 상환 의무가 발생할 수 있음을 미리 인지하고 있어야 합니다.