지역주택조합이 업무대행사에 부당 지급한 조합원 모집 수수료 반환 사건

지역주택조합 추진위원회인 원고가 업무대행사인 피고에게 조합원 모집수수료 5억 2천여만 원을 지급하였으나 해당 계약이 조합 총회 의결을 거치지 않았고 계약 내용상 피고가 모집수수료를 청구할 수 없는 부당이득에 해당한다고 주장하며 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 기망행위는 인정하지 않았으나 조합원에게 부담이 되는 계약 체결 시 필요한 총회 의결이 없었으므로 피고가 법률상 원인 없이 수수료를 받아갔다며 부당이득 반환 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• (가칭)A지역주택조합: 부산에서 주택건설사업을 추진하는 지역주택조합 추진위원회로 이 사건의 원고입니다.
• 주식회사 B: 부동산개발 및 종합컨설팅 법인으로 원고와 업무대행 및 매입용역 계약을 체결한 이 사건의 피고입니다.
• 주식회사 F: 원고 조합원 모집 용역 계약을 체결했던 회사입니다.
• 주식회사 G: 이 사건 사업의 자금관리사무를 대리하는 회사입니다.

분쟁 상황

지역주택조합인 원고는 부동산개발 및 컨설팅 법인인 피고와 주택건설사업 업무대행 계약 및 부동산 매입 용역 계약을 체결했습니다. 이후 F라는 회사를 통해 조합원을 모집하는 용역 계약을 체결했으나 해지되었고 곧이어 피고와 조합원을 모집하는 제2차 모집용역 계약을 다시 체결했습니다. 피고는 이 계약에 따라 쟁점세대 34세대에 대한 조합원 모집수수료 5억 2천3백6십만 원을 자금관리사무 대리사로부터 지급받았습니다. 이에 원고는 피고가 지주조합원에 대한 수수료를 청구할 수 없음에도 청구하고 계약서 작성일을 변조하는 등 기망하여 수수료를 편취하였거나 설령 기망이 아니더라도 총회 결의 없이 체결된 계약에 따른 지급이므로 부당이득에 해당한다며 반환 소송을 제기했습니다. 피고는 총회 결의가 불필요하며 기망행위도 없었다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합의 업무대행사가 조합원 모집수수료를 청구하고 수령한 것이 사기 또는 부당이득에 해당하는지 여부, 지역주택조합이 '조합원에게 부담이 될 계약'을 체결할 때 총회 의결 절차를 거치지 않은 경우 그 계약의 효력 여부, 업무대행계약 및 모집용역계약의 해석을 통해 조합원 모집수수료 지급의 법률상 원인이 있었는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

피고는 원고에게 523,600,000원과 이에 대한 2022년 7월 19일부터 2024년 1월 24일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 피고가 부담합니다. 위 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고가 조합원 모집 과정에서 기망행위를 저질렀다는 원고의 주위적 손해배상 청구는 인정하지 않았습니다. 그러나 피고가 수령한 조합원 모집수수료에 대해 예비적 부당이득 반환 청구를 인용했습니다. 그 이유는 피고에게 모집수수료를 지급하기로 하는 계약이 지역주택조합의 총회 의결을 거쳐야 하는 '조합원에게 부담이 될 계약'에 해당함에도 불구하고 적법한 총회 결의가 없었기 때문입니다. 또한 업무대행계약상 조합원 모집수수료는 업무대행비와는 별개이며 피고가 수령한 모집수수료는 업무대행계약 또는 제2차 모집용역계약에 따른 법률상 원인 없이 지급된 것으로 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호는 지역주택조합이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약을 체결할 경우'에는 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 조합의 재정적 부담을 수반하는 중요한 계약에 대해 조합원들의 의사가 반영되도록 하는 중요한 절차적 요건입니다. 대법원 2022. 12. 15. 선고 2022다275212 판결과 2023. 6. 1. 선고 2022다275915 판결 등은 위 주택법 규정의 취지가 단순히 비법인 사단 내부의 대표권 제한을 넘어 법률행위 상대방인 제3자와의 계약 해석에서도 그 효력이 미치도록 하려는 것이라고 판시했습니다. 따라서 총회 의결 없이 체결된 '조합원에게 부담이 될 계약'은 상대방이 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 그 효력을 주장할 수 없습니다. 부당이득 반환은 민법 제741조에 따라 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 한다는 원칙입니다. 이 사건에서 법원은 조합 총회 의결이라는 법률상 원인 없이 피고가 조합원 모집수수료를 수령했으므로 이를 부당이득으로 판단했습니다. 처분문서의 해석에 있어서는 계약서와 같은 처분문서는 그 내용이 진정하게 성립된 것으로 인정되면 명확한 반증이 없는 한 그 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 합니다. 다만 문언의 의미가 불분명할 경우 약정의 동기, 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서는 업무대행계약서의 '업무대행비'와 '조합원 모집대행 용역 수수료'의 구별에 대한 해석이 중요한 쟁점이었습니다.

참고 사항

지역주택조합과 같은 비법인 사단은 '조합원에게 부담이 될 계약'을 체결할 때 반드시 총회 의결을 거쳐야 합니다. 이는 예산 범위 밖의 지출이나 채무 발생을 초래할 수 있는 모든 계약을 포함하며 관련 법령과 조합 규약을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 총회 의결 없이 체결된 계약은 원칙적으로 효력을 주장하기 어렵습니다. 만약 조합이 아닌 다른 주체(예: 업무대행사)가 계약 상대방이라면 그 상대방은 절차적 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 입증하지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 계약서 작성 시 각 항목의 명확한 정의와 범위를 규정하는 것이 중요합니다. 특히 '업무대행비'와 '조합원 모집수수료'와 같이 유사해 보일 수 있는 비용 항목들은 그 지급 요건과 청구 권한을 명확히 구분하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다. 계약 체결 시 조합원 모집 대행의 주체가 누구인지 수수료 지급의 법적 근거가 무엇인지 정확히 확인하고 해당 내용이 조합 내부 규정 및 관련 법령에 부합하는지 검토해야 합니다. 계약서 작성일 변경과 같은 행위는 추후 법적 분쟁 발생 시 불리한 증거로 작용할 수 있으므로 모든 절차는 투명하고 정확하게 진행되어야 합니다.