전세사기는 안타깝지만, 공짜로 준대도 받으면 안 됩니다.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
주식회사 A는 아파트 신축 공사 중 인접한 다세대주택 소유자 B의 건물에 피해를 입혔습니다. 이에 A는 B로부터 피해 건물의 여러 호실을 특별한 조건으로 임차하고 임대차보증금 1억 1천 1백만 원을 지급했습니다. 임대차 계약 종료 후 A는 보증금 반환을 요구했으나 B는 A가 월 차임을 미지급하고 약정된 손해배상 및 보수공사를 이행하지 않았다며 임대차보증금 반환을 거절하고 반소로 손해배상을 청구했습니다. 법원은 A가 B에게 2017년 7월분 차임 상당액, 공사로 인한 건물 피해 손해배상액, 약정 불이행에 따른 별도 보수공사비 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 이 금액들을 A의 보증금반환채권과 상계한 결과 B는 A에게 남은 임대차보증금 2,331,023원을 반환해야 한다고 판결했습니다.
주식회사 A는 2014년 5월경부터 아파트 신축공사를 진행했습니다. 터파기 등 공사 과정에서 발생한 진동으로 인접한 다세대주택 소유자 B의 건물에 벽면 및 담장 균열 등의 피해를 입혔습니다. 이로 인해 B의 건물 임차인들이 이사를 나가게 되자 A와 B는 2014년 10월경부터 2015년 7월경까지 특별 임대차계약을 체결했습니다. A는 B 소유 다세대주택의 각 호실을 종전 임차인과 동일한 조건으로 임차했습니다. 계약 조건에는 안전 진단 및 보수 조치, 공사비용 부담, 계약 만료 시 신규 임차인 주선 등이 포함되었습니다. A는 B에게 임대차보증금 합계 1억 1천 1백만 원을 지급했습니다. A는 2017년 6월경 공사를 완료했고 임대차 계약은 2017년 7월 29일경 기간 만료로 종료되었습니다. A는 계약 종료 후 임차 목적물에서 퇴거하고 B에게 열쇠 인도를 시도했습니다. B가 수령을 거부하자 A는 우편함에 열쇠를 넣어두고 문자메시지로 통지한 후 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 반면 B는 A가 2017년 7월 1일경부터 월 차임을 지급하지 않았다고 주장했습니다. 또한 건물 피해 보수와 신규 임차인 주선 의무를 이행하지 않았으며 약정한 별도의 보수공사도 이행하지 않았다고 했습니다. B는 A에게 미지급 차임 상당 부당이득금, 공사로 인한 손해배상금, 약정 불이행에 따른 손해배상금 등을 청구하며 A의 보증금 반환 채권과 상계하려 했습니다. 이러한 주식회사 A의 임대차보증금 반환 청구와 B의 손해배상 반소 청구가 동시에 진행되면서 분쟁이 발생했습니다.
법원은 아파트 신축공사로 인한 인접 건물 피해 발생 사실과 주식회사 A의 주의의무 위반 과실을 인정했습니다. 이에 A가 B에게 20,767,674원의 손해배상금을 지급해야 한다고 판단했습니다. 또한 A가 B와 별도로 약정한 ①~⑪의 보수공사를 이행하지 않은 채무불이행에 대해 121,444,719원의 보수공사비 상당액을 배상해야 한다고 보았습니다. 다만 B 건물이 노후 건물인 점과 A가 직접 시공했더라면 비용이 절감될 수 있었을 점 등을 고려하여 공평의 원칙에 따라 A의 책임을 70%로 제한, 85,011,303원의 손해배상 의무를 인정했습니다. 임대차보증금 반환에 대해서는 계약기간 만료로 종료되었으므로 B가 A에게 임대차보증금 1억 1천 1백만 원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 A가 2017년 7월분 차임 2,890,000원을 미지급한 점이 인정되어 이 금액을 B에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. A가 계약 종료 후 실제로 건물을 사용·수익하지 않았으므로 2017년 8월 이후의 차임 상당 부당이득금은 인정하지 않았습니다. 이러한 원고 A에 대한 B의 채권은 차임 2,890,000원, 공사 피해 손해배상 20,767,674원, 약정 보수공사 불이행 손해배상 85,011,303원 합계 108,668,977원입니다. 이를 A의 임대차보증금 반환 채권 111,000,000원에서 상계한 결과 피고 B는 원고 A에게 최종적으로 2,331,023원의 임대차보증금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
