건축/재개발
부동산 개발 회사가 산업단지 조성 공사를 시공사에 맡겼으나 시공사가 공사를 중단하고 계약이 해지된 사건입니다. 개발 회사는 공사 지연에 따른 지체상금, 하자 보수 비용, 하수급인 직불금 상당액을 청구하였고 시공사는 미지급 공사대금, 추가 공사대금, 대여금 반환을 청구하는 반소를 제기하였습니다. 법원은 시공사의 귀책사유로 계약이 해지된 것으로 보고 개발 회사의 지체상금, 하자 보수, 하수급인 직불금 청구를 일부 인정하여 시공사와 연대보증인들이 개발 회사에 총 1,452,565,314원을 지급하도록 판결했습니다. 시공사의 미지급 공사대금, 추가 공사대금 및 대여금 청구는 대부분 기각되거나 상계 처리되었습니다.
원고 주식회사 A는 김해시로부터 G일반산업단지 조성 허가를 받아 공사를 진행하던 중, 당초 수급인인 C 주식회사에서 피고 B 주식회사로 수급인을 변경하고 공사대금 및 기간을 변경하는 계약을 체결했습니다. 이후 공사 도중 피고 B 주식회사는 공사금액 증액을 요구하며 2021년 6월 17일경 공사를 중단했습니다. 이에 원고는 2021년 7월 2일 피고 B 주식회사의 귀책사유로 계약을 해지한다는 내용증명을 발송했습니다. 원고는 피고 B 주식회사의 공사 중단으로 인한 지체상금, 시공 불량 및 미시공에 따른 하자보수 비용, 그리고 하도급 업체에 직접 지급한 대금(양수금)의 반환을 청구했습니다. 반면 피고 B 주식회사는 원고가 공사대금 지급을 지연하고 추가 공사대금 지급을 거부하여 공사를 중단할 수밖에 없었다고 주장하며 미지급 기성 공사대금, 암깎기 공사로 인한 추가 공사대금, 그리고 원고에게 대여했던 2억 4천만 원의 반환을 청구했습니다. C 주식회사, D, E은 피고 B 주식회사의 연대보증인으로서 이 사건에 함께 연루되었습니다.
이 사건 도급계약 해지의 귀책사유가 어느 당사자에게 있는지 판단합니다. 계약 해지에 따른 지체상금의 발생 여부, 범위 및 감액 여부를 판단합니다. 피고 B이 시공한 공사 부분에 대한 하자 또는 미시공으로 인한 손해배상 책임 여부와 그 범위를 판단합니다. 원고가 하수급업체에게 직접 지급한 7억 원 상당의 채권 양수금 청구가 타당한지 판단합니다. 피고 B의 기성고 비율에 따른 미지급 공사대금, 추가 공사대금(암깎기 공사비), 원고에 대한 대여금 반환 청구가 타당한지 판단합니다.
법원은 피고 B 주식회사가 정당한 이유 없이 공사를 중단하여 계약이 해지된 것으로 보아 원고 주식회사 A의 손을 들어주었습니다. 원고가 청구한 지체상금은 법원의 직권으로 약정액의 40%인 876,082,000원으로 감액되었고, 하자보수비 명목으로 428,593,614원, 하도급 직불금 상당액인 양수금 중 147,889,700원이 인정되어 총 1,452,565,314원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 피고 B 주식회사가 주장한 미지급 공사대금은 원고가 이미 지급했거나 양수금과 상계되어 소멸하였고, 추가 공사대금 청구는 기존 계약에서 이미 정산된 것으로 보아 기각되었으며, 대여금 청구 역시 원고의 양수금 채권과 상계되어 소멸되었습니다. 피고 C 주식회사, D, E은 피고 B 주식회사의 연대보증인으로서 이 모든 채무에 대해 연대 책임을 지게 되었습니다.
민법 제673조(도급인의 임의해지권): 도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 언제든지 손해를 배상하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 B 주식회사의 귀책사유로 계약이 해지되었으므로, 도급인인 원고는 손해배상 청구가 가능합니다. 민법 제398조 제2항(손해배상액의 예정): 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 지체상금 약정이 다소 과다하다고 판단하여 원래 금액의 40%인 876,082,000원으로 감액했습니다. 민법 제390조(채무불이행으로 인한 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 여기서는 피고 B 주식회사의 공사 중단 및 하자로 인한 원고의 손해배상 청구가 해당됩니다. 민법 제108조(통정허위표시): 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효입니다. 그러나 선의의 제3자에게는 대항하지 못합니다. 이 사건에서 피고 B 주식회사는 사토처리비용 상계계약이 통정허위표시로 무효라고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 건설산업기본법 제22조(계약 내용의 원칙 등) 및 제5항 제3호(부당한 특약 금지): 건설공사 도급계약은 대등한 당사자 간의 합의에 따라 공정하게 체결해야 하며, 수급인에게 불리하게 계약 내용을 정하는 부당한 특약을 강요할 수 없습니다. 피고 B 주식회사는 추가 공사대금에 대한 정산이 건설산업기본법을 위반했다고 주장했으나, 법원은 계약 내용을 종합적으로 해석하여 해당 주장을 받아들이지 않았습니다. 대법원 판례에 따른 지체상금의 발생과 범위 법리 (대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다77344 판결 등): 수급인이 공사를 중단하고 계약이 해제되어 완공이 지연된 경우, 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 발생하여 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었던 시점까지 산정합니다. 대법원 판례에 따른 하자 판단 기준 (대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등): 건축물의 하자는 계약 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 것을 말하며, 설계도, 사용승인도면, 건축 관련 법령 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 대법원 판례에 따른 감정 결과 존중 법리 (대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다93790 판결 등): 감정인의 감정 결과는 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중해야 합니다. 대법원 판례에 따른 추가공사비 지급 조건 (대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결 등): 추가공사비가 지급되려면 당초 계약에 없던 추가적인 공사가 있었고, 그에 대해 도급인과 수급인 사이의 합의가 있었음이 전제되어야 합니다. 사전 합의가 없다면 공사비가 증가해도 당연히 청구할 수 없습니다. 대법원 판례에 따른 계약 해석의 원칙 (대법원 2018. 7. 20. 선고 2015다207044 판결 등): 당사자 의사 해석이 문제 되는 경우 문언 내용, 약정 동기 및 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 대법원 판례에 따른 여러 계약서 해석의 원칙 (대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결 등): 여러 계약서에 따른 법률관계가 명확히 정해져 있지 않고 내용이 양립할 수 없다면, 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적입니다. 이 사건에서 법원은 제2 변경도급계약이 기존 암깎기 추가공사대금을 반영하여 최종 정산·변경하는 약정으로 해석했습니다.
계약서의 상세한 작성: 공사대금, 공사기간, 변경 사항, 특히 추가 공사 발생 시의 정산 방식 등을 계약서에 명확하고 상세하게 기재해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 암깎기와 같이 예상치 못한 물량 변동이 큰 공종에 대해서는 정산 기준을 구체적으로 정하는 것이 중요합니다. 공사 중단의 신중함: 시공사는 공사대금 미지급 등을 이유로 공사를 중단할 경우, 그것이 정당한 사유에 해당하는지 면밀히 검토해야 합니다. 정당한 사유 없이 공사를 중단하면 계약 해지의 귀책사유가 되어 지체상금 및 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 기성고 관리 및 증빙: 공사대금 청구 및 지급 내역, 기성고 확인은 철저히 문서화하고 증빙 자료를 보관해야 합니다. 공사 진행 중의 협의 내용, 변경 사항 등도 서면으로 남겨야 합니다. 연대보증의 책임: 연대보증인은 주채무자가 부담하는 모든 채무(원금, 지연손해금 등)에 대해 주채무자와 동일한 책임을 지게 되므로, 보증 계약 체결 시 신중하게 고려해야 합니다. 손해배상액의 감액 가능성: 지체상금 약정 등 손해배상의 예정이 과도하다고 판단되는 경우, 법원은 민법 제398조 제2항에 따라 직권으로 감액할 수 있습니다. 이는 실제 손해액, 계약 당사자의 지위, 계약 목적 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 전문가 감정의 중요성: 공사 하자의 유무나 범위, 기성고 비율, 추가 공사비 산정 등 전문적인 판단이 필요한 경우, 법원의 감정 결과가 중요하게 작용하므로 전문가 감정 절차에 적극적으로 참여하고 충분한 자료를 제출하는 것이 유리합니다. 상계 합의의 효력: 채권과 채무를 상계하기로 한 합의는 특별한 사정(통정허위표시, 법령 위반 등)이 없는 한 유효합니다. 따라서 사토 처리비용과 같은 상계 합의는 명확히 문서화하고 법적 유효성을 확인하는 것이 중요합니다.
