A아파트 하자 책임 및 손해배상 청구 사건

A아파트 입주자대표회의가 아파트 신축 시 발생한 하자로 인해 사업주체, 시공사, 보증사를 상대로 제기한 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송입니다. 법원은 피고 조합이 원고에게 60억여 원을, 피고 시공사는 피고 조합과 공동하여 12억여 원을, 피고 보증공사는 피고 시공사와 공동하여 7억여 원 및 단독으로 1천9백여 만 원을 지급하라고 판결했습니다. 이 사건은 사업주체의 해산 및 무자력 상황에서 시공사와 보증사의 책임 범위, 하자 보수 비용 산정, 부가가치세 공제 여부, 그리고 책임 제한 비율 적용 등 다양한 법적 쟁점을 다루었습니다.

관련 당사자

• 원고 (A아파트 입주자대표회의): 부산 남구 D 소재 A 아파트 9개동 965세대를 관리하는 자치관리기구입니다. 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 양도받아 소송을 제기했습니다.
• 피고 B주택재개발정비사업조합: A아파트를 신축하고 분양한 사업주체이자 분양자입니다.
• 피고 C 주식회사: A아파트 신축 공사를 도급받아 시행한 시공사입니다.
• 피고 주택도시보증공사: 피고 C 주식회사와 A아파트 신축 공사에 대한 하자보수보증계약을 체결한 보증사입니다.

분쟁 상황

A아파트는 2019년 3월 28일경 사용승인을 받고 입주가 시작되었으나, 아파트 공용부분과 전유부분에 설계도면과 다르게 시공되거나 부실하게 시공된 하자가 발생하여 기능, 미관, 안전상 지장이 초래되었습니다. 이에 A아파트 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들의 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구권을 양도받아 사업주체인 B주택재개발정비사업조합, 시공사인 C 주식회사, 그리고 하자보수보증계약을 체결한 주택도시보증공사를 상대로 손해배상과 하자보수보증금 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다. 특히 피고 B주택재개발정비사업조합은 이미 해산되어 무자력 상태에 있어 시공사와 보증사의 책임 범위가 중요하게 다루어졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. A아파트에 존재하는 하자의 구체적인 발생 여부와 범위, 그리고 이를 보수하는 데 필요한 비용의 산정.
2. 분양자, 시공사, 보증사의 하자보수 책임 유무 및 각자의 책임 범위. 특히 분양자(피고 조합)가 해산 및 무자력 상태에 있을 때 시공사(피고 회사)의 책임 요건 충족 여부.
3. 하자보수비 산정 시 부가가치세를 공제해야 하는지 여부.
4. 자연적인 노화 현상, 입주자들의 관리상 잘못 등을 고려하여 피고들의 손해배상 책임을 제한할 필요가 있는지 여부.
5. 각 피고들의 책임이 서로 중첩되는 관계인지, 그리고 그 중첩의 범위.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B주택재개발정비사업조합은 원고에게 총 6,011,750,281원 및 이에 대한 지연손해금(1,862,000,000원에 대해서는 2021년 5월 11일부터, 4,149,750,281원에 대해서는 2023년 1월 14일부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
2. 피고 C 주식회사는 피고 B주택재개발정비사업조합과 공동하여 원고에게 위 금액 중 1,214,282,984원 및 이에 대한 지연손해금(2021년 4월 13일부터 2023년 12월 21일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
3. 피고 주택도시보증공사는 원고에게:
   • 피고 C 주식회사와 공동하여 785,842,061원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 1월 10일부터 2023년 12월 21일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
   • 단독으로 19,845,074원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 1월 10일부터 2023년 12월 21일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
4. 원고의 피고 C 주식회사, 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구는 기각되었다.
5. 소송비용은 피고 조합이 원고에 대한 부분을 전액 부담하고, 피고 회사 및 보증공사와 원고 사이의 부분은 원고가 60%, 나머지 피고들이 각 40%를 부담한다.

결론

A아파트 입주자대표회의는 아파트의 하자로 인해 사업주체인 조합, 시공사, 보증사를 상대로 제기한 손해배상 및 하자보수보증금 청구 소송에서 상당 부분 승소했습니다. 특히 분양자 조합이 무자력 상태에 있더라도 시공사와 보증사는 책임 제한을 적용받아 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 보증금 지급 의무를 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 아파트 등 집합건물의 하자 담보책임과 관련된 법령 및 법리가 적용되었습니다.

• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조, 제9조의2: 분양자와 시공사는 집합건물에 대한 담보책임을 지며, 그 기간은 하자의 종류에 따라 다릅니다. 특히 제9조 제3항은 구분소유자가 시공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하기 위해서는 분양자에게 회생절차 개시, 파산, 해산, 무자력 등 준하는 사유가 있어야 한다고 명시하고 있습니다. 본 사건에서 피고 조합의 해산 및 무자력 상태가 이 요건을 충족하여 시공사의 책임이 인정되었습니다.
• 공동주택관리법 시행령 제41조 제3항: 공동주택의 입주자대표회의가 구성되면 하자보수보증계약의 보증채권자가 입주자대표회의로 변경되는 것으로 봅니다. 이 조항에 따라 원고인 A아파트 입주자대표회의가 하자보수보증금 청구권을 행사할 수 있었습니다.
• 손해배상액 산정 및 책임 제한: 하자보수에 갈음하는 손해배상은 실제 보수비용을 기준으로 산정됩니다. 다만, 감정 시점의 경과, 자연적인 노화 현상, 입주자들의 관리상 잘못 등의 제반 사정을 종합하여 법원의 공평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 따라 손해배상 책임 비율이 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 피고들의 책임이 85%로 제한되었습니다.
• 부가가치세 공제 여부: 도급인과 수급인 사이의 관계와 달리, 입주자대표회의나 구분소유자가 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 때에는 해당 부가가치세를 공제하거나 환급받을 수 있는 지위에 있다고 보기 어렵습니다. 따라서 시공사가 원고에게 부가가치세가 포함된 손해배상액을 지급하더라도 이를 공제하거나 환급받을 수 없으므로, 부가가치세는 손해배상액에 포함되는 것이 타당하다는 법리가 적용되었습니다.
• 채무의 중첩 관계: 분양자에 대한 손해배상청구권, 시공사에 대한 손해배상청구권, 보증사에 대한 하자보수보증금채권은 비록 발생 원인이나 당사자가 다르더라도, 동일한 하자의 보수라는 경제적 목적을 가지므로, 한 채무자가 이행하면 그와 중첩되는 부분에서 다른 채무자의 채무도 소멸하는 관계에 있습니다. 이 판결에서도 이러한 중첩 관계를 인정하여 각 피고들이 공동으로 책임을 부담하는 부분을 명시했습니다.
• 민사소송법 제150조 제3항, 제1항 (자백간주)​: 피고가 소장 등을 송달받고도 답변서 등을 제출하지 않고 변론기일에 출석하지 않으면, 원고의 주장 사실을 자백한 것으로 간주하여 판결을 내릴 수 있습니다. 피고 조합에 대한 청구는 이 조항에 따라 인용되었습니다.
• 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체했을 때 발생하는 손해금을 의미합니다. 이 사건에서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%, 민법에 따른 연 5%, 상법에 따른 연 6%의 이율이 각각 적용되어 지연손해금이 산정되었습니다.

참고 사항

• 입주 초기 하자 발견 시 신속한 대응: 아파트 입주 후 하자가 발견되면 가급적 빨리 입주자대표회의를 통해 사업주체, 시공사, 보증사에 하자 보수를 요구해야 합니다. 하자 담보책임 기간이 정해져 있으므로, 기간 내에 조치를 취하는 것이 중요합니다.
• 하자보수보증서 내용 확인: 아파트 하자보수보증계약이 어떻게 체결되었는지, 보증채권자는 누구인지, 각 하자의 담보책임 기간과 보증금액은 얼마인지 등을 미리 확인해 두면 좋습니다. 입주자대표회의 구성 시 보증채권자가 변경되는 경우가 많습니다.
• 정확한 하자 증거 확보: 하자의 존재와 범위를 증명하기 위해서는 전문가의 감정이나 상세한 기록, 사진 등 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 이는 소송 진행 시 결정적인 역할을 합니다.
• 사업주체 및 시공사의 상황 파악: 분양을 한 사업주체가 해산하거나 재정적으로 어려운 상황일 경우, 시공사나 보증사가 주요한 책임 당사자가 될 수 있습니다. 따라서 이들의 재정 상태 및 보증 계약 여부를 미리 파악하는 것이 필요합니다.
• 공용부분 및 전유부분 하자 구분: 공용부분 하자는 입주자대표회의가 공동으로 대응하고, 전유부분 하자는 개별 구분소유자에게 책임이 있지만, 입주자대표회의가 채권양도를 통해 일괄하여 대응할 수 있습니다. 각 하자의 성격에 따라 적절한 대응 방안을 모색해야 합니다.
• 부가가치세 포함 여부: 하자보수 손해배상액 산정 시 부가가치세가 포함될 수 있는지 여부는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 일반적인 입주자대표회의나 구분소유자는 부가가치세를 공제하거나 환급받을 수 있는 지위에 있지 않으므로, 손해배상액에 부가가치세가 포함될 가능성이 높다는 점을 인지할 필요가 있습니다.
• 책임 제한 가능성 고려: 하자의 발생 원인에 자연적인 노화 현상이나 입주자의 관리 부주의 등이 일부 기여했을 가능성이 있다면, 법원에서 손해배상 책임이 일부 제한될 수 있습니다.