임대차
원고는 대규모 병원 개원을 기대하며 피고와 약국 임대차 계약을 체결하고 권리금까지 지급했으나, 병원이 예상보다 훨씬 축소된 규모로 개원하여 약국 매출이 급감하자 월세 감액을 청구했습니다. 제1심에서는 원고의 청구가 기각되었지만, 항소심에서는 병원 규모 축소가 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 중대한 사정변경으로 인정되어, 원고가 차임 감액을 요청한 시점부터 월차임을 3,500,000원으로 감액하는 것이 타당하다고 판결했습니다.
2020년 2월 25일 원고 A는 피고 B와 세종특별자치시 C건물 D, E호에 대해 임대차보증금 2억 원, 월차임 900만 원(초기 600만 원에서 단계적 증액)으로 5년간 약국 임대차 계약을 맺었습니다. 원고는 인근에 500병상 이상의 대규모 H병원이 개원할 것으로 기대하여 권리금 5천만 원까지 지급했습니다. 그러나 H병원은 당초 예상과 달리 218병상으로 대폭 축소되어 2020년 7월 16일 개원했으며, 이로 인해 원고 약국의 매출은 심각하게 저조했습니다. 원고는 2020년 8월경 월차임 100만 원을 감액 받아 월 500만 원으로 조정되었으나, 2020년 9월 17일 재차 차임 감액을 요청했지만 피고는 이를 거절했습니다. 결국 원고는 2021년 6월 29일 폐업에 이르렀습니다. 원고는 법원에 임대차 계약 해제(주위적 청구)와 차임 감액에 따른 채무부존재 확인(예비적 청구) 소송을 제기했고, 제1심은 원고의 청구를 모두 기각했으나 원고는 예비적 청구에 대해서만 항소했습니다.
임대차 계약 체결 후 인근 대규모 병원의 개원 규모가 예상보다 크게 축소된 것이 민법상 차임 감액을 청구할 수 있는 '경제 사정 변동'에 해당하는지 여부 및, 그렇다면 차임 감액의 시기와 적절한 감액 범위는 얼마인지가 핵심 쟁점입니다.
항소심 법원은 제1심 판결 중 예비적 청구에 관한 원고 패소 부분을 취소하고, 원고와 피고 사이의 임대차 계약에 따른 원고의 차임지급 채무는 2020년 9월 17일부터 임대차 계약 종료 시까지 월 3,500,000원을 초과하여서는 존재하지 아니함을 확인한다고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었습니다.
법원은 당초 예상과 달리 인근 병원 규모가 대폭 축소되어 약국 운영이 어려워진 것은 임대차 계약의 정의와 형평에 반하는 중대한 사정변경에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인이 차임 감액을 청구한 시점부터 월차임을 3,500,000원으로 감액하는 것이 타당하다고 보아 원고의 주장을 일부 받아들였습니다.
민법 제628조 (차임증감청구권): 이 조항은 임대물에 대한 공과부담의 증감, 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 법원은 임차인 A가 약국 개원을 위해 인근 병원의 대규모 개원을 예상하고 높은 임대료와 권리금을 지불했으나, 병원이 예상보다 훨씬 축소된 규모로 개원하면서 약국의 매출에 결정적인 영향을 미 주었다는 점을 중요하게 판단했습니다. 법원은 이러한 병상 규모 축소가 계약 체결 당시 예측할 수 없었던 중대한 경제 사정의 변동에 해당하며, 이는 '사정변경의 원칙'을 민법 제628조에 입법화한 것으로, 당초의 차임 약정을 그대로 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나 불합리하다고 보아 차임 감액을 인정했습니다. 차임감액 청구의 효력 발생 시점: 법원은 차임감액 청구권이 형성권에 해당하며, 감액 청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 효력이 발생한다고 보았습니다. 따라서 원고가 2020년 9월 17일 차임 감액을 요청한 시점부터 변경된 차임이 적용되어야 한다고 판결했습니다. 감액 범위 결정: 법원은 약국의 실제 조제약 매출액(월 평균 200만 원 미만), 일반 상가로서의 적정 월차임(1,280,000원), 병원과의 지리적 이점 및 약국 운영 목적의 임대차 계약 특수성, 인근 약국의 임대 시세, 그리고 병상이 이후 300병상으로 확대되고 현재 500병상 이상 운영 중인 점 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여, 월 3,500,000원의 차임이 적절하다고 판단했습니다.
임대차 계약 시 주변 영업 환경에 대한 중요한 예측이나 기대가 있다면, 이에 대한 조건을 계약서에 명확히 명시하거나 예측 불가능한 위험에 대한 조항을 포함하는 것을 고려해야 합니다. 중요한 영업 환경(예: 인근 병원 규모, 유동 인구 등)이 계약 당시와 현저히 달라져 영업에 중대한 영향을 미칠 경우, 민법상 사정변경의 원칙에 따라 차임 감액을 청구할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 이때 사정변경으로 인한 손해를 객관적인 매출 감소 자료, 주변 임대 시세 등 다양한 증거로 입증하는 것이 중요합니다. 차임 감액 요청은 구두보다는 내용증명과 같이 명확한 기록을 남길 수 있는 방법으로 해야 하며, 감액 청구 의사표시를 한 시점부터 감액 효력이 발생할 수 있으므로 시기적절하게 청구해야 합니다. 단순한 영업 부진이 아닌 계약 체결 당시 예상치 못한 중대한 외부 환경 변화가 있었음을 입증하는 것이 핵심입니다.
