다가구주택 보증금 미회수 손해배상 판결

원고(임차인)가 피고 B(임대인) 소유의 다가구주택을 피고 C(공인중개사)의 중개로 임대차계약을 맺고 보증금 7천만 원을 지급하였으나, 주택이 경매로 넘어가면서 보증금을 전혀 배당받지 못하자 임대인과 공인중개사를 상대로 보증금 반환 및 손해배상을 청구한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택에 7천만 원의 임대차보증금을 내고 입주했으나 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못한 임차인입니다.
• 피고 B: 원고 A에게 다가구주택을 임대한 임대인 (집주인)입니다.
• 피고 C: 원고 A와 피고 B 사이의 임대차계약을 중개한 공인중개사입니다.

분쟁 상황

원고는 공인중개사 C의 중개로 임대인 B 소유의 다가구주택에 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 공인중개사는 선순위 임대차보증금이 5억 2천만 원이라고 설명했으나, 실제로는 14억 7천만 원에 달했습니다. 공인중개사는 임대인의 말만 믿고 다른 임차인들의 임대차 현황을 제대로 확인하지 않아 실제와 다른 정보를 제공했습니다. 이후 주택이 경매에 넘어가 14억 1,100만 원에 매각되었고, 원고는 선순위 채권과 임차인들로 인해 배당을 전혀 받지 못하게 되자, 임대인 B과 공인중개사 C를 상대로 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대인 피고 B의 임대차보증금 반환 의무, 공인중개사 피고 C의 다가구주택 임대차 중개 시 권리관계 확인 및 설명 의무 위반 여부, 피고 C의 의무 위반으로 인한 임차인의 손해배상 책임 및 책임 범위 (과실상계)입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B에 대해 임대차보증금 7천만 원과 지연손해금(2021년 4월 29일부터 2021년 8월 13일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 피고 C에 대해서는 공인중개사법상 중개대상물 확인·설명의무 위반을 인정하여 손해배상 책임이 있다고 보았으나, 원고에게도 다가구주택 계약 시 주의의무 소홀 책임(과실)이 75% 있다고 판단하여 피고 C의 책임을 25%로 제한했습니다. 이에 따라 피고 C은 원고에게 1,750만 원(=7천만 원 × 0.25)과 지연손해금(2021년 4월 29일부터 2022년 5월 26일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고가 피고 C에게 청구한 중개보수 28만 원의 반환 청구는 기각되었습니다.

결론

임대인은 임차인에게 임대차보증금 전액을 반환해야 하며, 공인중개사는 다가구주택 중개 시 권리관계 설명 의무를 위반한 책임으로 보증금 손실액의 일부(25%)를 배상해야 합니다. 동시에 임차인 또한 본인의 주의의무 소홀에 대한 책임이 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제25조 제1항은 공인중개사가 중개 대상물의 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 그 근거 자료를 제시해야 한다고 규정합니다. 다가구주택의 경우, 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 계약기간 등)도 중요한 권리관계에 해당하므로 이를 확인하고 설명해야 할 의무가 있습니다. 공인중개사법 제30조 제1항은 공인중개사가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 이 사건에서는 공인중개사가 선순위 임차인 정보를 제대로 확인하지 않은 과실이 인정되었습니다.

민법상 과실상계 원칙에 따라, 손해배상 책임이 발생하더라도 피해자에게 손해 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 임차인에게도 스스로 권리관계를 확인하지 않은 주의의무 위반이 있다고 보아 공인중개사의 책임 비율을 25%로 제한했습니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자료(선순위 임차인의 보증금, 확정일자 등)를 요청할 수 있도록 규정하여, 임차인이 스스로 권리관계를 확인할 수 있는 중요한 수단을 제공합니다. 또한, 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송에서 금전 지급 판결이 내려질 경우, 일정 시점 이후의 지연손해금에 대해 높은 이율(연 12%)을 적용하는 근거가 됩니다.

참고 사항

다가구주택 임대차 계약 시에는 공인중개사의 설명에만 의존하지 않고 스스로 권리관계를 철저히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 선순위 임차인의 보증금 현황은 임차보증금 회수 가능성을 판단하는 핵심 요소이므로, 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여기관(주민센터 등)에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청하거나, 전입세대 열람 신청을 통해 거주 세대 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사는 다가구주택 중개 시 다른 임차인의 보증금, 계약 시기와 종기 등의 자료를 임대인에게 요구하여 확인하고 임차인에게 설명해야 하며, 임대인이 자료 제공에 불응할 경우 그 사실을 확인설명서에 명확히 기재해야 합니다. 만약 공인중개사가 이러한 의무를 소홀히 하여 손해가 발생하면 공인중개사법에 따라 손해배상 책임을 물을 수 있으나, 임차인 본인의 주의의무가 부족할 경우 공인중개사의 책임 범위가 제한될 수 있으니 적극적으로 정보를 요청하고 확인하는 노력이 필요합니다. 또한 중개보수는 계약이 유효하게 체결되었다면, 중개 과정에서의 설명 의무 위반만으로 반환을 요구하기는 어렵다는 점을 유의해야 합니다.