세입자가 보증금 보호를 위해 신청한 임차권등기 사건

세입자 A가 집주인 B로부터 임차한 건물에 대해 주택임차권등기 명령을 신청하였고 법원이 이를 받아들여 임차권등기를 명한 사건입니다. 임대차계약은 2020년 3월 16일에 체결되었으며 보증금은 2억 원, 임차 범위는 건물 전부였습니다. 세입자는 2020년 3월 31일부터 점유를 시작했고 2020년 4월 7일에 주민등록과 확정일자를 받았습니다.

관련 당사자

• 신청인 A: 집주인 B에게 보증금 2억 원을 지급하고 건물을 임차한 세입자
• 피신청인 B: 세입자 A에게 건물을 임대한 집주인

분쟁 상황

세입자 A는 집주인 B와 2020년 3월 16일 임대차계약을 맺고 보증금 2억 원을 지급한 후 건물을 전부 임차하여 2020년 3월 31일부터 점유하고 2020년 4월 7일 주민등록과 확정일자를 마쳤습니다. 임대차 기간이 종료된 후에도 집주인 B로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서, 세입자 A는 새로운 거주지로 이사를 가야 하는 상황에 직면하자 보증금을 보호하고 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 주택임차권등기 명령을 신청했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약 종료 후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는 상황에서 세입자가 새로운 곳으로 이사해야 할 때, 기존 주택에 대한 보증금 반환 채권을 확보하고 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 주택임차권등기 명령을 신청할 수 있는지 여부

법원의 판단

법원은 세입자 A의 주택임차권등기 신청이 정당하다고 판단하여, 2022년 6월 2일 별지 목록에 기재된 건물에 대해 주택임차권등기를 명했습니다.

결론

세입자가 임대차계약 기간 만료 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사해야 할 경우, 보증금을 안전하게 확보하고 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 주택임차권등기 명령 제도를 활용할 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

주택임차권등기 명령 제도는 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 새로운 거주지로 이사해야 하는 상황에서 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 「주택임대차보호법」 제3조의3에서 규정하고 있습니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)​
  1. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
  2. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다.
  3. 임차권등기명령은 임차인에게 보증금 반환 채무의 이행을 간접적으로 강제하고, 임차인의 보증금을 보호하는 중요한 수단이 됩니다. 임차인이 이사를 가야 하는 상황에서도 기존 주택에 대한 권리를 상실하지 않도록 돕는 것이 이 제도의 핵심 목적입니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 세입자가 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력(제3자에게 임차권 주장이 가능한 효력)과 우선변제권(경매 시 보증금을 먼저 받을 수 있는 권리)을 유지하려면 주택임차권등기 명령을 신청해야 합니다.
2. 주택임차권등기 명령이 등기되면 세입자는 해당 주택에서 실제로 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않고 보증금을 보호받을 수 있습니다.
3. 등기 비용은 일반적으로 집주인이 부담해야 하며, 등기 명령 신청 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다.
4. 등기 전에 미리 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요청하는 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
5. 이 등기는 임차인이 보증금을 받지 못했음을 알리는 공시효과가 있으므로, 다른 사람이 해당 주택에 대해 추가적인 권리를 설정하거나 매매하는 것에 영향을 줄 수 있습니다.