임대차
원고 A가 피고 B의 시어머니 E와 다가구주택 임대차 계약을 체결하고 보증금 300만 원을 지급한 후 계약 기간 만료로 퇴거하였으나, 피고 B는 시어머니 E에게 대리권을 준 적이 없다고 주장하며 보증금 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다. 법원은 시어머니 E에게 적법한 대리권이 있었다고 인정하고 피고 B에게 원고 A에게 보증금 300만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2017년 2월 3일 피고 B 소유의 다가구주택에 대해 피고 B의 시어머니 E와 임대차 계약을 체결하고 보증금 300만 원을 피고 B 명의 계좌로 지급했습니다. 임대차 기간이 만료된 2019년 2월 8일경 원고 A는 주택에서 퇴거하였으나, 피고 B는 자신이 시어머니 E에게 대리권을 준 적이 없다며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 원고 A는 시어머니 E에게 적법한 대리권이 있었거나, 설령 대리권이 없었더라도 표현대리 또는 무권대리 추인이 성립하므로 피고 B가 보증금을 반환해야 한다며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 피고 B의 시어머니 E가 피고 B를 대리하여 원고 A와 임대차 계약을 체결할 적법한 대리권을 가지고 있었는지 여부입니다. 또한, 만약 대리권이 없었다면 피고 B의 대리권 수여 표시로 인한 표현대리나 무권대리 행위에 대한 추인이 성립하는지 여부도 쟁점이 됩니다.
법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결과 같이 피고 B는 원고 A에게 보증금 300만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 원고 A가 소장 부본을 송달받은 다음 날인 2019년 4월 27일부터 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다.
법원은 원고 A가 피고 B를 적법하게 대리한 시어머니 E와 임대차 계약을 체결했다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A는 계약서에 기재된 피고 B 명의의 농협 계좌로 보증금 및 차임을 모두 지급했는데, 피고 B는 이 계좌를 자신이 사용하지 않았다고 주장하면서도 시어머니 E가 계좌를 소지, 관리하게 된 사정에 대해 납득할 만한 설명을 하지 못했습니다. 둘째, 시어머니 E는 '어머님 아버님 생전에는 이집 임대료는 관여하지 않습니다'라고 기재된 피고 B 명의의 위임장과 인감증명서를 소지하고 있었습니다. 셋째, 피고 B가 같은 주택의 다른 호실에 대한 임대차 계약을 직접 체결하기도 했던 사실이 인정되어 임대 상황을 충분히 알고 있었음에도 불구하고 약 2년간 원고 A에 대해 차임 지급이나 퇴거를 요구하는 등의 이의를 제기하지 않았습니다. 넷째, 시어머니 E가 비슷한 시기에 체결한 다른 임대차 계약 관련 소송에서도 시어머니 E가 피고 B로부터 대리권을 수여받아 계약을 체결했음을 이유로 원고 승소 판결이 확정되었습니다. 이러한 사정들을 종합하여 법원은 시어머니 E가 피고 B를 대리할 권한이 있었다고 보았습니다.
민법 제125조 (대리권 수여의 표시에 의한 표현대리): 본인이 어떤 사람에게 대리권을 주었다는 표시를 한 경우, 그 사람에게 실제로 대리권이 없었더라도, 그 표시를 믿고 거래한 상대방에게는 본인이 책임져야 한다는 원칙입니다. 이 사건에서는 피고 B가 직접적으로 시어머니 E에게 대리권을 주었다고 표시하지는 않았지만, 피고 B 명의의 통장과 위임장 등을 소지하게 하고 오랫동안 임대차 계약 사실을 알면서도 이의를 제기하지 않은 행위 등이 대리권을 수여한 것과 같은 효과를 발생시키는 중요한 근거가 되었습니다. 무권대리 추인: 대리권이 없는 사람이 다른 사람의 이름으로 계약을 맺었을 때, 그 계약의 당사자가 될 수 있는 본인이 나중에 그 계약 내용을 인정하고 받아들이면, 대리권이 없었던 계약도 처음부터 유효한 계약이 되는 것을 '추인'이라고 합니다. 이 판례에서는 피고 B가 시어머니 E의 임대차 계약 체결 사실을 2년여간 알면서도 아무런 이의를 제기하지 않은 행위를 묵시적인 추인으로 보아 계약을 유효하다고 판단했습니다. 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 이 법률은 소송으로 인해 지연되는 금전 채무에 대해 특별히 높은 이율을 적용하여 채무자가 빠른 시일 내에 채무를 이행하도록 유도합니다. 이 사건에서는 2019년 5월 31일까지는 연 15%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되었습니다.
대리인을 통해 계약을 체결할 때는 반드시 본인의 위임장과 인감증명서 등 대리권 증빙 서류의 진위 여부를 꼼꼼히 확인하고 사본을 보관해야 합니다. 보증금이나 월세 등 중요한 금액은 계약서상 명의인의 계좌로 직접 송금하는 것이 중요합니다. 만약 대리인 명의 계좌로 송금해야 할 경우 본인과의 관계와 그 이유를 명확히 확인해야 합니다. 계약 체결 후에는 반드시 본인(소유주)에게 직접 연락하여 대리인을 통해 계약이 체결된 사실을 확인하고, 계약 내용에 이의가 없는지 확인하는 절차를 거치는 것이 미래의 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 소유주가 대리인의 계약 체결 사실을 오랫동안 알고 있었음에도 불구하고 어떠한 이의도 제기하지 않았다면, 법원은 이를 묵시적인 추인으로 보아 대리인의 행위를 유효하다고 인정할 수 있습니다. 대리인에게 본인의 인감도장, 인감증명서, 신분증, 통장 등 중요한 서류나 물건을 맡길 때는 대리인이 그 권한을 넘어 임의로 법률행위를 할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 본인의 허락 없이 사용될 경우에도 본인에게 책임이 발생할 수 있습니다.
