임대차
원고 A와 B는 주식회사 E 소유의 건물 일부를 임차했습니다. 이후 피고 D이 E로부터 건물의 소유권을 이전받았고, 피고 C는 D의 누나로서 건물을 관리했습니다. 원고 A는 이미 피고 D에게 보증금 1억 2,000만 원의 반환 지급명령을 받아 확정되었으며, 원고 B는 피고 D에게 보증금 9,500만 원의 반환을 청구하여 승소했습니다. 하지만 원고들은 피고 D 외에 피고 C가 건물의 실질적 소유자이거나 보증금 반환 약정을 했다고 주장하며 C에게도 보증금 반환을 요구했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다.
원고 A는 2017년 6월 7일, 원고 B는 2017년 6월 8일에 주식회사 E로부터 각각 건물 G호와 H호를 임대차보증금 1억 2,000만 원과 9,500만 원에 임차했습니다. 이후 2017년 12월 26일, 피고 D이 E로부터 이 건물의 소유권을 이전받아 새로운 임대인이 되었습니다. 원고 A는 이미 피고 D을 상대로 임대차보증금 1억 2,000만 원의 반환을 요구하는 지급명령을 받아 확정시킨 바 있습니다. 본 사건에서 원고들은 피고 D 외에 등기상 소유자가 아닌 피고 C(피고 D의 누나)가 건물의 실질적인 소유자이거나 임대차보증금 반환 약정을 했다고 주장하며 C에게도 보증금 반환을 청구했습니다. 피고 C는 자신은 동생인 피고 D을 대신하여 건물을 관리했을 뿐이라고 주장했습니다. 원고 B는 피고 D에게 임대차보증금 9,500만 원의 반환을 청구했습니다.
피고 C가 이 사건 건물의 실질적 소유자로서 임대인의 지위를 승계했는지 여부, 피고 C가 원고들에게 보증금 반환 의무를 인수하거나 별도의 반환 약정을 했는지 여부, 그리고 피고 D이 임차인 B에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부였습니다.
법원은 피고 D이 원고 B에게 임대차보증금 9,500만 원과 이에 대해 2024년 2월 29일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 원고 A의 모든 청구와 원고 B의 피고 C에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. 소송 비용은 원고들과 피고 C 사이에 발생한 부분은 원고들이 부담하고, 원고 B와 피고 D 사이에 발생한 부분은 피고 D이 부담하도록 했습니다. 피고 D이 원고 B에게 지급할 판결 내용은 즉시 강제집행할 수 있도록 가집행이 가능하다고 명시했습니다.
결과적으로, 법원은 등기상 건물 소유자인 피고 D이 임차인 B에게 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 판단했으나, 피고 D의 누나이자 건물 관리인인 피고 C가 건물의 실질적 소유자이거나 보증금 반환 약정을 했다는 임차인들의 주장은 증거 부족으로 인정하지 않아 기각했습니다.
이 사건은 임대차 목적물의 소유권 변동 시 임대인의 지위 승계와 관련한 법리를 다루고 있습니다. 일반적으로 주택임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임차인은 새로운 소유주에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 D이 E로부터 건물 소유권을 이전받으면서 임대인의 지위를 승계했고, 원고 B는 이 점을 근거로 D에게 보증금 반환을 청구하여 인정받았습니다. 또한, 민사소송법 제150조 제3항은 '자백간주'에 관한 규정으로, 당사자가 변론기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 것으로 보이는 경우, 법원은 그 사실을 진실한 것으로 인정할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 D이 원고 B의 청구에 대해 자백간주되어 원고 B의 주장이 그대로 받아들여졌습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 금전 채무 불이행에 대한 지연손해금의 이율을 정하고 있습니다. 판결에서는 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용하도록 하여, 채무자가 채무 이행을 지체할 경우 더 높은 지연이자를 부담하게 됩니다.
임대차 계약을 체결한 후 건물의 소유권이 변경되는 경우, 새로운 소유주가 임대인의 지위를 승계하므로 임대차보증금 반환은 원칙적으로 새로운 소유주에게 청구해야 합니다. 임대차보증금 반환을 등기상 임대인이 아닌 다른 사람에게 주장하려면 해당 인물이 건물의 실질적 소유자이거나 보증금 반환 의무를 명확히 인수한 증거, 예를 들어 약정서, 금융 거래 내역, 명확한 통신 기록 등 구체적인 증거를 확보해야 합니다. 본 사례에서는 피고 C가 건물 관리를 하고 문자 메시지로 상황을 설명하는 등의 사실은 인정되었으나, 실질적 소유권이나 채무인수 약정을 인정할 만한 결정적인 증거로는 충분하지 않다고 판단되었습니다. 따라서 계약 관계를 명확히 하고 중요한 약정은 서면으로 남기는 것이 중요하며, 소유권이 변경될 때는 임대인 지위 승계에 대한 내용을 정확히 확인하는 것이 필요합니다. 보증금 반환이 지연될 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 높은 지연이자율을 적용받을 수 있으므로 신속히 법적 절차를 고려할 수 있습니다.
