공장 건물의 임차인이 주택임대차보호법상 대항력 주장을 한 사건

A자산관리회사가 B를 상대로 공장 건물에 대한 B의 대항력 있는 임차권이 존재하지 않음을 확인해달라고 소송을 제기했습니다. B는 임차한 건물이 주거용 건물에 해당하므로 주택임대차보호법의 보호를 받는 대항력 있는 임차인이라고 주장하며 항소했습니다. 하지만 법원은 임대차 목적물의 실제 용도, 계약 내용, 이용 상황 등을 종합적으로 판단할 때 이를 주거용 건물로 보기 어렵다고 판단하여 B의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A자산관리회사): 피고의 임차권이 존재하지 않음을 주장하며 소송을 제기한 자산관리회사
• 피고 (B): 공장 건물에 대한 대항력 있는 임차권을 주장하며 항소한 임차인

분쟁 상황

A자산관리회사는 B가 점유하고 있는 공장 및 사무실 건물에 대한 B의 대항력 있는 임차권의 존재 여부에 대해 다투었습니다. B는 자신이 해당 건물을 임차하여 주거용으로 사용하고 있으므로 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖는다고 주장했습니다. 반면 A자산관리회사는 해당 건물이 주거용이 아니며 임대차 계약 내용도 일반 주택 임대차와 다르므로 주택임대차보호법의 적용 대상이 아니라고 주장하며 법적 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차 목적물인 공장 및 사무실 건물의 일부가 주택임대차보호법이 적용되는 '주거용 건물'에 해당하는지 여부와 피고가 대항력 있는 임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부

법원의 판단

피고의 항소를 기각하며 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다. 제1심 판결과 같이 원고의 청구(피고의 대항력 있는 임차권 부존재 확인)를 인용했습니다.

결론

법원은 임대차 목적물의 공부상 표시, 임대차 계약기간 (2020. 11. 1.부터 2030. 12. 31.까지의 장기간), 전기료 및 상하수도 사용료 분배 조항 (1:5 비율), 계약 목적물의 주거용 표시 유무, 피고가 실제로 주거용으로 일상생활을 영위하였다는 자료 제출 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 건물을 주거용 건물로 볼 수 없으므로 주택임대차보호법이 적용될 여지가 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제420조 (제1심 판결의 인용)​ 이 조항은 항소심 법원이 제1심 판결의 이유가 정당하다고 인정할 경우, 그 이유를 그대로 인용할 수 있음을 규정합니다. 본 사건에서 항소심 재판부는 피고의 항소를 기각하면서, 제1심 판결의 사실인정과 판단이 정당하다고 보아 대부분의 이유를 그대로 받아들이고 추가하거나 고쳐 쓴 부분만 명시했습니다.
2. 주택임대차보호법 제2조 (적용 범위)​ 이 법은 주거용 건물에 적용되며, 주거용 건물인지 여부는 임대차 목적물의 공부상 표시(건축물대장 등)만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 용도에 따라서 정해진다고 명시합니다. 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차 목적물 이용 관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 합목적적으로 결정해야 합니다. 본 사건에서는 피고가 공장 및 사무실 건물에 대한 임차권의 대항력을 주장했지만, 법원은 건물의 공부상 용도가 대부분 공장 및 사무실이었고, 임대차 계약 기간이 2020년 11월 1일부터 2030년 12월 31일까지로 지나치게 장기간이며, 전기료 및 상하수도 사용료를 1:5의 비율로 분배하는 등 계약 내용이 일반 주택 임대차와 이례적이고, 피고가 해당 장소에서 실제 주거용으로 일상생활을 영위했음을 입증할 자료도 제출되지 않은 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 결과적으로 해당 건물을 주거용 건물로 인정하기 어렵다고 판단하여 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다고 결정했습니다.

참고 사항

주택임대차보호법의 적용 여부는 임대차 목적물의 공부상 표시만을 기준으로 하지 않으며, 그 실제 용도를 중요하게 판단합니다. 특히 공장이나 사무실 건물 등 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 겸하여 사용하는 경우에도, 계약 내용 (예를 들어, 일반적인 주택 임대차와 달리 지나치게 장기간의 계약이거나, 공과금 분배 방식이 특이한 경우 등)과 실제 사용 형태가 일반적인 주거용 임대차와 다르다면 주택임대차보호법의 보호를 받기 어려울 수 있습니다. 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하려는 경우, 추후 법적 분쟁을 방지하기 위해 임대차 계약 시 주거용으로 사용하는 부분의 명확한 명시와 더불어 해당 계약이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부를 사전에 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.