부동산 매매/소유권
매도인과 매수인이 농지 매매에 합의한 후에는 매매계약서를 작성합니다. 매매계약서를 작성할 때에는 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권 이전 일자, 그 밖의 조건 등에 대해서 명확하게 명시해야 합니다.
매매계약서는 일반적으로 표준매매계약서를 사용하지만, 다음과 같은 내용의 기재만 있으면 직접 작성하는 것도 가능합니다.
매도인과 매수인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호)
농지의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등
매매대금(계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급일자)
소유권이전과 인도
계약의 해제
그 밖의 특약사항
부동산 매매계약을 체결할 때 필요한 표준매매계약서 및 그 밖의 매매계약서 양식은 참조와 같습니다.
매매계약서에 계약의 내용이 매매계약임을 명시합니다.
통상은 “매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다.”고 기재합니다.
매매목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 표시를 기재합니다.
부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.
따라서 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 매매목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.
매도인과 매수인을 매매계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재내용과 상대방이 일치하는지를 확인해야 합니다.
매도인은 원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람을 기재합니다.
다만, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임하는 경우에 대리인의 명의로 매매계약서를 작성하는 경우에도 매매계약은 유효합니다.
매도인 또는 매수인이 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재합니다.
매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재합니다.
매매대금은 그 총액과, 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재하는 것이 보통입니다.
원칙적으로 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다. 다만, 이를 따로 정할 수도 있습니다.
계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 합니다.
그 밖의 계약사항을 위반하는 경우 일정한 요건 하에 계약이 해제된다는 것을 약정할 수도 있습니다.
계약을 맺은 날짜를 기재하고, 당사자 명의의 서명을 날인합니다. 이때, 대리인이 있는 경우 본인의 명의와 그 대리인의 명의를 병기할 수 있습니다.
계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 당사자가 각각 원본을 보관함으로써 분쟁을 예방할 수 있습니다.
부동산 매매계약을 체결할 때, 통상 당사자의 한 쪽이 상대방에게 금전 그 밖의 유가물(有價物)을 교부합니다.
이때 지급하는 금전 그 밖의 유가물을 계약금이라 하고, 계약금을 교부하는 계약을 계약금 계약이라 합니다.
매수인은 통상 매매대금의 10퍼센트의 금액을 계약금으로 교부하는데, 이는 매매대금에 산입됩니다.
계약금이 지급되면 계약금은 매매계약체결의 증거가 됩니다.
매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 그 밖의 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부받은 자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).
당사자가 채무를 불이행한 경우, 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부받은 자는 배액을 배상할 것을 매매계약서에 특별히 명시하여 정한 때에는 손해배상액을 미리 정한 것과 같은 성질을 가집니다.
통상 많이 사용되는 표준매매계약서에는 명시적으로 매수인이 매도인에게 중도금을 주기 전까지(중도금을 정하지 않은 경우에는 잔금을 주기 전까지) 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 주고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다고 특약하는 조항을 넣고 있습니다.
그러나 계약서에 이러한 명시적인 조항이 들어가 있지 않더라도, 계약금의 교부만으로 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조제1항).
