신고해야 할 부동산 매매

외국인의 부동산 매매 및 학교법인의 부동산 매매계약체결 시 행정관청에 신고해야 하는 경우가 있습니다.

외국인의 개념

• “외국인 등”이란 다음의 개인·법인 또는 단체를 말합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조제4호).

  • 대한민국의 국적을 보유하고 있지 않은 개인

  • 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체

  • 사원 또는 구성원의 1/2 이상이 대한민국의 국적을 보유하지 않은 개인인 법인 또는 단체

  • 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 1/2 이상이 대한민국의 국적을 보유하지 않은 개인인 법인 또는 단체

  • 대한민국의 국적을 보유하지 않은 개인이나 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 자본금의 1/2 이상이나 의결권의 1/2 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체

  • 외국정부

  • 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제2조에서 정하는 국제기구

부동산등 취득의 신고

• 외국인 등이 대한민국 안의 부동산 등을 취득하는 계약(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외)을 체결한 경우에는 계약체결일로부터 30일 이내에, 외국인 등이 상속·경매, 그 밖에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조제2항에 따른 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 아래의 서류를 갖추어 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제1항, 제2항, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제7조제1항제1호).

  • 외국인 부동산등 취득 신고서

  • 증여의 경우 증여계약서

  • 상속의 경우 상속인임을 증명할 수 있는 서류

  • 경매의 경우 경락결정서

  • 환매권 행사의 경우 환매임을 증명할 수 있는 서류

  • 법원 확정판결인 경우 확정판결문

  • 법인 합병의 경우 합병사실을 증명할 수 있는 서류

부동산등 계속 보유 신고

• 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국 국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 아래의 서류를 갖추어 신고관청에 신고해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제8조제3항, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제5조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제7조제1항제2호).

  • 외국인 부동산등 계속보유 신고서

  • 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류

과태료

• 토지취득 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제4항).

• 취득신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자 또는 토지의 계속보유 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조제5항).

외국인 등의 토지취득 허가

• 외국인등이 취득하려는 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 구역·지역 등에 있으면 토지를 취득하는 계약(이하 "토지취득계약"이라 함)을 체결하기 전에 신고관청으로부터 토지취득의 허가를 받아야 합니다. 다만, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제9조).

  • 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역, 그 밖에 국방목적을 위하여 외국인등의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 지역

  • 「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따른 지정문화유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역

  • 「자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률」에 따라 지정된 천연기념물·명승 및 시·도자연유산과 이를 위한 보호물 또는 보호구역

  • 「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역

  • 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」에 따른 야생생물 특별보호구역

• 토지취득의 허가를 받으려는 외국인등은 신청서에 아래의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출해야 합니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제6조제1항 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제1항제3호).

  • 외국인 토지 취득 허가신청서

  • 토지 거래계약 당사자 간의 합의서

학교법인의 개념

• “학교법인”이란 사립학교만을 설치·경영함을 목적으로 「사립학교법」에 따라 설립되는 법인을 말합니다(「사립학교법」 제2조제2호).

학교법인의 부동산 매도 신고

• 학교법인이 그 부동산을 매도할 때에는 다음의 경우 관할청에 신고해야 합니다(「사립학교법」 제28조제1항 및 「사립학교법 시행령」 제11조제5항).

  • 「대학설립·운영 규정」 및 「사이버대학 설립·운영 규정」에 따라 수익용기본재산을 확보한 대학, 산업대·사이버대학 또는 전문대학을 경영하는 학교법인이 수익증대를 목적으로 다른 수익용기본재산으로 대체취득하기 위해 수익용기본재산을 매도하는 경우

  • 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 따라 협의 또는 수용으로 부동산을 처분하는 경우(손실보상금을 해당 재산의 용도와 동일하게 사용하는 경우에 한함)

  • 위에 해당하지 않는 경우로서 부동산의 매도가액이 5천만원 미만(대학·산업대학·사이버대학 또는 전문대학을 경영하는 학교법인의 경우는 20억원 미만)인 경우

  • 관할청은 다음과 같습니다(「사립학교법」 제4조).

• 학교법인의 부동산 매도 신고를 할 경우 다음의 서류를 제출해야 합니다(「사립학교법 시행령」 제11조제1항).

  • 기본재산매도·증여 또는 교환에 관한 허가신청서 또는 신고서

  • 처분재산명세서

  • 감정평가사와 감정평가법인의 감정평가서(교환의 경우에는 쌍방의 재산)

  • 이사회회의록사본

  • 교환재산 또는 처분대금의 처리에 관한 사항을 기재한 서류

  • 예외적으로 처분할 수 없는 재산의 범위에서 제외된 재산이 있는 경우 그 내용을 증명할 수 있는 서류(「사립학교법 시행령」 제12조제2항)

위반 시 처벌

• 학교법인의 이사장이나 사립학교경영자(법인의 경우에는 그 대표자 또는 이사) 또는 대학교육기관의 장이 학교법인의 부동산을 매도하고 신고하지 않은 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「사립학교법」 제73조).