지역주택조합 아파트 사업 관련 홍보 내용 기망 여부 및 손해배상 청구 사건

지역주택조합 아파트 사업의 조합원 12명이 조합 사업의 주체, 토지 확보 현황, 추가분담금, 시공사, 동·호수 지정, 건축 규모, 업무대행사 자격 및 핵심 사업 부지 확보 등과 관련하여 피고들이 기망행위를 했다며 불법행위에 따른 손해배상 및 계약 취소에 따른 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고들의 행위가 신의칙에 비추어 비난받을 정도의 기망행위에 해당한다고 보기에 부족하다는 이유로 원고들의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A부터 L까지 12명의 조합원): P지역주택조합 가입 계약을 체결하고 조합원 분담금을 납부한 사람들.
• 피고 M: 주식회사 Q와 N을 운영하며 지역주택조합 사업 추진을 주도한 인물.
• 피고 주식회사 N: 피고 M이 설립한 회사로, P지역주택조합의 업무대행사.
• 피고 O: P지역주택조합 추진위원회 결성 및 조합장으로 선출된 인물.
• 피고 P지역주택조합: 원주시 S 등 토지에 아파트를 신축하는 사업을 추진한 지역주택조합.

분쟁 상황

피고 M은 2015년 7월경 Q를 통해 아파트 신축 사업을 추진하려 했으나 어려움을 겪자, 피고 O를 통해 P지역주택조합을 결성하고 피고 N을 업무대행사로 내세워 지역주택조합 방식으로 사업을 변경했습니다. 원고들은 2015년 9월 말경부터 피고 조합에 조합원으로 가입하여 분담금을 납부했습니다. 그러나 사업 진행 과정에서 피고 조합의 토지 확보 주체와 현황, 추가분담금 발생 가능성, 시공예정사의 시공 참여 철회, 동·호수 지정, 아파트 건축 규모 축소(17층에서 15층으로), 업무대행사 N의 자격 문제, 그리고 사업 핵심 부지(11필지)가 피고 M 개인 명의로 이전된 사실 등이 문제로 제기되었습니다. 원고들은 피고 M, O가 이와 같은 사항들에 대해 허위 또는 과장된 설명을 하여 자신들을 기망하고 조합 가입 계약을 체결하게 했다고 주장하며, 피고들을 상대로 납부한 조합원 분담금 및 지연손해금의 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고들이 조합원 모집 과정에서 토지 100% 확보, 중도금 지급 완료, 추가분담금 없음, 시공사 확정, 동·호수 지정 가능, 17층 건축 가능, 업무대행사 자격 및 핵심 부지 사업 포함 등에 대해 원고들을 기망했는지 여부입니다. 둘째, 만약 기망 행위가 인정된다면, 피고들이 원고들에게 불법행위로 인한 손해배상 책임이 있는지 또는 계약 취소에 따른 부당이득 반환 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고들에 대한 모든 청구를 기각했습니다.

결론

법원은 피고 M, O가 신의칙에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 원고들을 기망하였다고 인정하기에 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 기망 행위를 전제로 한 원고들의 불법행위 손해배상 청구(주위적 청구)와 계약 취소에 따른 부당이득 반환 청구(예비적 청구) 모두 받아들이지 않고 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상 불법행위와 관련한 기망행위 인정 여부가 쟁점이 되었습니다.

1. 불법행위로 인한 손해배상 책임 (민법 제750조)​ 원고들은 피고 M, O가 기망 행위를 통해 원고들에게 손해를 입혔으므로 불법행위로 인한 손해를 배상해야 한다고 주장했습니다. 법원은 상품의 선전·광고에 다소 과장되거나 사실과 다른 내용이 포함되어 있더라도 그 과장이나 허위의 정도가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 볼 때 시인될 수 있는 정도라면 그 선전·광고행위를 기망행위라고 보기는 어렵다는 대법원 판례의 법리를 적용했습니다. 이 사건에서는 피고들의 행위가 이에 해당하지 않아 기망 행위가 인정되지 않았습니다.

2. 법인의 불법행위 책임 (민법 제35조 제1항)​ 원고들은 피고 M, O의 기망 행위가 인정될 경우, 피고 조합은 민법 제35조 제1항에 따라 공동으로 손해를 배상할 의무가 있다고 주장했습니다. 이는 법인의 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 때 법인이 그 손해를 배상할 책임이 있다는 규정입니다. 그러나 주된 기망 행위가 인정되지 않아 이 책임 또한 성립하지 않았습니다.

3. 회사의 이사 등에 대한 책임 (상법 제389조 제3항, 제210조)​ 원고들은 피고 N이 피고 M, O와 공동으로 손해를 배상할 책임이 있다고 주장하며 상법 제389조 제3항, 제210조를 인용했습니다. 이는 주식회사의 이사가 고의 또는 중대한 과실로 그 임무를 게을리하여 타인에게 손해를 가한 경우 배상 책임이 있다는 규정이나, 기망 행위가 인정되지 않아 적용되지 않았습니다.

4. 계약 취소에 따른 부당이득 반환 (민법 제109조, 제741조)​ 원고들은 피고 M, O의 기망 행위에 속아 계약을 체결하였으므로, 이 사건 각 가입계약을 취소하고 피고 조합에 납부한 분담금에 대한 부당이득 반환을 청구했습니다. 이는 사기나 착오로 인한 계약을 취소하고 원상회복을 구하는 법리이나, 기망 행위가 인정되지 않아 계약 취소 및 부당이득 반환 청구도 기각되었습니다.

5. 지역주택조합 사업의 특성 법원은 주택법상 지역주택조합 사업은 그 진행 과정에서 조합원 모집, 재정 확보, 토지 매입 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있음을 지적했습니다. 피고들이 계약서와 첨부 문서에서 사업 추진 과정에서 사업부지 면적, 건축규모 등이 변경될 수 있음을 고지한 점, 건축규모 축소가 사후적으로 발생한 사정으로 보이는 점 등이 기망 행위를 인정하지 않은 근거로 제시되었습니다.

6. 구 주택법 및 시행령 (업무대행사 자격 관련)​ 법원은 이 사건 각 가입계약 체결 당시 시행되던 구 주택법(2016. 1. 19. 개정 전) 및 시행령에 따르면 '공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합의 업무를 대행하게 할 수 있다'고 규정하고 있었을 뿐 업무대행자의 범위를 한정하고 있지 않았다고 판단했습니다. 따라서 피고 N이 등록사업자 자격을 갖추지 못했더라도 법령상 업무대행사 자격이 없었다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 2016. 1. 19. 개정된 주택법에서야 업무대행자 범위가 명확히 한정되었음을 함께 설명했습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업은 일반 분양 아파트와 달리 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 많고, 최초 계획이 변경될 가능성이 높습니다. 홍보 내용이 다소 과장되거나 사실과 다르더라도, 일반적인 상거래 관행과 신의칙에 비추어 허용될 수 있는 정도라면 법원에서 기망 행위로 인정받기 어려울 수 있습니다. 따라서 조합 가입 전에는 계약서와 첨부 문서를 통해 사업부지 확보 현황, 시공 예정사와의 계약 관계, 건축 규모, 추가분담금 발생 가능성, 업무대행사 자격 등 핵심적인 정보를 철저히 확인해야 합니다. 특히, 동·호수 지정이 사업계획 승인 이전에 이루어지는 경우 추후 변경될 수 있음을 명확히 인지하고 있어야 하며, 건축 규모나 세대수 변경 가능성도 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 조합 임원들의 불법행위가 추후 형사적으로 유죄 판결을 받더라도, 그 행위가 조합 가입 당시의 기망으로 직접 연결되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다.