부동산 매매/소유권
이 사건은 임대차 계약이 종료된 상가 건물에 대해 임차인이 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하자 건물 인도를 거절하고, 임대인은 건물 인도를 요구하며 임차인에게 임대료 상당의 부당이득 반환 또는 손해배상을 청구한 사안입니다. 법원은 임대차 기간 중 발생한 누수로 임차인이 상가를 제대로 사용하지 못한 기간의 임대료 지급 의무를 일부 인정하지 않았고, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있음을 확인했습니다. 이에 따라 임차인은 잔여 보증금 442만 원을 돌려받는 동시에 상가를 임대인에게 인도하라는 판결을 내렸습니다.
원고 A는 피고 B로부터 상가 점포를 임차하여 사용하던 중, 2023년 6월 26일경 건물에 누수가 발생하여 점포를 제대로 사용하지 못하게 되었습니다. 원고 A는 이로 인해 2023년 6월 26일 이후의 차임 지급을 거절했고, 임대차 계약이 2023년 9월 30일에 만료된 후에도 피고 B로부터 임대차보증금을 돌려받지 못하자 점포 인도를 미뤘습니다. 피고 B는 원고 A에게 점포 인도를 요구하며, 2023년 6월 1일부터 인도 완료일까지의 임대료 상당액을 부당이득 또는 손해배상으로 지급하라는 반소청구를 제기했습니다. 한편, 원고 A는 피고 C에게도 건물 하자 등으로 인한 손해배상을 청구했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부와, 임차인의 계속 점유가 불법점유에 해당하는지, 그리고 누수 발생 시점 이후의 임대료 지급 의무가 어느 범위에서 인정되는지가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 법원의 화해권고결정에 대한 이의신청이 불법행위를 구성하는지와 원고 A가 피고 C에게 청구한 손해배상액의 적정성도 다뤄졌습니다.
항소심 법원은 제1심판결 중 반소 건물인도청구 부분을 다음과 같이 변경했습니다. 원고 A는 피고 B로부터 임대차보증금 500만 원에서 연체 차임 58만 원을 공제한 442만 원을 지급받음과 동시에 피고 B에게 해당 상가 1층 128.57㎡를 인도해야 합니다. 원고 A의 피고 B에 대한 나머지 항소와 피고 C에 대한 항소는 모두 기각되었습니다. 피고 B가 주장한 원고 A의 화해권고결정 이의신청이나 건물 미인도로 인한 불법행위 손해배상 청구 또한 기각되었습니다. 소송 비용은 본소에 대한 항소비용은 원고 A가, 반소에 대한 총 소송비용은 각자 부담하며, 원고 A와 피고 C 사이 항소비용은 원고 A가 부담하도록 했습니다. 인도 부분은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.
법원은 임차인이 임대차 기간 중 발생한 누수로 인해 점포를 제대로 사용하지 못한 기간의 차임 지급 의무가 없다고 판단했고, 임대차 계약 종료 후 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 이에 따라 임대인이 보증금을 반환하지 않는 이상 임차인의 건물 계속 점유는 불법점유가 아니며 손해배상 책임도 발생하지 않는다는 판결을 내렸습니다. 결론적으로 임차인은 잔여 보증금을 받는 조건으로 상가를 인도하게 되었습니다.
이 사건에서는 임대차 계약의 종료와 관련된 주요 법리가 적용되었습니다.
첫째, 임대차 계약 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 '동시이행의 관계'에 있습니다. 이는 민법상 동시이행의 항변권(민법 제536조)에 근거한 것으로, 대법원 판례(2020다252042 판결 등)는 임대인이 임대차보증금 반환 의무를 이행하거나 적법하게 이행 제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행 항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차 계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상 의무를 지지 않는다고 보고 있습니다. 따라서 이 사건에서도 임대인 B가 임차인 A에게 잔여 보증금을 반환하지 않는 한, A의 건물 점유는 불법점유가 아니므로 B의 손해배상 청구는 기각되었습니다.
둘째, 임대차 목적물에 하자가 발생하여 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없게 된 경우, 그 기간 동안 임차인은 차임 지급 의무를 거절할 수 있습니다. 이 사건에서는 누수 사고로 인해 원고 A가 2023년 6월 26일 이후부터 임대차 목적물을 제대로 사용·수익하지 못했으므로, 이 기간 동안의 차임 지급 의무는 없다고 판단되었습니다.
셋째, 법원의 '석명권 행사'에는 한계가 있습니다. 법원은 당사자의 주장이 모순되거나 불분명할 때 이를 지적하여 보충하게 할 수 있으나(민사소송법 제136조), 당사자가 주장하지도 않은 법률효과에 관한 요건사실이나 독립적인 공격방어 방법을 시사하며 그 제출을 권유하는 것은 변론주의 원칙에 위배되어 석명권 행사의 한계를 일탈하는 것으로 보았습니다 (대법원 1997다40677, 40684 판결 등 참조).
넷째, '화해권고결정'에 대한 이의신청은 민사소송법(제226조)이 정한 절차에 따른 정당한 권리 행사로 보며, 단순히 이에 이의를 제기했다고 하여 불법행위가 성립한다고 볼 수 없습니다.
임대차 계약 기간 중 임차 목적물에 하자가 발생하여 사용에 지장이 생긴 경우, 임차인은 그 하자의 심각성과 사용 불능 기간에 따라 임대료 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 거절 가능한 임대료의 범위와 기간은 명확히 확인하고 임대인과 소통하는 것이 중요합니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이루어져야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 한 임차인이 건물을 계속 점유하더라도 이는 불법점유로 보지 않으며, 임차인에게 손해배상 책임이 발생하지 않습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 건물을 인도받기 위해서는 먼저 보증금을 반환하거나, 적법하게 반환할 준비가 되었음을 입증해야 합니다. 손해배상 청구를 할 때는 손해액을 객관적인 증거로 명확하게 입증하는 것이 중요하며, 필요한 경우 감정 절차에 적극적으로 참여해야 합니다. 법원의 화해권고결정은 당사자 간의 합의를 유도하는 것이므로, 이에 대해 이의신청을 하는 것은 법이 보장하는 정당한 권리 행사이며 불법행위가 아닙니다.
