코로나 영업 어려움으로 인한 스터디카페 임대차 계약 해지 분쟁 사건

이 사건은 스터디카페를 운영하던 임차인이 코로나19 방역을 위한 집합 제한 조치로 인해 영업에 어려움을 겪고 폐업하면서 임대차계약 해지를 통보하고 보증금 반환 및 부속물 매수 대금을 청구했으나, 법원이 임대차계약 해지의 요건인 '집합 제한 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동'을 인정하지 않아 임대차계약이 여전히 유효하게 존속한다고 판단한 사례입니다. 법원은 임차인이 스터디카페 운영 시작 당시부터 사회적 거리두기 조치가 있었음에도 임차인이 받은 조치는 '좌석 한 칸 띄우기' 정도로 심각한 제한이 아니었고 영업손실이 행정명령 때문이라고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 이에 따라 임차인의 계약 해지 주장은 받아들여지지 않았고 임차인이 제기한 보증금 반환 및 부속물 매수 대금 청구도 기각되었습니다.

관련 당사자

• A, B: 청주시 상당구에 위치한 건물 및 토지의 공동 임대인. 스터디카페 임차인 C와 임대차계약을 맺음.
• C: 위 건물 2층 및 3층에서 스터디카페를 운영하는 임차인. 코로나19로 인한 영업 부진을 이유로 임대차계약 해지 및 보증금 반환을 주장함.

분쟁 상황

임차인 C는 2021년 4월 상가를 임차하여 스터디카페를 시작했고, 2021년 9월 건물주가 A, B로 바뀌면서 기존과 동일한 조건으로 임대차계약을 재작성했습니다. 계약 체결 및 운영 당시 충청북도에는 사회적 거리두기 2단계와 3단계 행정명령이 시행 중이었고, 독서실과 스터디카페는 '좌석 한 칸 띄우기(칸막이 있는 경우 제외), 운영시간 제한 없음'이라는 조치를 받았습니다. 임차인 C는 운영 초기부터 영업에 어려움을 겪었고, 2022년 10월 11일 임대인에게 '집합제한조치로 인한 적자 누적으로 폐업하고 계약을 해지하겠다'는 통보를 했습니다. 이후 C는 2022년 12월 말부터 2023년 1월 초까지 상가임대차법 제11조의2에 근거하여 계약 해지 및 보증금 8,005만 원(1억 원에서 3개월분 차임 및 관리비 공제) 반환을 요구했습니다. 또한 C는 스터디카페에 설치한 시스템 에어컨 등 부속물(3,410만 원 상당)에 대한 매수 대금 2,728만 원(80% 상당)도 함께 청구했습니다. 이에 임대인 A, B는 '중대한 경제 사정의 변동이 없으므로 계약 해지나 보증금 반환 요구에 응할 수 없다'고 맞섰고, 임대차계약의 존속 확인을 구하는 본소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 주장하는 상가임대차법 제11조의2에 따른 임대차계약 해지가 적법한지, 즉 감염병 예방을 위한 집합 제한 조치로 인해 '경제사정의 중대한 변동'이 발생하여 폐업에 이르게 되었는지 여부와 이에 따라 임대차계약이 해지되었으므로 보증금과 부속물 매수 대금을 반환받을 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 임대인 A, B의 본소 청구를 받아들여 임대차계약이 보증금 1억 원, 차임 월 550만 원, 임대차기간 2021. 9. 1.부터 2025. 3. 31.까지로 여전히 존속함을 확인하였습니다. 반면 임차인 C의 반소 청구, 즉 임대차보증금 반환 및 부속물 매수 대금 청구는 모두 기각하였습니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 피고(반소원고)인 임차인 C가 부담하도록 하였습니다.

결론

임차인은 코로나19 관련 집합 제한 조치로 인해 스터디카페 영업에 어려움을 겪어 폐업 후 임대차계약 해지를 주장했으나, 법원은 임차인의 영업 어려움이 집합 제한 조치로 인한 '경제사정의 중대한 변동' 때문이라고 인정하기 어렵다고 보아 계약 해지 주장을 받아들이지 않았습니다. 그 결과 임대차계약은 예정된 기간까지 유효하게 존속하며 임차인의 보증금 반환 및 부속물 매수 대금 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법률은 「상가건물 임대차보호법」 제11조의2 및 부칙 제2조입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제11조의2는 '임차인은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간 제한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 해지는 임대인이 계약 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 또한 같은 법 부칙 제2조는 이 규정이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용된다고 명시하고 있습니다. 본 판례에서 법원은 임차인이 스터디카페 운영 기간 동안 충청북도에서 시행된 사회적 거리두기 2단계 및 3단계 행정명령에서 스터디카페에 대한 제한 조치는 '좌석 한 칸 띄우기(칸막이 있는 경우 제외), 운영시간 제한 없음'이 전부였고, 과거의 더 강력한 제한 조치(인원 제한, 운영 중단)는 적용되지 않았음을 지적했습니다. 피고가 제시한 영업손실 내역을 보더라도 행정명령으로 인한 매출의 급격한 감소나 지출의 증가가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 결론적으로 임차인의 영업이익 감소나 적자 발생이 장기간의 행정명령으로 인해 발생하였다고 인정할 만한 증거가 부족하므로, '집합 제한 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동' 요건이 충족되지 않아 임대차계약의 해지 통보가 부적법하다고 보았습니다.

참고 사항

코로나19와 같은 감염병 사태로 인한 집합 제한 조치를 이유로 임대차계약을 해지하려는 임차인이나 해당 주장을 받는 임대인은 다음 사항을 고려해야 합니다.

1. '총 3개월 이상 집합 제한 또는 금지 조치' 확인: 실제로 임차인의 사업장이 3개월 이상 제한 조치를 받았는지 확인해야 합니다.
2. '경제사정의 중대한 변동' 입증의 중요성: 단순히 영업 적자가 발생했다고 해서 모두 계약 해지 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 해당 제한 조치로 인해 매출이 급격히 감소하거나 지출이 크게 증가하는 등 '중대한' 경제적 어려움이 발생했음을 객관적인 자료(매출 장부, 손익계산서, 세금계산서 등)를 통해 명확히 입증해야 합니다.
3. 제한 조치의 구체적인 내용과 영향: 조치의 강도(예: 전면 금지, 영업시간 제한, 인원 제한, 좌석 간격 유지 등)와 임차인의 사업 모델에 미치는 실제적인 영향을 고려해야 합니다. 만약 조치가 비교적 약하거나 임차인이 해당 조치 속에서도 영업을 지속할 수 있는 대안(예: 칸막이 설치 등)이 있었다면 '중대한 변동'으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
4. 사업 시작 시점의 고려: 감염병 확산이 이미 상당 부분 진행되고 있던 시점에 위험을 감수하고 사업을 시작했다면, 이후 발생하는 영업 부진의 모든 책임을 행정명령 탓으로 돌리기 어려울 수 있습니다.
5. 부속물 매수 청구는 계약 종료가 전제: 부속물 매수 청구는 임대차계약이 적법하게 종료되었을 때 발생하는 권리입니다. 계약 해지 주장 자체가 받아들여지지 않아 계약이 존속하는 경우에는 부속물 매수 청구도 함께 기각될 수 있습니다.