임대차 계약 해지 통보의 효력과 대여금 채무의 존재 여부 판단 사건

자동차정비업을 운영하는 원고 회사 A가 농산물 생산업을 영위하는 피고 회사 B 소유의 부동산을 임차한 후 발생한 분쟁에 대한 판결입니다. 피고 B는 원고 A가 월 차임을 연체했다며 임대차 계약 해지를 통보하고 건물의 인도를 요구했으며, 과거 원고에게 송금한 2,500만원을 대여금이라며 반환을 청구했습니다. 이에 원고 A는 피고의 계약 해지 통보가 부당하며 임대차 계약이 유효하다고 주장하고, 2,500만원은 대여금이 아닌 검사장비 설치비용 중 피고가 부담하기로 한 금액이므로 채무가 존재하지 않는다고 맞섰습니다. 법원은 여러 차례 작성된 임대차 계약서 중 가장 나중에 작성된 계약서를 기준으로 원고의 차임 지급 시점을 판단하고, 피고의 계약 해지 통보 당시 원고의 차임 연체액이 상가건물 임대차보호법상 계약 해지 요건인 '3기 차임액'에 미달했으므로 계약 해지는 무효라고 보았습니다. 또한, 피고가 원고에게 송금한 2,500만원은 대여금으로 볼 증거가 부족하며, 검사장비 설치비용 중 피고가 부담한 것으로 해석하여 원고의 채무가 존재하지 않는다고 판단했습니다. 결론적으로 원고의 청구를 인용하고 피고의 반소 청구를 모두 기각한 사례입니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고, 반소피고, 항소인): 자동차정비업 등을 영위하는 회사로 피고 소유의 부동산을 임차한 임차인입니다.
• 농업회사법인 주식회사 B (피고, 반소원고, 피항소인): 농산물 생산업 등을 영위하는 회사로 이 사건 부동산의 소유자이자 원고 회사의 임대인입니다.

분쟁 상황

원고인 주식회사 A는 2018년 12월경 피고인 농업회사법인 주식회사 B 소유의 부동산과 시설에 대해 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 6,000,000원, 임대차기간 2018. 12. 30.부터 60개월로 하는 임대차계약을 체결했습니다. 이 계약과 관련하여 총 3차례의 임대차계약서가 작성되었는데, 각 계약서의 차임 지급 시기 등 일부 내용이 서로 달랐습니다. 원고는 차임을 꾸준히 지급했으나, 피고는 2020년 12월 23일 원고가 3기 차임을 연체했다며 계약 해지 통고를 발송했습니다. 이에 피고는 임대차계약 해지를 근거로 원고에게 부동산 인도를 요구하는 반소를 제기했습니다. 한편 피고는 2019년 1월 4일 20,000,000원, 2019년 1월 24일 5,000,000원, 총 25,000,000원을 원고에게 송금했습니다. 피고는 이 돈을 원고에게 시설 설치 자금으로 대여한 것이라 주장하며 대여금 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 반면 원고는 이 2,500만원이 자동차정비업에 필요한 검사장비를 새로 설치하는 과정에서 피고가 장비 대금 중 일부를 부담하기로 합의하여 지급된 것이므로 대여금이 아니며 채무가 존재하지 않는다고 주장하며 채무부존재확인 본소를 제기했습니다. 결국, 임대차계약의 유효성 여부와 2,500만원의 금전 성격을 둘러싸고 본소와 반소가 진행되었습니다.

핵심 쟁점

본 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 하나의 법률관계를 두고 여러 개의 임대차 계약서가 순차로 작성되었을 때, 어떤 계약서의 내용이 우선하여 적용되는지 여부.
2. 임대인인 피고의 임대차 계약 해지 통고가 유효한지 여부 (상가건물 임대차보호법상 '3기 차임 연체' 요건 충족 여부 및 임차인에게 불리한 특약의 효력).
3. 피고가 원고에게 지급한 2,500만원이 금전소비대차계약에 따른 대여금인지 아니면 검사장비 설치 비용의 일부 부담금인지 여부.

법원의 판단

재판부는 제1심판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고와 피고 사이에 2019. 1. 4.자 및 2019. 1. 24.자 금전소비대차계약에 기한 채무는 존재하지 아니함을 확인했습니다.
2. 별지 목록 기재 각 부동산 및 시설에 관하여 피고를 임대인, 원고를 임차인, 임대차기간 2018. 12. 30.부터 2023. 12. 30.까지 60개월, 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 6,000,000원으로 하는 임차권이 존재함을 확인했습니다.
3. 피고의 반소청구(건물 인도 및 대여금 25,000,000원과 이에 대한 지연손해금 지급)는 모두 기각되었습니다.
4. 소송의 모든 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 먼저 이 사건 임대차계약 해지 통보의 유효성 여부를 판단했습니다. 여러 차례 작성된 계약서 중 최종 합의 내용을 담고 있는 가장 나중에 작성된 제3차 임대차계약서에 따라 원고의 차임 지급 시기가 2019. 2. 10.로 변경되었다고 보았습니다. 또한, '임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있다'는 상가건물 임대차보호법 제10조의8 규정을 적용했으며, 2기 차임 연체 시 해지 가능하다는 특약은 임차인에게 불리하여 효력이 없다고 판단했습니다. 피고가 계약 해지를 통보한 2020. 12. 23. 당시 원고의 차임 연체액은 13,800,000원이었고, 이는 3기 차임액인 19,800,000원(= 6,600,000원 × 3개월)에 미달했으므로 피고의 계약 해지 통고는 효력이 없어 이 사건 임대차계약은 여전히 유효하다고 결론 내렸습니다. 다음으로 2,500만원의 금전 성격에 대해 판단했습니다. 피고가 2,500만원을 대여했다고 주장했지만, 금전소비대차계약서와 같은 처분문서가 없고, 변제기가 지났음에도 약 2년 가까이 독촉이 없었으며, 피고가 임대차계약 만료 시 모든 시설을 양도받기로 약정했으므로 검사장비 대금 일부를 부담할 이유가 있었다는 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 결과적으로 피고가 2,500만원을 대여금 명목으로 지급했거나 금전소비대차계약이 체결되었다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 채무부존재 확인 청구를 인용했습니다. 이에 따라 원고의 본소 청구는 모두 받아들여지고, 피고의 반소 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다." 이 조항은 임대인이 임대차 계약을 해지하기 위한 정당한 차임 연체 요건을 명시합니다. 이 사건에서 피고의 해지 통보 당시 원고의 차임 연체액이 3기 차임액에 미치지 못했기 때문에 해지는 무효로 판단되었습니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제15조 (강행규정): "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다." 이 조항은 상가임대차법의 임차인 보호 취지를 강조합니다. 이 사건에서 '2기 차임 연체 시 해지'나 '3개월 이상 연체 시 자동 해지' 등 임차인에게 불리하게 적용될 수 있는 계약 조항들은 이 규정에 따라 무효로 판단되었습니다.
3. 계약서의 우선순위 원칙 (대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결 등 참조): 하나의 법률관계를 둘러싸고 여러 개의 계약서가 순차적으로 작성되어 있고, 그 내용이 서로 양립할 수 없는 경우, 당사자들이 명확하게 그 효력이나 우열관계를 정하지 않았다면 원칙적으로 가장 나중에 작성된 계약서에서 정한 내용대로 계약이 변경된 것으로 해석하는 것이 합리적입니다. 이 사건에서는 3차에 걸쳐 작성된 임대차 계약서 중 가장 나중에 작성된 제3차 계약서의 내용이 우선 적용되어 원고의 차임 지급 시기가 결정되었습니다.
4. 금전채무부존재확인소송에서의 증명책임 (대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조): 금전채무부존재확인소송에서는 원고가 채무 발생 원인 사실을 부정하는 주장을 하면, 피고가 해당 권리관계의 요건 사실(예: 대여 사실)에 대하여 주장하고 증명할 책임이 있습니다. 단순히 금전이 오갔다는 사실만으로는 대여 사실이 증명되지 않으며, 대여금임을 주장하는 측에서 이를 입증해야 합니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 참고할 만한 사항들은 다음과 같습니다.

1. 계약서 작성 시 유의사항: 여러 개의 계약서가 순차적으로 작성되고 내용이 서로 양립할 수 없다면, 특별한 약정이 없는 한 가장 나중에 작성된 계약서의 내용이 우선한다고 해석될 수 있습니다. 불필요한 분쟁을 피하기 위해서는 최종 합의 내용을 명확히 반영한 하나의 계약서만 작성하거나, 여러 계약서가 존재하는 경우 어떤 계약서가 최종적인 합의 내용을 담고 있는지 또는 이전 계약서의 효력을 어떻게 할 것인지 명확히 명시해야 합니다.
2. 상가임대차 계약 해지 요건 확인: 임대인은 임차인의 차임 연체액이 '3기'의 차임액에 달해야 상가건물 임대차보호법에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 2기 연체만을 이유로 계약을 해지할 수 있다는 등의 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없으므로, 해지 통보 전 임차인의 정확한 연체액을 확인하고 법정 요건을 충족하는지 반드시 검토해야 합니다.
3. 금전 거래 시 증거 확보: 돈을 주고받을 때는 그 목적(대여금, 투자금, 물품 대금, 공동 비용 부담 등)을 명확히 하고, 차용증, 영수증, 계약서 등 관련 서류를 반드시 작성하여 증거를 남겨야 합니다. 단순히 송금 내역만으로는 금전의 성격을 입증하기 어려울 수 있으며, 추후 분쟁 발생 시 입증의 어려움을 겪을 수 있습니다.
4. 시설물 설치 및 비용 분담 명확화: 임대차 계약 시 임차인이 건물에 설치하는 시설물에 대한 비용 부담 주체, 설치 후 소유권 귀속 문제, 그리고 임대차 계약 종료 시 시설물을 철거할 것인지, 임대인에게 양도할 것인지 등에 대해 구체적으로 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 이는 향후 시설물 처리와 관련한 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.