임대차
한국토지주택공사는 피고 A를 포함한 공동 임대인들과 임대차 계약을 맺었습니다. 계약 기간 만료 후 부동산을 인도했음에도 임대차 보증금 잔액을 돌려받지 못하여 소송을 제기했습니다. 법원은 공동 임대인의 보증금 반환 채무는 불가분채무에 해당한다고 보고, 피고 A에게 미지급된 임대차 보증금 잔액 137,059,648원과 이에 대한 법정 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 한국토지주택공사는 피고 A, B, C 세 명의 공동 임대인들과 2018년 1월 18일 상가 건물에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약은 2021년 1월 19일 임대차 기간이 2023년 1월 25일까지로 갱신되었습니다. 원고는 계약 종료 전 갱신하지 않겠다는 의사를 표시했으며, 2023년 2월 20일 임차한 부동산을 임대인들에게 인도했습니다. 그러나 임대차 보증금 5억 원 중 E호 부동산 경매 배당금으로 198,075,480원을 회수했지만, 잔액을 돌려받지 못하게 되자 임대인들을 상대로 임대차 보증금 잔액 및 이에 대한 지연손해금을 청구하는 지급명령을 신청했습니다. 공동 임대인 B와 C은 이의하지 않아 지급명령이 확정되거나 일부 변제했으나, 피고 A는 이의하여 정식 소송으로 진행되었습니다.
공동 임대인이 임차인에게 임대차 보증금을 반환할 의무의 성격이 불가분채무에 해당하는지 여부, 임대차 보증금 잔액과 이에 대한 지연손해금의 정확한 산정, 그리고 지연손해금의 법정 이율을 결정하는 기준(상행위 여부)이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 A가 원고 한국토지주택공사에게 137,059,648원과 그중 100,000,000원에 대해서는 2023년 2월 21일부터, 32,556,575원에 대해서는 2024년 10월 3일부터, 641,506원에 대해서는 2024년 4월 19일부터 각 2025년 6월 25일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하도록 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 10%, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
재판부는 원고 한국토지주택공사의 주장을 일부 받아들여, 피고 A가 미지급 임대차 보증금 137,059,648원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판단했습니다. 이는 공동 임대인의 보증금 반환 의무가 불가분채무임을 다시 한번 확인한 판결입니다.
이 사건에서는 공동 임대인들의 임대차 보증금 반환 채무의 성격이 주요하게 다루어졌습니다. 대법원 판례(2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결)에 따르면, 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 받은 경우, 특별한 사정이 없다면 각자 공유지분만 임대한 것이 아니라 임대 목적물 전체를 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이며, 그 임차보증금 반환채무는 성질상 '불가분채무'에 해당합니다. 이는 임차인인 한국토지주택공사가 공동 임대인 중 한 명인 피고 A에게도 임차보증금 잔액 전체에 대한 반환을 청구할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 또한, 지연손해금 이율과 관련하여, 원고인 한국토지주택공사가 공공기관이고 피고가 개인인 점을 고려할 때, 이 사건 임대차계약 체결 행위가 상행위로 보기 어렵다고 판단되어 민사 법정이율인 연 5%가 적용되었습니다. 이는 민법 제378조에서 규정하는 금전채무의 법정이율에 해당합니다. 다만, 판결 선고일 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%의 이율이 적용되어, 피고가 판결에 따른 채무를 신속하게 이행하도록 압박하는 효과가 있습니다.
만약 여러 명의 소유자와 부동산 임대차 계약을 맺는다면, 임대차 보증금 반환 채무는 특별한 사정이 없는 한 공동 임대인들의 '불가분채무'로 간주됩니다. 이는 임대차 계약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못했을 때, 임차인이 공동 임대인 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 요구할 수 있다는 의미입니다. 임대차 계약 종료 후 부동산을 인도했음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 부동산 인도일 다음 날부터는 지연손해금이 발생합니다. 이때 적용되는 지연손해금의 이율은 계약의 성격(상행위 여부)에 따라 달라질 수 있으며, 일반적으로 개인 간의 임대차 계약에서는 민사법정이율인 연 5%가 적용됩니다. 하지만 소송이 제기되어 판결이 선고되면, 판결 선고일 다음 날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다. 만약 다른 공동 임대인이 보증금의 일부를 변제하거나 부동산 경매 등으로 일부 금액이 회수되었다면, 해당 금액은 전체 보증금에서 차감되어 남은 잔액을 기준으로 채무가 계산됩니다. 보증금 반환 분쟁 발생 시에는 계약 종료와 부동산 인도 사실, 보증금 반환 요구 의사를 명확히 할 수 있도록 내용증명 발송 등의 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.
