거제 재개발 상업지역 아파트 건설 불허가 판결

원고 A 주식회사는 거제시 D 항만재개발사업으로 조성된 일반상업용지에 500세대 규모의 공동주택을 포함한 주상복합건물 신축을 위한 주택건설사업계획 승인을 신청했습니다. 하지만 피고 거제시장은 해당 토지가 D 재개발사업의 토지이용계획상 상업 기능 강화 목적에 부합하지 않고 거제시 내 주택 공급량이 과다하다는 이유로 승인 불가 처분을 내렸습니다. 원고는 이 처분이 재량권을 남용하고 비례원칙, 평등원칙에 위반된다며 취소를 구하는 소송을 제기했으나, 법원은 피고의 처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 거제시 D 항만재개발사업 지구 내 일반상업용지에 500세대 규모의 공동주택(아파트) 신축 사업 계획 승인을 신청한 회사
• 피고 거제시장: A 주식회사의 주택건설사업계획 승인 신청을 불허가한 행정기관

분쟁 상황

원고는 거제시의 항만재개발사업 구역 내 일반상업용지를 매입하여 주상복합건물에 포함된 500세대 아파트를 건설하려 했습니다. 그러나 피고인 거제시장은 재개발사업의 상업 기능 강화라는 본래 목적에 부합하지 않고, 거제시 내 주택 공급이 이미 과도하다는 이유로 사업계획 승인을 거부했습니다. 원고는 거제시 내 세대수가 증가하고 미분양 주택은 특정 지역의 문제일 뿐 거제시 전체 수요와 무관하다며, 불허가 처분이 법령상 근거가 없으며 비례 및 평등 원칙을 위반하여 재량권을 남용한 위법한 처분이라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택건설사업계획 승인 불허가 처분이 행정청의 재량권 일탈 및 남용에 해당하는지, 처분 사유가 법령상 근거 없이 이루어졌는지, 비례원칙과 평등원칙을 위반했는지 여부입니다. 특히 재개발사업의 원래 목적과 토지이용계획에 반하는 공동주택 건설의 공익적 타당성과 거제시 내 주택 공급량 과다 판단의 합리성이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 피고 거제시장이 원고의 주택건설사업계획 승인 신청을 거부한 처분이 적법하다고 판단했습니다. 주택건설사업계획의 승인은 행정청의 재량행위로, 법령에 특별한 제한 사유가 없더라도 공익상 필요가 있다면 불허가 처분을 할 수 있다고 보았습니다. 특히 D 항만재개발사업이 고품격 친수 해양관광도시 조성을 목적으로 하며 토지 구획별 용도지역이 명확하게 지정되어 있는 상황에서, 일반상업지역에 대규모 공동주택을 건축하는 것은 사업 목적 달성에 지장을 초래할 수 있다고 판단했습니다. 또한, 거제시의 주택 미분양 현황과 인구 감소 추세 등 객관적인 자료를 통해 피고가 주택공급량 과다 여부를 판단한 것이 사실을 오인했다고 보기 어렵다고 보았습니다. 원고의 재정적 손실은 사업 추진 전 전제가 된 막연한 기대에 따른 비용 지출로 보았고, 평등원칙 위반 주장 역시 비교 대상이 본질적으로 같지 않아 인정되지 않았습니다. 결과적으로 피고의 처분에 재량권 일탈·남용이 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택법 제15조 제1항에 따른 주택건설사업계획 승인 처분에 관한 것으로, 법원은 해당 승인이 행정청의 재량행위라고 보았습니다. 즉, 법령상 명시적인 불허가 사유가 없더라도 공익상 필요가 인정되면 불허가 처분이 가능합니다. 행정절차법 제23조 제1항은 행정청이 처분 시 그 근거와 이유를 제시하도록 규정하고 있으며, 법원은 피고가 제시한 처분사유가 당초의 처분사유를 구체적으로 설명한 것으로 보아 새로운 처분사유 추가에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 또한 재량권 일탈·남용 판단에 있어서는 행정청의 처분이 전제가 되는 사실을 오인했는지, 비례원칙(공익과 사익의 균형), 평등원칙(합리적 이유 없는 차별 금지)을 위반했는지 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 및 거제시 도시계획 조례는 일반상업지역 내 공동주택 건축을 원칙적으로 제한하며, 주상복합건물은 도심 공동화 방지 등 특정한 목적을 위해 예외적으로 허용될 수 있음을 규정하고 있습니다. 본 사안에서는 재개발사업의 전체적인 목적과 계획 내에서의 토지 용도 적합성이 중요하게 고려되었습니다.

참고 사항

대규모 주택건설사업을 계획할 때에는 해당 부지의 용도지역뿐만 아니라 광역적인 도시계획 및 상위 재개발사업의 목적과 구체적인 토지이용계획을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 행정청의 승인이 재량행위로 판단되는 경우, 법적 요건을 모두 충족하더라도 공익상의 필요에 따라 불허가될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 사업 초기부터 개발사업의 본래 목적과 부합하는지, 주변 지역의 주택 수급 현황이나 도시기반시설의 부하 가능성 등 행정청이 공익적 판단을 내릴 수 있는 다양한 요소를 종합적으로 고려하고 대비하는 것이 중요합니다. 사업 승인 이전에 발생한 금융 비용이나 용역 계약 비용 등은 사업 추진의 전제로 지출된 비용으로 간주될 수 있으며, 행정청의 불허가 처분에 대한 비례원칙 위반 주장의 근거로 인정받기 어려울 수 있습니다.