김해 A아파트 하자보수금 지급 판결

김해 A아파트 입주자대표회의(원고)가 아파트 시행사인 주식회사 B, 시공사인 C 주식회사, 그리고 하자보수보증을 선 주택도시보증공사를 상대로 아파트 공용 및 전유 부분에 발생한 하자에 대한 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다. 재판부는 아파트에 발생한 다양한 하자의 존재를 인정하고 시행사인 주식회사 B과 주택도시보증공사에 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 보증금 지급 책임을 판결했습니다. 다만 아파트 사용 기간 경과와 사용 및 관리상 과실 가능성을 고려하여 피고들의 책임은 85%로 제한되었습니다. 시공사인 C 주식회사에 대한 청구는 시행사인 주식회사 B의 무자력 상태가 입증되지 않아 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (김해 D에 위치한 A아파트 992세대를 관리하는 자치관리기구. 구분소유자 915세대로부터 하자보수 손해배상채권을 양도받아 소송을 제기함)
• 피고 주식회사 B: A아파트의 시행자이자 분양사 (아파트를 신축하고 분양하였으며 하자보수 의무를 부담하는 주체)
• 피고 C 주식회사: A아파트의 시공사 (아파트를 건축한 건설업체)
• 피고 주택도시보증공사: A아파트 사용검사 후 하자에 대해 피고 B과 하자보수보증계약을 체결한 보증인

분쟁 상황

A아파트 입주자대표회의는 아파트 신축 후 공용부분과 전유부분에서 지하층 액체방수 부족, 위생설비 작동 불량, 옥상방수 누락, 외벽 균열, 조경수 고사, 몰탈 두께 부족, 도배지 들뜸, 타일 불량 등 다수의 하자가 발견되자 시행사인 주식회사 B에 지속적으로 보수를 요청했습니다. 그러나 하자가 완전히 해결되지 않자, 입주자대표회의는 아파트 992세대 중 915세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양도받아 소송을 제기했습니다. 소송의 상대방은 시행사 주식회사 B, 시공사 C 주식회사, 그리고 하자보수 보증을 선 주택도시보증공사였습니다. 법원은 특히 감정인의 현장조사 결과를 바탕으로 각 개별 하자의 시공상 문제점과 그로 인한 기능상, 미관상, 안전상 지장 여부를 면밀히 심리했습니다. 또한 하자담보책임기간 내에 하자가 발생했는지 여부, 그리고 시공사의 직접 책임 요건인 분양사의 무자력 여부에 대해서도 치열한 다툼이 있었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, A아파트의 공용 및 전유 부분에 발생한 25가지에 달하는 개별 하자들의 존재 여부와 그 보수비용의 적정성 판단입니다. 둘째, 분양자인 피고 주식회사 B의 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임 인정 여부 및 범위입니다. 셋째, 시공자인 피고 C 주식회사에 대한 손해배상 책임 인정 여부와 이를 위한 분양자(피고 B)의 무자력 여부 입증 문제입니다. 넷째, 보증인인 피고 주택도시보증공사의 하자보수보증금 지급 책임 인정 여부 및 보증 범위입니다. 다섯째, 아파트의 사용 경과 및 관리상 과실 가능성 등을 고려한 각 피고의 책임 제한 비율을 결정하는 것입니다. 마지막으로, 각 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하였는지 여부와 권리행사 기간(제척기간) 준수 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 주식회사 B은 원고에게 총 2,109,386,596원과 그에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다.
   • 이 중 1,864,396,039원에 대해서는 2019년 12월 12일부터, 149,502,339원에 대해서는 2020년 4월 24일부터, 95,488,218원에 대해서는 2021년 6월 16일부터 2022년 9월 15일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급합니다.
2. 피고 주택도시보증공사는 원고에게 다음 금액을 지급해야 합니다.
   • 피고 주식회사 B과 공동하여 974,850,911원과 그에 대한 지연손해금(2019년 12월 12일부터 일부, 2020년 4월 24일부터 일부, 2021년 6월 16일부터 일부에 대해 2022년 9월 15일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%).
   • 단독으로 73,554,328원과 그에 대한 지연손해금(2021년 6월 16일부터 2022년 9월 15일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%).
3. 원고의 피고 주식회사 B 및 주택도시보증공사에 대한 나머지 청구와 피고 C 주식회사에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용은 각 당사자 간의 책임 비율에 따라 부담하도록 결정되었습니다.
5. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 A아파트에 발생한 다양한 하자를 인정하고, 시행사인 주식회사 B과 하자보수보증을 선 주택도시보증공사가 입주자대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 보증금을 지급해야 한다고 판단했습니다. 다만, 아파트 사용 기간 경과 및 사용·관리상 요인 등을 고려하여 이들의 책임은 85%로 제한되었습니다. 반면 시공사인 C 주식회사에 대한 청구는 분양사인 주식회사 B의 무자력 요건이 입증되지 않아 기각되었습니다. 이 판결은 아파트 하자에 대한 시행자 및 보증기관의 책임과 그 제한 범위, 그리고 시공사에게 직접 책임을 묻는 요건에 대한 중요한 기준을 제시합니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에는 다음 법령 및 법리가 적용되었습니다.

1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(구 집합건물법) 제9조 제1항 및 민법 제667조: 아파트 분양자는 집합건물을 신축하여 분양한 자로서, 건물의 구조적 또는 기능적 결함(하자)에 대해 민법상 담보책임을 부담합니다. 이는 하자의 보수에 갈음하는 손해배상책임으로 이어지며, 구분소유자들은 이 권리를 입주자대표회의에 양도하여 행사할 수 있습니다.
2. 구 집합건물법 제9조 제3항 및 민법 제667조 제2항: 시공자는 원칙적으로 분양자에게 하자보수 책임을 지지만, 분양자(사업주체)에게 회생절차 개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에 한하여 시공자에게 직접 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 분양사인 피고 B의 무자력이 입증되지 않아 시공사인 피고 C에 대한 청구를 기각했습니다.
3. 하자담보책임의 존속기간(제척기간)​: 집합건물법 및 그 시행령은 하자의 종류(예: 주요 구조부, 마감공사)에 따라 2년, 3년, 5년, 10년의 담보책임 기간을 정하고 있습니다. 이 기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사 기간이며, 하자를 주장하는 측에서 해당 하자가 담보책임 기간 내에 발생했음을 추단할 수 있는 간접 사실들을 증명해야 합니다. 입주자대표회의가 전반적인 하자에 대해 포괄적으로 보수 요청을 했다면 이는 권리행사로 인정될 수 있습니다.
4. 책임의 제한: 법원은 아파트의 사용승인일로부터 오랜 기간이 경과한 점, 하자의 발생 원인이 시공상 잘못뿐 아니라 자연발생적인 노화 현상이나 입주자들의 사용 및 관리상 잘못과 복합적으로 작용했을 개연성 등을 종합적으로 고려하여 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 분양자 및 보증기관의 손해배상 책임을 일정 비율(이 사건에서는 85%)로 제한할 수 있습니다.
5. 하자보수보증채무의 성격: 주택도시보증공사의 하자보수보증금 지급채무는 시행자(분양자)의 손해배상채무와 법적 근거는 다르지만, 결과적으로 동일한 하자의 보수를 목적으로 하므로 두 채무가 겹치는 범위 내에서는 어느 한 권리 행사로 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다고 보았습니다.

참고 사항

공동주택에 하자가 발생했을 때 입주자대표회의는 구분소유자들로부터 하자보수 관련 채권을 양도받아 사업주체(분양자)에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하자담보책임 기간 내에 하자가 발생했음을 입증하기 어려울 경우, 입주민들이 하자를 인지하고 포괄적으로 보수를 요청한 사실, 즉 내용증명 발송이나 지속적인 보수 요청 이력 등이 중요한 간접 증거가 될 수 있습니다. 건설회사가 일부 하자보수 작업을 완료했더라도 하자가 여전히 잔존하거나 재발한 경우에는 해당 부분에 대한 추가적인 하자보수 책임이 여전히 인정될 수 있습니다. 아파트 사용승인일로부터 오랜 기간이 경과하여 하자가 발견될 경우, 하자의 시공상 잘못과 자연적인 노화 현상 또는 사용 및 관리상 부주의를 엄격하게 구분하기 어려울 수 있으므로, 법원은 공평의 원칙에 따라 피고의 책임을 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 따라서 입주민들은 하자가 발견되는 즉시 기록을 남기고 보수를 요청하는 것이 중요하며, 보수 후에도 하자가 해결되지 않거나 재발할 경우 해당 사실을 명확히 기록해야 합니다. 시공사에게 직접 하자보수 책임을 묻기 위해서는 분양자(사업주체)에게 회생, 파산, 무자력 등의 특별한 사유가 발생했음을 명확히 입증해야 합니다. 분양자의 재정 상태에 대한 정확한 정보와 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 주택도시보증공사와 같은 보증기관은 하자보수보증계약에 따라 보증기간 및 보증금액의 범위 내에서 보증책임을 지므로, 보증서의 내용을 정확히 확인하고 청구해야 합니다. 감정인의 감정 결과는 재판에서 하자의 존재 여부와 보수비용을 판단하는 데 핵심적인 증거가 되므로, 객관적이고 전문적인 감정을 통해 하자를 명확히 입증하는 것이 중요합니다. 개별 하자의 시공 여부는 건축시방서, 표준시방서, 사용승인도면 등 설계도서의 내용을 기준으로 판단되므로, 이들 자료를 철저히 검토하여 시공 상태를 비교하는 것이 필요합니다.