임대차
주식회사 A는 유한회사 B와 건물을 임대하는 계약을 맺고 보증금 2억 5,000만 원을 지급했습니다. 주식회사 A는 건물의 옥탑방 사용 불가, 누수, 쓰레기 미수거, 기존 거주자 미퇴거 등 여러 문제점을 제기하며, 유한회사 B가 임대인으로서 계약상 의무를 이행하지 않아 건물을 제대로 사용할 수 없는 ‘이행불능’ 상태가 되었다고 주장했습니다. 이에 주식회사 A는 임대차 계약 해제를 통보하고 보증금 2억 5,000만 원의 반환을 요구했습니다. 하지만 법원은 주식회사 A가 주장하는 사유만으로는 유한회사 B의 의무가 사회통념상 이행불능 상태에 이르렀다고 보기 어렵다고 판단하여 주식회사 A의 청구를 기각했습니다.
원고 주식회사 A는 피고 유한회사 B와 건물의 임대차 계약을 체결하고 임대보증금 2억 5,000만 원을 지급했습니다. 이후 원고는 건물의 4층 옥탑방 사용 불가, 옥상 방수 문제, 건물 내외부의 쓰레기 미수거, 임차건물 거주자의 미퇴거, 지하 창고 부분 누수 등의 문제점을 피고에게 제기했습니다. 원고는 이러한 문제들이 임대인인 피고의 채무불이행에 해당하여 건물을 제대로 사용·수익할 수 없는 '이행불능' 상태라고 주장하며 이 사건 소장 부본 송달로써 임대차 계약 해제를 통보하고 지급한 보증금 전액의 반환을 요구했습니다. 피고는 계약에 따른 의무를 이행했으며, 원고가 제기한 문제들이 계약 해제에 이를 만한 중대한 사유가 아니라고 반박하며 법정 다툼이 시작되었습니다.
임대인이 임대차 계약에 따라 건물을 인도하고 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 사회통념상 이행할 수 없게 된 ‘이행불능’ 상태에 이르렀는지 여부가 쟁점이었습니다. 구체적으로는 임차인이 제기한 옥탑방 사용 불가, 누수, 쓰레기 미수거, 기존 거주자 미퇴거 등의 문제들이 임대차 계약을 해제할 만큼 중대한 채무불이행(이행불능)에 해당하는지 판단하는 것이 중요했습니다.
법원은 원고인 주식회사 A의 청구를 기각했습니다. 이는 피고인 유한회사 B가 원고에게 2억 5,000만 원을 반환할 의무가 없으며, 원고의 임대차 계약 해제 주장이 받아들여지지 않았음을 의미합니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 채무불이행에 따른 '이행불능'은 채무자가 의무 이행을 기대할 수 없는 경우를 말하며, 그 입증 책임은 채권자에게 있다고 보았습니다. 피고는 확인서에 따라 2023년 5월 19일까지 기존 임차인(O교회 P 목사 및 관련자)을 퇴거시킬 의무가 있었고, 피고는 실제로 이들을 퇴거시켰다고 판단했습니다. 원고가 주장한 쓰레기 수거 의무에 대해서도 피고가 일부 수거했고, 원고가 추가로 수거되지 않은 물품을 특정하지 못했다고 보았습니다. 또한, 이 사건 건물은 오랫동안 숙박시설로 이용되었고 정기 점검 결과 양호하게 유지되고 있어 원고 주장만으로 임차 목적에 맞게 사용·수익하는 것이 불가능하다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 오히려 원고가 기존 임차인 퇴거 연락을 받고도 확인하지 않고 연차임을 지급하지 않았으며, 계약 당시 중요하게 다뤄지지 않았던 옥탑방 문제를 뒤늦게 제기한 점 등을 볼 때, 원고가 개인적인 사정으로 계약 해제를 원하는 것은 아닌지 의심스럽다고 판단했습니다. 이러한 사정들을 종합하여 피고의 의무가 사회통념상 '이행불능'이 되었다고 인정하기 어렵다고 결론 내렸습니다.
본 판례와 관련된 주요 법률 및 법리는 다음과 같습니다.
민법 제544조 (이행지체와 해제) 이 조항은 당사자 일방이 계약상의 채무를 이행하지 않을 경우 상대방이 계약을 해제할 수 있음을 규정합니다. 특히 이 사건에서는 '이행불능'을 이유로 계약 해제를 주장했습니다. 이행불능은 채무자가 채무를 이행하는 것이 불가능하게 된 경우를 의미하며, 그 불가능성은 사회생활 경험이나 거래 관념에 비추어 판단됩니다. 대법원 판례(대법원 2015. 12. 10. 선고 2013다207538 판결 등 참조)는 채무불이행의 요건인 이행불능 여부는 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 말하며, 이행불능 사실에 대한 입증 책임은 채권자에게 있다고 밝히고 있습니다. 이 판례에서 법원은 원고가 피고의 이행불능을 입증할 충분한 증거를 제시하지 못했다고 판단했습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의) 임대차 계약에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 인도하고 그 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 그러나 이 사건에서는 원고가 제기한 옥탑방 사용 불가, 누수, 쓰레기 수거, 기존 거주자 미퇴거 등의 문제점들이 임대인의 이러한 의무 위반으로 인해 임차 목적 달성을 불가능하게 할 정도의 중대한 사유로 인정되지 않았습니다. 법원은 피고가 기존 임차인을 퇴거시켰고, 쓰레기 수거 의무도 일부 이행했으며, 건물 자체의 사용·수익이 불가능하다고 볼 만한 중대한 하자가 없다고 판단하여 임대인의 의무가 이행불능 상태에 이르렀다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
임대차 계약을 체결할 때에는 건물의 실제 상태, 사용 가능한 범위(예: 옥탑방, 창고 등 특정 공간의 사용 여부 및 범위), 그리고 기존 임차인의 퇴거 문제에 대해 계약서에 구체적으로 명시하고 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 계약 이후 문제 발생 시에는 해당 문제로 인해 건물을 사용·수익할 수 없는 정도에 이르렀다는 객관적인 증거(사진, 영상, 전문가 감정서, 내용증명 등)를 철저히 확보해야 합니다. 기존 임차인의 퇴거일과 책임 소재를 명확히 하고, 퇴거 여부를 직접 확인하는 것이 좋으며, 만약 퇴거가 지연될 경우에 대비한 조치사항도 미리 협의해두는 것이 현명합니다. 임대차 계약에 따라 임대인이 이행해야 할 부수적인 의무(예: 쓰레기 수거, 청소)가 있다면, 그 범위와 완료 시점을 명확히 하고 이행 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 주장하는 문제점들이 계약 해제나 차임 감액 요구의 근거가 되기 위해서는 해당 문제들이 임대차 목적 달성에 본질적인 지장을 초래할 정도여야 하며, 사소한 하자는 해제 사유가 되기 어려울 수 있습니다. 계약 체결 후 단순 변심이나 개인적인 사정으로 계약을 해제하려 할 경우, 그 주장이 받아들여지기 어렵고 오히려 손해배상 책임이 발생할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.
