콘도 인수 및 운영권 분쟁 중 합의약정금 관련 강제집행 불허 사건

원고 회사가 피고로부터 콘도를 인수하는 과정에서 유치권 관련 채무액을 합의하고 공정증서를 작성했으나, 원고들이 피고의 기망 및 불공정한 법률행위를 주장하며 공정증서에 따른 강제집행 불허 및 유치권 피담보채무 부존재 확인을 청구한 사건입니다. 법원은 유치권 피담보채무 부존재 확인 청구는 확인의 이익이 없어 부적법하다고 각하하고, 기망 또는 불공정한 법률행위 주장은 증거 부족으로 기각하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들: 주식회사 B(콘도 인수 및 개발을 위해 설립된 회사)와 그 대표이사 C
• 피고: 주식회사 K(리조트 운영 및 관리업 회사, 과거 콘도 임차인이자 유치권 행사자)

분쟁 상황

원고 주식회사 B는 이 사건 콘도를 인수 및 개발하기 위해 2024년 6월 19일 설립되었으며, 원고 C는 그 대표이사입니다. 피고 주식회사 K는 과거 이 콘도의 소유자였던 주식회사 M건설과 임대차계약을 체결하여 2014년 7월 1일부터 콘도를 운영해 온 회사입니다. 2024년 1월 16일 원고 C와 피고는 콘도의 인수 및 운영을 위한 공동투자 약정을 맺었으나 실제로 공동투자가 이루어지지는 못했습니다. 원고 회사는 2024년 7월 15일 이 사건 콘도를 낙찰받은 후, 2024년 7월 24일 피고와 유치권 관련 채권액을 7억 3,200만 원으로 합의하는 약정을 체결하고 약정서에 서명했습니다. 이 약정에 대해 원고 C와 H, I이 연대보증을 했고, 원고 회사는 그 무렵 피고에게 1차로 1억 원을 지급했습니다. 2024년 7월 29일 원고들과 피고, 연대보증인들은 약정서 제2항에 정한 합의약정금의 지급을 담보하기 위해 6억 3,200만 원(잔액)에 대한 채무변제(준소비대차)계약 공정증서를 작성했습니다. 원고 회사는 2024년 8월 26일 공매대금을 모두 납부하고 콘도를 인수하여 2024년 11월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 피고가 공정증서를 집행권원으로 하여 신청함에 따라 2025년 1월 23일 이 사건 콘도에 강제경매개시결정이 내려졌습니다. 원고들은 이에 대해 피고가 유치권이 없음에도 기망했거나 원고들의 궁박한 상황을 이용한 불공정한 법률행위라며 약정서와 공정증서를 취소하고 강제집행 불허 및 유치권 피담보채무 6억 3,200만 원의 부존재 확인을 구하는 소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 피고의 유치권 관련 채무를 합의하고 작성한 공정증서가 피고의 기망 또는 불공정한 법률행위로 인해 무효이거나 취소될 수 있는지 여부
2. 유치권 피담보채무 부존재 확인 청구에 대한 확인의 이익이 존재하는지 여부

법원의 판단

1. 이 사건 소 중 유치권 피담보채무 부존재 확인 청구 부분은 확인의 이익이 없으므로 각하한다.
2. 원고들의 나머지 청구(공정증서에 기초한 강제집행 불허 청구)는 이유 없으므로 기각한다.
3. 소송비용은 원고들이 부담한다.

결론

법원은 원고들의 유치권 피담보채무 부존재 확인 청구는 확인의 이익이 없어 부적법하다고 보아 각하했습니다. 또한 원고들이 공정증서 작성 과정에서 피고의 기망이나 현저히 불공정한 법률행위가 있었다는 주장에 대해 증거가 부족하다고 판단하여 받아들이지 않았으므로 공정증서는 유효하고 그에 따른 강제집행은 정당하다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 확인의 소 요건 (민사소송법 제250조)​: 확인의 소는 원고의 권리 또는 법률상 지위에 현존하는 불안이나 위험을 제거하는 가장 유효적절한 수단일 때에만 확인의 이익이 인정됩니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 공정증서에 기초한 강제집행을 배제하려는 궁극적인 목적을 달성하기 위해 청구이의의 소를 제기하는 것이 가장 유효적절한 수단이라고 보았고, 별도로 유치권 피담보채무 부존재 확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없다고 판단하여 부적법 각하했습니다. 또한 피고가 현재 이 사건 변론이나 경매절차에서 유치권을 주장하고 있지 않으므로 과거의 법률관계인 유치권 부존재 확인을 구할 이익도 없다고 보았습니다.
2. 기망으로 인한 의사표시 취소 (민법 제110조)​: 타인의 기망행위로 인해 착오에 빠져 의사표시를 한 경우 취소할 수 있으나, 기망행위가 있었다는 사실은 그 취소를 주장하는 측에서 입증해야 합니다. 본 사건에서는 원고들이 피고가 유치권의 실체에 대해 기망했다는 주장을 했으나, 법원은 피고의 유치권 행사 내역, 지급명령 결과, 약정 체결 경위 등을 종합할 때 원고들이 유치권 존재 및 지급명령 사실을 알고 합의했다고 판단하여 기망 주장을 받아들이지 않았습니다.
3. 불공정한 법률행위 무효 (민법 제104조)​: 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 봅니다. 이는 계약의 내용이 사회 통념상 현저히 균형을 잃고, 상대방이 피해자의 궁박 등을 알고 이를 이용하려는 의사(폭리행위의 악의)가 있어야 합니다. 이 사건에서 원고들은 피고가 원고 회사의 궁박한 상황(낙찰 후 잔금 납부 필요)을 이용했다고 주장했으나, 법원은 유치권 합의금액이 지급명령 금액에 근접하고 콘도 시설물 및 유체동산 양도 등을 고려하여 합의된 금액임을 들어 불공정한 법률행위로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
4. 증명책임 (민사소송법 제288조)​: 청구이의의 소에서 채권의 발생원인 사실은 피고가, 권리 발생의 장애 또는 소멸사유(예: 기망, 불공정, 변제 등)는 원고가 증명해야 합니다. 원고들이 기망 또는 불공정 법률행위를 주장했으므로, 원고들에게 해당 사실을 증명할 책임이 있었으나 그 증명에 실패했습니다.

참고 사항

1. 계약 체결 시 상대방의 권리 주장(예: 유치권)에 대해 면밀히 확인하고 필요한 경우 증거 자료를 요구하여 실체를 파악해야 합니다. 과거의 법률관계나 분쟁 이력도 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.
2. 공정증서 작성은 법적으로 강제집행력이 있는 중요한 행위이므로, 그 내용과 법적 효력을 충분히 이해하고 신중하게 결정해야 합니다. 내용에 동의하기 어렵다면 작성하지 않거나 법적 조언을 구해야 합니다.
3. 어떠한 법률행위가 기망에 의한 것이거나 불공정한 법률행위임을 주장하려면 이를 입증할 수 있는 객관적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 단순히 상대방의 주장을 믿었다는 것으로는 부족할 수 있습니다.
4. 특정 채무의 부존재 확인을 구하는 소송은 현존하는 불안이나 위험을 제거하는 가장 효과적인 수단일 때만 인정됩니다. 이미 다른 소송으로 같은 목적을 달성할 수 있다면 각하될 수 있습니다.