주택 건설 사업자 변경 승인 취소 관련 분쟁 판결

주식회사 A는 주식회사 B로부터 주택건설사업부지를 매수하고 사업주체 변경 승인을 받았으나 잔금을 지급하지 못하여 계약이 해제되었습니다. 이에 B사는 다시 사업주체 변경 승인을 신청했고 인천광역시경제자유구역청장(피고)은 이를 승인했습니다. A사는 이 승인 처분이 법규 위반이며 피고가 A사의 이전 신청 취하를 유도한 후 B사의 신청을 승인한 것이 부당하다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 A사의 주장을 모두 기각하고 피고의 처분이 적법하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (주식회사 A): 주식회사 B로부터 주택 건설 사업부지 및 사업권을 양수하려 했던 회사입니다.
• 피고 (인천광역시경제자유구역청장): 주택 건설 사업 계획 변경 승인 처분을 담당하는 행정기관장입니다.
• 피고 보조참가인 (B 주식회사): 원래 주택 건설 사업을 추진하던 회사이며 주식회사 A에게 사업권을 양도했으나 계약 해제로 인해 다시 사업권을 넘겨받게 된 회사입니다.
• 대주 (G조합 외 6개 조합): B 주식회사에 대출을 제공한 금융기관들로 주식회사 A가 사업주체 변경에 동의하는 서류를 제출했던 채권자들입니다.

분쟁 상황

주식회사 B는 인천 중구 C 지역에 공동주택 등을 신축하는 사업을 추진하다가 주식회사 A와 사업부지 매수 및 사업 주체를 B에서 A로 변경하는 계약을 체결했습니다. A사는 사업 주체 변경 승인까지 받았으나 B사에게 약정한 잔금을 지급하지 못했습니다. 이에 B사는 A사에게 2022년 10월 12일까지 잔금 지급을 최고했으나 A사가 여전히 잔금을 지급하지 못하자 B사는 A사와의 계약을 해제했습니다. 한편 A사는 잔금을 지급하기 전에 2022년 9월 5일 피고에게 별도의 사업계획 변경 승인 신청을 해두었으나 보완 요구에 응하지 못하고 있었습니다. 계약 해제 후 B사는 A사가 대주에게 제출했던, 계약 해제 시 사업시행권을 양도하고 사업 주체 변경에 동의하며 그 과정에서 대주가 공란을 보충할 수 있다는 내용의 서류를 근거로 대주가 보충한 '사업주체 명의 변경 동의서'를 첨부하여 2023년 1월 4일 피고에게 다시 사업 주체를 A에서 B로 변경하는 승인을 신청했습니다. 피고는 2023년 1월 18일 이 신청을 승인했고 A사는 이 처분이 위법하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택건설사업계획 변경 승인 처분이 주택법 시행규칙 제13조 제1항에서 요구하는 '증명서류' 없이 이루어졌는지 여부와 피고가 원고의 사업계획 변경 승인 신청 취하를 유도하여 이루어진 처분으로서 부당결부금지의 원칙에 위배되는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 청구를 모두 기각하고 이 사건 주택건설사업계획변경승인 처분은 적법하다고 판결했습니다. 이에 따라 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

법원은 주식회사 A가 이 사건 계약 해제 시 관계자 변경에 동의한다고 확약했고 대주에게 사업시행권 포기 및 양도각서를 제출하며 공란인 사업주체 명의변경 동의서의 보충 권한을 대주에게 수여한 점을 인정했습니다. A사의 잔금 미지급으로 계약 해제 사유가 발생하자 대주는 부여받은 권한에 따라 동의서 공란에 B사를 기재했고 B사는 이 보충된 동의서를 첨부하여 변경 승인 신청을 했습니다. 따라서 피고의 처분은 주택법 시행규칙 제13조 제1항에서 요구하는 '증명서류'를 갖추어 적법하게 이루어졌다고 보았습니다. 또한 피고가 A사의 이전 신청 취하를 유도했다는 주장에 대해서는 A사가 여러 차례의 보완 요구에 응하지 않아 피고가 반려할 수 있었던 상황이었으며 주무관의 발언도 취하를 강제하거나 유도한 것으로 볼 수 없다고 판단하여 부당결부금지의 원칙에도 위배되지 않는다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

주택법 제15조 (사업계획의 승인): 주택 건설 사업을 시행하려는 자는 일정 규모 이상의 주택을 건설할 경우 사업계획 승인을 받아야 하며 승인받은 사업계획을 변경하려면 변경 승인을 받아야 합니다. 이 사건에서 B 주식회사가 A 주식회사와의 계약 해제 후 사업 주체 변경을 승인받은 근거가 되는 조항입니다. 주택법 시행령 제27조 (사업계획승인 대상): 주택법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아야 하는 주택 건설 사업의 구체적인 기준과 절차를 명시합니다. 이 사건에서는 사업주체 변경 승인이 이 조항에 따라 이루어졌습니다. 주택법 시행규칙 제13조 제1항 (사업계획 변경 승인): 사업 주체가 주택법 제15조 제4항에 따라 사업계획 변경 승인을 받으려면 신청서에 변경 내용과 '그 증명서류'를 첨부하여 제출해야 한다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고는 피고가 증명서류 없이 처분했다고 주장했지만 법원은 원고가 대주에게 보충 권한을 부여한 명의변경동의서가 적법한 증명서류에 해당한다고 판단했습니다. 부당결부금지의 원칙: 행정 주체가 행정 작용을 할 때 상대방에게 해당 작용과 실질적인 관련이 없는 의무를 부과하거나 그 이행을 강제해서는 안 된다는 행정법의 일반 원칙입니다. 원고는 피고가 이전 신청의 취하를 유도한 것이 이 원칙에 위배된다고 주장했으나 법원은 원고의 신청이 보완 미이행으로 반려될 수 있는 상황이었고 취하 유도로 볼 수 없다고 판단하여 이 원칙 위반이 아니라고 보았습니다. 서류의 보충 권한: 이 사건에서 원고가 대주에게 '대체시행사' 부분을 공란으로 제출한 사업주체 명의변경 동의서에 대해 대주가 공란을 보충할 수 있는 권한을 부여받았고 이 권한 행사가 적법하게 이루어졌는지가 중요한 법리적 쟁점이었습니다. 법원은 이러한 보충이 계약 및 약정 내용에 따라 유효하다고 보았습니다.

참고 사항

부동산 개발 사업 계약 시에는 대출 상환 계획과 잔금 지급 일정 등 자금 조달 계획을 철저히 수립하고 이행해야 합니다. 사업 주체 변경 등 중요한 계약 관계에서 상대방에게 제출하는 각종 각서, 동의서, 확약서 등의 내용은 꼼꼼히 확인하고 법적 효력을 충분히 인지해야 합니다. 특히 공란으로 제출하는 서류에 어떤 내용이 보충될 수 있는지 그 권한 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다. 행정기관의 민원 처리 과정에서 보완 요구를 받았다면 기한 내에 성실히 이행하는 것이 중요합니다. 보완을 이행하지 않을 경우 민원 처리 거부나 반려의 사유가 될 수 있습니다. 계약 해제 사유 발생 시 이전 계약에서 약정했던 사업권 양도나 명의 변경 동의 등 후속 조치에 대한 내용을 미리 확인하고 예측해야 합니다. 주무관과의 대화 내용은 오해의 소지가 없도록 명확히 확인하고 중요한 내용은 서면으로 남기는 것이 법적 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다.