공장 임대차 종료 후 보증금 반환 및 시설물 훼손 책임 다툼 사건

원고(세입자) A는 피고(건물주) B로부터 공장 건물을 임대하여 물류업체를 운영했습니다. 임대차 계약이 종료된 후, A는 남은 임대차보증금 400만원의 반환을 요구했습니다. 반면 B는 A가 건물의 바닥을 심하게 훼손하고 불법 가설건축물을 축조하여 원상회복 의무를 다하지 않았으므로, 훼손에 대한 손해배상액 3천5백여만원을 요구하며 반소를 제기했습니다. 법원은 임대차보증금 중 미반환된 400만원은 존재하나, A의 사용으로 인한 건물의 추가 손상에 대한 원상회복 의무가 일부 인정된다고 판단했습니다. 그러나 건물의 초기 상태, 자연 노후 현상, 임대료 등을 고려하여 A의 책임 비율을 20%로 제한하여 손해배상액 2,302,135원을 인정했습니다. 결과적으로 법원은 B가 A에게 잔여 임대차보증금 400만원에서 A의 손해배상액 2,302,135원을 공제한 1,697,865원 및 지연 이자를 반환하라고 판결했으며, B의 반소 청구는 대부분 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 'D'라는 상호의 물류업체를 운영하며 피고로부터 공장 건물을 임차했던 세입자입니다.
• 피고(반소원고) B: 인천 서구 소재의 공장 건물과 부지를 소유하고 원고에게 임대했던 건물주입니다.

분쟁 상황

2020년 6월 17일, 원고 A는 피고 B 소유의 인천 서구 소재 토지와 공장 건물, 부속 가설건축물을 임대차보증금 4,600만원, 임대차 기간 2020년 7월 1일부터 2022년 6월 30일까지로 정하여 임차하는 계약을 체결했습니다. 원고는 이 부동산에서 'D'라는 상호의 물류업체를 운영했습니다. 임대차 기간이 만료된 2022년 6월 30일, 원고는 퇴거하였고 계약은 갱신되지 않았습니다. 피고는 임대차보증금 4,600만원 중 2022년 7월 1일 30,805,960원, 2022년 7월 4일 6,000,000원을 원고에게 반환했습니다. 원고는 미반환된 임대차보증금 400만원(전기요금 등 공제 후)의 반환을 요구했으나, 피고는 원고가 임차 목적물에 불법 가설건축물을 축조하고 건물 내부 바닥의 에폭시 코팅 및 외부 콘크리트 바닥을 심하게 훼손하여 원상회복 의무를 이행하지 않았으므로, 보수비 39,464,317원에서 잔여 보증금 400만원을 공제한 35,464,317원을 손해배상으로 요구하며 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 미반환된 보증금 잔액의 반환 범위, 임차인이 임차 목적물을 사용하면서 발생시킨 훼손에 대한 원상회복 의무 및 손해배상 책임, 임차 시작 시점의 건물 상태와 임대차 기간 중 발생한 손상 및 자연 노후화의 기여도 구분, 불법 가설건축물 축조 주장 및 그로 인한 손해배상 책임 여부, 재개발 예정 주장이 원상회복 의무를 면제하는 법적 근거가 되는지 여부, 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 적정성과 책임 제한 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고(건물주)는 원고(세입자)에게 1,697,865원 및 이에 대하여 2022년 8월 13일부터 2023년 10월 26일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라.
2. 원고의 나머지 본소 청구 및 피고의 반소 청구를 모두 기각한다.
3. 소송 비용은 본소와 반소를 통틀어 그 중 5%는 원고가, 95%는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

원고(세입자)는 건물주에게 돌려받지 못했던 임대차보증금 400만원 중 1,697,865원을 반환받게 되었고 지연 이자도 함께 받게 되었습니다. 피고(건물주)는 임차인이 건물에 입힌 훼손에 대한 손해배상으로 3천5백여만원을 청구했으나, 대부분 기각되었고 소액의 손해배상액만 인정되어 오히려 임차인에게 보증금 잔액을 지급해야 하는 결과에 이르게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 임대차 계약 종료에 따른 원상회복 의무와 손해배상 책임에 관한 민법상 원칙들이 적용되었습니다.

1. 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)​ 이 조항은 임차인이 임차물을 반환할 때 이를 원상으로 회복해야 한다고 규정합니다. 본 사건에서 법원은 임대차 계약이 종료된 후 임차인 A가 임차물인 공장 건물 및 부지의 손상에 대해 원상회복 의무를 부담하는지 여부를 판단했습니다. 특히 임차인이 건물을 사용하면서 추가적으로 발생시킨 손상에 대해서는 원상회복 의무가 있다고 보았습니다. 다만, 통상적인 사용으로 인한 마모나 임차 개시 전부터 존재했던 손상은 원상회복 의무의 범위에서 제외될 수 있습니다.

2. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)​ 임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않는 것은 계약상 채무불이행에 해당하며, 이로 인해 임대인에게 손해가 발생하면 임차인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 법원은 감정 결과를 토대로 원상회복에 필요한 보수 비용을 임대인의 손해액으로 인정했습니다. 그러나 청구된 금액 전액이 아니라 실제 필요한 최소한의 보수 비용만을 인정했습니다.

3. 손해배상책임의 제한 (과실상계 및 공평의 원칙)​ 법원은 손해배상액을 산정할 때, 모든 손해를 일방에게 전가하는 것이 공평하지 않다고 판단될 경우 여러 사정을 고려하여 책임 비율을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 다음의 요소들을 고려하여 임차인 A의 책임 비율을 20%로 제한했습니다.

• 임차 개시 당시의 상태: 원고가 임차를 시작할 때 이미 건물 내외부 바닥에 상당한 손상이 존재했다는 점을 참작했습니다.
• 자연 노후 현상: 임대차 기간 동안 건물의 자연적인 노후화도 손상에 기여했을 것이라는 점을 고려했습니다.
• 임대료: 임대인 B가 월 450만원 또는 460만원에 달하는 높은 차임을 지급받았으므로, 이는 임대차 기간 중 발생할 수 있는 임차물의 가치 하락을 어느 정도 전보하는 역할을 한다고 보았습니다. 이러한 책임 제한은 손해분담의 공평이라는 손해배상 제도의 이념에 따른 것입니다.

4. 임대차보증금의 법적 성격 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물 반환 시 임차인의 연체 차임, 관리비, 손해배상금 등 임차인이 부담하는 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 임대인은 임차인에게 반환할 보증금에서 임차인의 채무액을 공제할 수 있습니다. 본 사건에서도 피고(건물주)는 원고(세입자)의 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상액을 잔여 임대차보증금에서 공제하려 했습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 임대 목적물(건물, 시설물 등)의 초기 상태를 사진, 영상 또는 서류로 명확하게 기록해두는 것이 매우 중요합니다. 특히 건물이 노후화되어 있거나 미리 손상이 있는 경우 반드시 특약사항에 명시하거나 증거를 남겨야 합니다. 임차 기간 중 임차인의 사용으로 인한 손상인지, 건물의 자연적인 노후화나 처음부터 존재했던 손상인지를 구분할 수 있는 증거는 추후 분쟁 발생 시 중요한 판단 근거가 됩니다. 임차인은 임차 목적물을 반환할 때 이를 원상에 회복할 의무가 있습니다. 이때 원상회복의 범위는 임차 당시의 상태로 돌리는 것을 의미하지만, 통상적인 사용으로 인한 마모나 자연적인 노후화는 원상회복 의무에서 제외될 수 있습니다. 계약서에 원상회복의 범위를 구체적으로 명시하는 것이 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 건물에 무단으로 가설건축물을 축조하거나 구조를 변경하는 행위는 임대인의 동의를 얻어야 하며, 동의 없이 진행할 경우 철거 의무와 더불어 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 관련 법규를 미리 확인하고 임대인과 협의해야 합니다. 주변 지역의 재개발 예정이나 토지 수용 절차 진행 여부와 같은 외부적인 사정만으로 임차인의 원상회복 의무가 당연히 면제되는 것은 아니므로, 계약 내용에 따른 의무를 이행해야 합니다. 임대차보증금은 임대인의 임차인에 대한 채무(미납 월세, 관리비, 손해배상금 등)를 담보하므로, 계약 종료 시 임대인은 임차인의 채무를 보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환하게 됩니다. 임대인과 임차인 모두 이 정산 내역을 명확히 확인하고 기록해야 합니다.