토지 매매 후 나대지 인도 의무 지연 손해배상 사건

원고 A는 피고 B 주식회사로부터 공장용지를 매수하며 나대지 상태로 인도받기로 했으나, 피고의 의무 불이행으로 폐기물과 구조물 등이 남아 있어 원고가 직접 철거 비용을 지출하고 유치권 문제까지 해결한 후 피고에게 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 나대지화 의무 불이행을 인정하고 원고에게 총 124,747,700원의 손해배상금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B 주식회사로부터 시흥시 D 공장용지를 44억 2천만원에 매수하고, 나중에 H 주식회사에 45억 5천만원에 다시 매도했습니다.
• 피고 B 주식회사: 원고 A에게 시흥시 D 공장용지를 매도한 회사로, 토지 위에 있던 건물 철거 및 나대지 상태로 인도할 의무가 있었습니다.
• H 주식회사: 원고 A로부터 이 사건 토지를 매수한 회사로, 나대지 상태가 아닌 토지 인도로 인해 공장 신축 지연 등 피해를 주장하며 원고에게 나대지화를 요구했습니다.
• G 주식회사: 피고 B 주식회사의 의뢰로 토지 철거 및 폐기물 처리 공사를 맡았던 회사로, 공사대금을 받지 못했다며 이 사건 토지에 유치권을 행사했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 주식회사로부터 공장용지인 이 사건 토지를 매수하면서 건물 철거 및 '나대지화' 특약을 맺었습니다. 멸실등기는 2017년 12월 5일 이루어졌지만, 토지에는 여전히 건축 폐기물, 바닥 콘크리트, 아스콘 등이 남아 있었습니다. 피고는 같은 날 확인서를 통해 2017년 12월 25일까지 토지에 남아 있는 건축 폐기물과 바닥 콘크리트, 아스콘 등을 완전히 제거하여 나대지 상태로 만들고, 미이행 시 원고가 철거하게 될 경우 비용을 지급하겠다고 약속했습니다. 그러나 피고의 의뢰를 받은 G 주식회사가 공사를 제대로 완료하지 못했고, 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 행사했습니다. 원고는 다시 토지를 H 주식회사에 매도했는데, H 주식회사가 나대지 상태를 요구하며 건축 지연에 따른 피해를 주장하자, 원고는 G 주식회사와 2018년 7월 13일 및 7월 18일 합의서를 작성하고 총 59,400,000원을 지급하여 유치권을 해제했습니다. 또한, G 주식회사가 완료하지 못한 철거 및 폐기물 처리 공사를 H 주식회사에 다시 의뢰하여 25,700,000원을 먼저 지급했고, 최종적으로 65,347,700원을 지불하기로 하고 토지를 나대지화했습니다. 이에 원고는 피고의 채무불이행으로 인한 손해배상으로 G 주식회사 합의금 92,400,000원(미지급금 33,000,000원 포함) 및 H 주식회사 공사대금 65,347,700원 합계 157,747,700원을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고 B 주식회사가 매매계약 및 확인서에 따라 이 사건 토지를 '나대지 상태'로 인도할 의무를 제대로 이행했는지 여부와 피고의 나대지화 의무 불이행으로 인해 원고 A가 입은 손해배상의 범위(특히 G 주식회사에 지급한 합의금과 H 주식회사에 지급한 철거 및 폐기물 처리 공사대금이 손해에 포함되는지 여부)가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 매매계약서 상 손해배상액 예정 규정(계약금 1억원)이 채무불이행으로 인한 손해배상액에도 적용되는지 여부도 다툼의 대상이었습니다.

법원의 판단

제1심 판결 중 피고 패소 부분 중 일부를 취소하고, 피고는 원고에게 124,747,700원 및 이에 대해 2019년 1월 26일부터 2019년 8월 28일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 피고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다.

결론

법원은 피고 B 주식회사가 매매계약 및 추가 확인서에 따라 원고 A에게 토지를 나대지 상태로 인도할 의무가 있었음에도 이를 제대로 이행하지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 G 주식회사의 유치권을 해결하기 위해 지급한 합의금 59,400,000원과 H 주식회사에 지불한 추가 철거 및 폐기물 처리 공사대금 65,347,700원을 합산한 124,747,700원을 피고의 채무불이행으로 인한 손해로 인정하고, 이 금액과 이에 대한 지연손해금을 피고가 원고에게 지급하도록 결정했습니다. 매매계약서 상의 손해배상액 예정 규정은 계약 해제에만 적용될 뿐, 채무불이행으로 인한 손해배상에는 적용되지 않는다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 주로 다음 민법 조항들이 적용되었습니다.

• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): '채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다.' 이 판례에서 피고 B 주식회사는 매매계약 및 추가 확인서에 따라 이 사건 토지를 나대지 상태로 인도할 의무를 제대로 이행하지 않았으므로, 채무불이행에 해당하여 원고 A에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다.

• 손해배상의 범위 (민법 제393조): '채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 원고가 G 주식회사에 지급한 유치권 해결 합의금이나 H 주식회사에 지급한 철거 및 폐기물 처리 공사대금은 피고의 나대지화 의무 불이행으로 인해 직접적으로 발생한 통상 손해로 인정되었습니다. 특히 지하 매장물 철거 비용도 기존 공장 건물의 하부구조물 및 폐기물이었으므로 나대지화 의무의 범위에 포함되는 것으로 보아 손해로 인정했습니다.

• 지연손해금 (민법 제379조 및 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 채무불이행으로 인한 손해배상 책임은 손해 발생과 동시에 이행기에 있게 되므로, 이행기 이후의 지연손해금이 발생합니다. 법원 판결 선고 전까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용되고, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용됩니다.

참고 사항

유사한 토지 매매 상황에서는 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 계약 내용의 명확화: 토지 매매 시 '나대지' 상태의 기준을 계약서나 특약사항에 구체적으로 명시하는 것이 매우 중요합니다. 단순히 건물 철거뿐만 아니라 바닥 콘크리트, 아스콘, 각종 폐기물 제거, 지하 매장물 여부 등 세부 사항을 명확히 정의하고 누가 어떤 범위까지 책임질 것인지를 기재해야 합니다.

• 이행 확인 및 증거 확보: 매도인의 나대지화 의무가 완료되었는지 실제 현장을 방문하여 꼼꼼히 확인하고, 미흡한 부분이 있다면 사진, 영상 등 객관적인 증거를 남겨 즉시 매도인에게 시정을 요구해야 합니다. 내용증명 등 공식적인 서면 요청은 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.

• 채무불이행 시 대처: 매도인이 약속한 나대지화 의무를 이행하지 않을 경우, 매수인이 직접 철거 작업을 진행하고 그에 소요된 비용을 매도인에게 청구할 수 있습니다. 이때, 발생한 비용에 대한 견적서, 계약서, 세금계산서, 이체 내역 등 모든 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다.

• 유치권 등 제3자 문제: 매도인의 공사대금 미지급 등으로 인해 제3자가 유치권을 행사하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 적극적으로 매도인에게 문제 해결을 요구하고, 부득이하게 매수인이 직접 유치권 해결 비용을 지불하게 된다면 이 역시 매도인의 채무불이행으로 인한 손해로 청구할 수 있습니다.

• 손해배상액 예정 규정 확인: 매매 계약서에 손해배상액 예정 규정이 있다면, 해당 규정이 어떤 상황(계약 해제, 단순 채무불이행 등)에 적용되는지 그 문언과 내용을 명확히 확인해야 합니다. 규정의 해석에 따라 손해배상 범위가 달라질 수 있으므로 신중하게 검토해야 합니다.