재건축 아파트 관리처분계획 변경 총회 결의 무효 확인 판결

이 사건은 A아파트 주택재건축정비사업조합(피고)이 시공자와의 공사계약을 지분제에서 도급제로 변경하고, 이에 따라 발생한 890억 원의 추가 분담금을 반영하는 관리처분계획 변경안을 총회에서 의결한 사안입니다. 조합원들(원고들)은 해당 변경 결의가 조합원들의 비용 부담에 중대한 영향을 미치는 사항임에도 불구하고, 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 특별다수(3분의 2 이상) 동의 요건을 충족하지 못하여 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 관리처분계획 변경으로 조합원들의 총 분담금이 종전보다 약 53.37%(약 414억 원) 증가하고 개별 조합원에게 최소 5천만 원에서 최대 1억 1천만 원가량의 분담금이 늘어나는 것은 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 실질적인 변경에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 도시정비법상 정관 변경에 준하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요했으나, 피고 조합은 이에 미치지 못하는 동의율(재적 조합원 1,034명 중 549명 찬성)로 결의했으므로, 관련 안건 결의는 무효임을 확인했습니다. 다만, 사업시행인가의 무효, 대의원회 사전결의의 흠결, 총회 의사정족수 및 의결정족수 흠결 등 원고들의 다른 주장은 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들 및 원고 보조참가인들: A아파트주택재건축정비사업조합의 조합원들로, 변경된 관리처분계획으로 인해 추가 분담금이 크게 늘어나는 것에 반대하며 소송을 제기하고 그 입장을 보조한 사람들입니다.
• 피고 및 피고 보조참가인들: A아파트주택재건축정비사업조합으로, 주택재건축정비사업을 추진하는 주체이며 변경된 관리처분계획의 유효성을 주장하며 그 입장을 보조한 조합원들입니다.
• 시공자: 현대산업개발 주식회사로, A아파트 재건축정비사업의 시공을 맡은 회사이며 공사계약 변경과 추가 분담금 요구의 당사자입니다.

분쟁 상황

A아파트 주택재건축정비사업조합은 시공자와의 공사계약을 지분제에서 도급제로 변경하는 과정에서, 시공자 측의 물가상승 및 금융위기로 인한 손실 주장과 함께 추가 공사비 발생 등의 문제에 직면했습니다. 이에 조합은 시공자와의 합의를 통해 890억 원의 추가 분담금을 조합원들이 부담하고 시공자가 일반분양 아파트 및 상가를 책임분양하는 내용의 업무협약을 체결하고, 이를 반영한 관리처분계획 변경안을 2014년 8월 10일 총회에서 의결했습니다. 일부 조합원들은 이러한 관리처분계획 변경이 조합원들의 재산권과 분담금에 중대한 영향을 미치므로, 도시정비법에 따른 적법한 절차와 의결정족수를 충족해야 한다고 주장하며 총회 결의의 무효 확인 소송을 제기하게 되었습니다. 특히, 조합원들의 분담금이 종전 관리처분계획보다 크게 증가하는 상황에서 이에 대한 동의 절차가 정당했는지가 주요 쟁점이었습니다.

핵심 쟁점

재건축조합의 관리처분계획 변경이 조합원들의 비용 부담에 중대한 영향을 미칠 때, 도시정비법상 정관 변경에 준하여 조합원 3분의 2 이상의 특별다수 동의가 필요한지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 또한, 이전 공사계약 변경 절차의 유효성, 대의원회 사전결의의 적법성, 그리고 총회 의사 및 의결정족수 충족 여부가 부수적인 쟁점으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

1. 피고 조합이 2014년 8월 10일 총회에서 의결한 별지 안건 목록 중 제1호(관리처분계획 변경 결의), 제2호(조합과 시공자 간 업무협약서 체결의 건), 제3호(일반분양 및 상가 책임분양 시행의 건), 제6호(자금 차입 및 상환 방법 결정의 건), 제7호(사업비 예산(안) 승인의 건), 제8호(운영비 예산(안) 승인의 건) 안건에 관한 결의는 무효임을 확인한다.
2. 원고들의 나머지 청구(제4, 5, 9호 안건 결의 무효 확인, 사업시행인가 무효 주장, 대의원회 사전결의 흠결 주장, 총회 의사/의결정족수 흠결 주장 등)는 모두 기각한다.
3. 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 그 3분의 1은 원고들과 원고 보조참가인들이, 나머지 3분의 2는 피고와 피고 보조참가인들이 각 부담한다.

결론

법원은 재건축조합의 관리처분계획 변경이 조합원들의 비용 부담에 중대한 영향을 미치는 경우, 비록 정관 변경 절차가 아니더라도 도시정비법상 정관 변경에 준하는 특별다수(조합원 3분의 2 이상) 동의 요건을 충족해야 한다고 판단했습니다. 이 사건 관리처분계획 변경으로 인해 조합원 총 분담금이 약 53.37%(41,426,593,000원) 증가하여 개별 조합원에게 최소 5천만 원에서 최대 1억 1천만 원가량의 분담금 증가가 발생한 점을 볼 때, 이는 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 변경이므로 3분의 2 이상의 동의를 요합니다. 그러나 해당 안건에 대해 재적 조합원 1,034명 중 549명만이 찬성하여 특별다수 동의 요건을 충족하지 못했으므로, 관리처분계획 변경 및 그와 관련된 안건들의 결의는 무효라고 보았습니다. 다만, 변경인가된 사업시행계획은 새로운 계획에 해당하여 최초 사업시행인가의 무효 여부가 영향을 미치지 않으며, 대의원회 결의의 하자가 총회 의결에 영향을 미친다고 볼 수 없고, 총회 의사록의 증명력을 부인할 만한 특별한 사정이 없다고 판단하여 원고들의 나머지 주장은 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제20조 제3항, 제1항 제8호, 제12호, 제15호 (정관 변경의 특별다수 동의)​: 이 조항들은 조합의 비용 부담, 정비사업비의 부담 시기 및 절차, 시공자 선정 및 계약서에 포함될 내용 등 조합원의 권리 및 의무에 중대한 영향을 미치는 사항에 대한 정관 변경 시 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요구합니다. 법원은 관리처분계획 변경이 비록 정관 변경 절차는 아니더라도, 이러한 핵심 사항들을 실질적으로 변경하여 조합원의 이익에 중대한 영향을 미치는 경우에는 위 조항들을 유추 적용하여 3분의 2 이상의 특별다수 동의가 필요하다고 판단했습니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정된 것) 제24조 제6항 (총회 의결 정족수)​: 이 조항은 관리처분계획의 수립 및 변경에 있어서 원칙적으로 조합원 과반수의 동의를 요구하되, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 현금청산 금액 제외) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 규정합니다. 이 사건에서 법원은 정비사업비 증가율이 10% 미만이라 하더라도, 조합원 개개인의 분담금이 크게 증가하는 등 '조합의 비용부담'이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 실질적 변경이 발생했다면, 제20조 제3항의 정관 변경 유추 적용 법리에 따라 3분의 2 동의가 필요하다고 보았습니다. 이는 정비사업비 증가율이라는 객관적 기준뿐만 아니라 조합원 개개인의 실질적인 부담 증가의 중대성을 함께 고려해야 한다는 점을 시사합니다.
3. 대법원 판례의 법리 (2014두5572, 2010두13463, 2010다7430 등)​: 법원은 '주택재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 '조합의 비용부담' 등이 당초 재건축 결의와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8, 12, 15호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다'는 기존 대법원 법리를 적용했습니다. 이는 2012년 도시정비법 개정으로 제24조 제6항이 신설된 이후에도, 조합의 '비용 부담' 자체의 중대한 변경에 대해서는 정관 변경 유추 적용 법리가 여전히 유효하게 적용될 수 있음을 명확히 한 것입니다.
4. 의사록의 증명력 법리: 법인의 총회 의사록은 의사의 경과, 요령 및 결과 등을 증명하는 핵심 자료이므로, 특별한 사정이 없는 한 의사록의 기재 내용에 따라 총회 결의의 유효성을 판단해야 합니다. 의사록의 증명력을 부인하려면 결의의 효력을 다투는 측에서 그 내용이 사실과 다르다는 점을 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다.

참고 사항

1. 사업 방식 변경의 중요성 인지: 재건축 사업이 지분제에서 도급제로 변경되거나 공사비가 증액될 경우, 조합원 개개인의 분담금이 크게 변동될 수 있습니다. 이러한 변경은 조합원들의 재산권에 직접적인 영향을 미치므로, 변경 결정 전에는 충분한 정보 제공과 신중한 검토가 필수적입니다.
2. 의결정족수 요건의 엄격한 준수: 관리처분계획 변경이 조합원의 비용 부담 등 이해관계에 중대한 영향을 미칠 경우에는, 단순히 정비사업비가 특정 비율(예: 10%) 이상 늘어나지 않았더라도 도시정비법상 정관 변경에 준하는 특별다수(예: 조합원 3분의 2 이상) 동의가 필요하다는 점을 명심해야 합니다. 총회 개최 시에는 법령과 정관이 정하는 의사정족수와 의결정족수를 철저히 확인하고 준수해야 합니다.
3. 투명한 정보 공개: 조합은 사업의 진행 상황, 공사비 변경 내역, 예상 추가 분담금 산정 근거 등 조합원들의 의사 결정에 필요한 모든 정보를 투명하고 충분하게 공개해야 합니다. 불명확한 정보는 조합원들 간의 갈등과 분쟁을 야기할 수 있습니다.
4. 서면결의서 및 의사록 관리 철저: 총회 서면결의서, 참석자 명부, 의사록 등 총회의 진행 및 결과에 관한 모든 서류는 진정성을 갖추고 명확하게 작성, 보관되어야 합니다. 추후 분쟁 발생 시 이러한 서류들은 중요한 증거 자료가 되므로, 위조나 훼손의 여지가 없도록 관리해야 합니다.
5. 과거 사업시행계획 변경의 영향: 사업시행계획이 변경인가를 통해 주요 부분이 실질적으로 변경되었다면, 이는 기존 사업시행계획과는 독립적인 새로운 계획으로 간주될 수 있습니다. 따라서 최초 사업시행계획의 유효성 문제가 변경된 계획에 직접적인 영향을 주지 않을 수 있음을 이해해야 합니다.