아파트 임대차보증금 정산금 추가 지급 사건

원고는 피고 소유 아파트를 임차하여 살다가 임대차계약이 종료된 후 보증금 정산 과정에서 착오가 발생했음을 주장하며 추가 보증금 반환을 청구했습니다. 피고는 임대차계약의 무효를 주장하고, 임차인의 과실로 인한 곰팡이 보수 비용을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 피고에게 추가 정산금 1,535,090원과 지연이자를 지급하라고 판결했으며, 피고의 반소는 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 소유의 아파트를 임차하여 거주했던 세입자.
• 피고 B: 원고에게 아파트를 임대해 주었던 집주인.

분쟁 상황

원고는 피고 소유의 아파트를 2011년부터 임차하여 2019년 4월 6일 보증금 1억 원, 월 차임 20만 원으로 계약을 갱신하여 2021년 4월 6일까지 거주했습니다. 임대차 종료 후인 2021년 4월 15일, 원고와 피고는 임대차보증금과 관련 채권·채무를 정산하면서 94,942,360원을 주고받았습니다. 그러나 원고는 이 정산 과정에서 계산 오류가 있었음을 주장하며, 제대로 계산하면 1,535,090원을 더 받아야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 임대차계약 자체가 권한 없는 대리인(전남편 E)과의 계약이므로 무효이고, 사기 또는 강박에 의한 부동산 사기라고 주장하며 보증금 1억 원의 반환을 요구했습니다. 또한 원고가 환기를 제대로 하지 않아 아파트 천정에 곰팡이가 생겼다며 보수비용 1,000만 원도 함께 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대차보증금 정산 계산의 오류로 인한 추가 반환금 지급 여부, 임대차계약 체결 시 대리권 유무 및 계약의 유효성, 임차인의 곰팡이 발생 책임과 보수 비용 청구의 타당성, 기존 정산 내역이 새로운 약정으로 간주될 수 있는지 여부.

법원의 판단

피고는 원고에게 1,535,090원 및 이에 대한 2021년 7월 1일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 피고의 반소 청구는 모두 기각되었으며, 본소 및 반소에 관한 소송 비용은 모두 피고가 부담합니다.

결론

법원은 임대차보증금 정산 과정에서 장기수선충당금, 관리비, 차임 연체이자 등을 계산하는 방식에 명백한 오류가 있었음을 인정했습니다. 원고가 자인한 관리비 443,500원을 기준으로 다시 계산한 결과, 피고가 원고에게 1,535,090원을 추가로 지급해야 한다고 판단했습니다. 또한, 피고가 임대차 계약 체결 시 남편 E에게 대리권을 부여했거나 그의 행위를 승인했다고 보아 계약이 유효하다고 판단했으며, 곰팡이 발생에 대한 원고의 과실이나 보수 비용은 증거가 부족하다고 보아 피고의 반소 주장을 모두 기각했습니다. 최초 정산이 오류를 포함하고 있었으므로, 이를 새로운 유효한 약정으로 인정할 수 없다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

임대차 계약의 효력 (민법 제618조 및 대리 관련 규정)​: 임대차 계약은 임대인과 임차인의 합의로 성립하며, 대리인을 통해 체결된 계약이라 할지라도 본인이 대리권을 부여했거나 사후에 그 행위를 추인했다면 유효한 계약으로 인정됩니다. 이 사건에서 피고가 원고와 임대차보증금을 정산한 행위는 피고가 전남편 E의 대리 행위를 승인한 것으로 해석되어 임대차 계약의 유효성이 인정되었습니다.

임대차보증금 반환 의무 및 공제 (민법 제618조)​: 임대인은 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이때 연체된 차임이나 관리비, 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상금 등을 보증금에서 공제할 수 있습니다. 그러나 공제 금액 계산에 오류가 있었다면, 임대인은 정당하게 계산된 금액을 임차인에게 반환해야 합니다. 본 사례에서는 장기수선충당금 등 정산 항목의 계산 오류가 인정되어 추가 반환 의무가 발생했습니다.

지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)​: 금전 채무의 이행을 지체하는 경우 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기되어 판결을 통해 지급이 명령된 경우, 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다.

손해배상 책임 (민법 제750조)​: 임차인이 임차물의 보존에 필요한 주의를 다하지 않아 발생한 손해에 대해서는 배상 책임이 발생할 수 있습니다. 그러나 손해배상을 청구하는 임대인은 곰팡이 발생 사실, 그것이 임차인의 과실로 인한 것임을 입증해야 하며, 보수비용 등 손해액 또한 구체적으로 증명해야 합니다. 이 사건에서는 피고가 곰팡이 발생의 원인 및 손해액을 입증하지 못하여 주장이 기각되었습니다.

계약의 해석 및 합의 (민법 제105조)​: 당사자들이 특정 금액을 확인하고 서명했다 하더라도, 그 계산 과정에 명백한 오류가 있었고, 이를 넘어서 새로운 약정을 통해 그 오류 있는 금액을 최종적인 합의 금액으로 정했다고 볼 만한 특별한 사정이 없다면, 단순히 정산서에 서명했다는 사실만으로 계산 오류가 수정될 수 없는 최종 합의가 되었다고 볼 수는 없습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시 보증금 및 각종 비용 정산 과정에서 복잡한 계산이 있을 경우, 각 항목의 금액과 공제 또는 가산 방식을 정확히 확인하고 명확하게 기록해야 합니다. 특히 장기수선충당금은 임대인이 부담하는 것이 원칙이므로 정산 시 올바르게 반영되었는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 계약 체결 시 대리인을 통해 진행했다면, 대리권의 범위와 유효성을 미리 확인하거나 본인이 직접 추인하는 절차를 거쳐야 합니다. 임대차 목적물에 하자가 발생했을 경우, 임차인의 과실 여부와 보수 비용에 대한 명확한 증거(사진, 전문가 견적 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 정산서에 서명했다고 하더라도 계산 착오가 명백하고 새로운 약정으로 볼 근거가 없다면, 추후 정산을 다시 요구하거나 소송을 통해 추가 금액을 반환받을 수 있습니다.