부동산 매매/소유권 · 임대차
임대인이 임대차 계약 종료 후 보증금 전액을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 아파트를 비웠으나 열쇠 등을 제대로 인계하지 않아 건물 인도가 지연된 사건입니다. 임대인은 임차인에게 연체 차임, 임대차 종료 후 부당이득금, 관리비를 청구하였으나, 법원은 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있음을 전제로 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 단순히 점유만 계속한 경우 부당이득이나 관리비 지급 의무가 없다고 판단했습니다. 결국 임대인은 임차인에게 남은 보증금과 장기수선충당금을 반환하라는 판결이 내려졌습니다.
원고 A는 2019년 5월 10일 피고 B와 아파트 임대차 계약을 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원에 체결하고 2019년 7월 11일 아파트를 인도했습니다. 이후 피고 B의 요청으로 보증금을 감액하고 월세를 증액하는 내용으로 계약이 3차례 변경되었고, 원고 A는 피고 B에게 총 3,000만 원의 보증금을 반환했습니다. 그러나 피고 B는 2021년 1월부터 월세를 전혀 지급하지 않았고, 계약은 2021년 7월 11일 기간 만료로 종료되었습니다. 피고 B는 2021년 7월 7일 이사를 나갔으나, 원고 A는 열쇠를 받거나 현관 비밀번호를 고지받지 못했습니다. 2021년 7월 9일 원고 A의 대리인 C가 아파트 인도 및 정산을 위해 방문했으나 다툼이 발생하여 인도가 이루어지지 않았습니다. 피고 B는 C를 주거침입으로 고소했으나 C는 혐의 없음 처분을 받았습니다. 결국 피고 B는 2022년 1월 13일에야 원고 A에게 현관 비밀번호를 알려주며 아파트를 인도했습니다. 원고 A는 피고 B에게 연체 월차임, 임대차 종료 후 부당이득, 관리비 등을 청구했고, 피고 B는 원고 A에게 남은 임대차보증금과 자신이 납부한 장기수선충당금의 반환을 요구했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부, 임차인이 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 단순히 임차목적물을 점유만 한 경우 부당이득 반환 의무나 관리비 지급 의무가 발생하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 임대인 A가 임차인 B에게 15,956,310원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 것을 명령했습니다. 임대인 A의 건물 인도 및 밀린 월세 등 청구는 기각되었고, 임차인 B의 나머지 반소 청구 또한 기각되었습니다. 소송 비용은 원고 A가 4/5, 피고 B가 1/5을 부담하도록 했습니다.
재판부는 임대차 계약 종료 후 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 따라서 임차인 B가 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 했더라도 아파트를 사용, 수익한 것이 아니라 단지 점유만 계속한 경우, 계약 기간 만료 후 건물 인도일까지의 사용·수익으로 인한 부당이득이나 관리비를 부담할 필요가 없다고 판단했습니다. 이에 따라 임대인 A의 청구는 기각하고, 임차인 B에게 남은 임대차보증금 15,380,000원(당초 보증금 2,000만원에서 연체 월차임 4,620,000원 공제 후)과 임차인이 납부한 장기수선충당금 576,310원을 합한 총 15,956,310원을 반환하라는 판결을 내렸습니다.
이 사건은 임대차 계약 종료 시 발생하는 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시에 이루어져야 한다는 '동시이행의 항변권' 원칙(민법 제536조)이 핵심적으로 적용되었습니다. 법원은 임차인이 임대차 계약 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차목적물을 계속 점유하였으나 이를 본래의 계약 목적에 따라 사용, 수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 '부당이득 반환 의무'는 성립하지 않는다고 보았습니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조). 또한 그러한 상황에서는 임차 목적물 인도 시까지의 '관리비 부담'은 임대인에게 있다고 판단했습니다(대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 286119 판결 등 참조). 지연손해금의 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일 이후에는 연 12%의 비율이 적용됩니다. 또한, 아파트의 '장기수선충당금'은 건물의 주요 시설 보수 및 교체에 사용되는 비용으로 소유자가 부담하는 것이 원칙이므로, 임차인이 납부했다면 임대인은 이를 임차인에게 반환할 의무가 있습니다.
임대차 계약 종료 시 임차인은 임차 목적물을 반환하고 임대인은 보증금을 반환하는 것은 동시이행 관계임을 명확히 이해해야 합니다. 임차인이 이사를 가더라도 임대인에게 열쇠나 현관 비밀번호 등 점유를 이전하는 데 필요한 모든 것을 정확히 인계하지 않으면 건물 인도가 완료되지 않은 것으로 볼 수 있습니다. 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 단순히 임차 목적물을 점유만 하고 실제 사용, 수익을 하지 않은 경우에는 부당이득 반환 의무가 발생하지 않으며, 해당 기간의 관리비도 임대인이 부담해야 할 수 있습니다. 장기수선충당금은 임차인이 대신 납부했더라도 임대인이 최종적으로 부담해야 하는 비용이므로, 임대차 종료 시 임대인에게 반환을 요청할 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두 계약 종료 시점부터 건물 인도 및 보증금 반환까지의 모든 과정을 명확히 기록하고 증빙을 남기는 것이 중요합니다.
