부동산 매매/소유권
“발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제14호).
이 경우 주택에 설치되는 발코니는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」(국토교통부고시 제2018-775호, 2018. 12. 7. 발령·시행)에서 정하는 기준에 적합한 경우에는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다(「건축법 시행령」 제2조제14호).
사업주체는 발코니를 거실 등으로 사용하려는 경우에는 다음에 해당하는 일체의 비용을 주택공급 승인을 신청할 때 분양가와 별도로 제출해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제7조제1항 및 「주택법」 제38조).
단열창 설치 및 발코니 구조변경에 소요되는 부위별 개조비용
구조변경을 하지 않는 경우 발코니 창호공사 및 마감공사비용으로서 분양가에 이미 포함된 비용
사업주체: 「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).
건축주는 발코니를 구조변경 하려는 경우 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」을 따라야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제12조).
2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택의 발코니 구조변경
2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니(종전의 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호다목에 따른 간이화단 부분을 포함)의 경우에는 개정규정에 따라 거실·침실·창고 등으로 사용할 수 있습니다.
2005년 12월 2일 전에 건축허가를 신청한 경우와 건축신고를 하거나 건축허가를 받은 공동주택 중 아파트에 설치된 발코니를 개정규정에 따라 거실·침실·창고 등으로 사용하려는 경우에는 「건축법 시행령」 제46조제4항 및 제5항의 개정규정에 적합한 대피공간 또는 경계벽을 설치해야 합니다[「건축법 시행령」 부칙(제19163호, 2005. 12. 2) 제2조제2항 본문].
건축주는 발코니 구조를 변경하려는 경우에는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제2조부터 제6조까지(대피공간의 구조, 방화판 또는 방화유리창의 구조, 창호·난간 등의 구조, 내부마감재료 등) 및 제8조(건축허가 시 도면)에 대하여 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고해야 합니다(「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제12조제1항).
공동주택 중 아파트로서 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우에는 발코니(발코니의 외부에 접하는 경우를 포함)에 인접 세대와 공동으로 또는 각 세대별로 다음의 요건을 모두 갖춘 대피공간을 하나 이상 설치해야 하며, 이 경우 인접 세대와 공동으로 설치하는 대피공간은 인접 세대를 통하여 2개 이상의 직통계단을 쓸 수 있는 위치에 우선 설치해야 합니다(「건축법 시행령」 제46조제4항).
대피공간은 바깥의 공기와 접할 것
대피공간은 실내의 다른 부분과 방화구획으로 구획될 것
대피공간의 바닥면적은 인접 세대와 공동으로 설치하는 경우에는 3제곱미터 이상, 각 세대별로 설치하는 경우에는 2제곱미터 이상일 것
대피공간으로 통하는 출입문은 「건축법 시행령」 제64조제1항제1호에 따른 60분+ 방화문(연기 및 불꽃을 차단할 수 있는 시간이 60분 이상이고, 열을 차단할 수 있는 시간이 30분 이상인 방화문)으로 설치할 것
「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」에 적합할 것
공동주택 중 아파트의 4층 이상인 층에서 발코니에 다음의 어느 하나에 해당하는 구조 또는 시설을 갖춘 경우에는 대피공간을 설치하지 않을 수 있습니다(「건축법 시행령」 제46조제5항).
발코니와 인접 세대와의 경계벽이 파괴하기 쉬운 경량구조 등인 경우
발코니의 경계벽에 피난구를 설치한 경우
발코니 바닥에 하향식 피난구를 설치한 경우
국토교통부장관이 대피공간과 동일하거나 그 이상의 성능이 있다고 인정하여 고시하는 구조 또는 시설을 갖춘 경우(이 경우 발코니의 외부에 접하는 경우를 포함)
