타운하우스 공사대금 미지급 관련 약정금 판결

주식회사 A는 F이 진행하는 타운하우스 신축 공사를 맡았으나, F의 재정 악화로 공사대금을 받지 못하게 되었습니다. 이에 주식회사 A는 F의 대표 E과 합의하여 분양대금을 직접 수령하기로 하였고, 타운하우스를 분양받은 피고 B, C, D와는 근저당권설정계약을 맺어 잔여 분양대금의 일부를 주식회사 A에 직접 지급하기로 약정했습니다. 주식회사 A는 피고들에게 건물 소유권을 먼저 이전해 주었으나, 피고들은 약정한 돈을 지급하지 않았습니다. 이후 경매를 통해 토지와 건물의 소유권을 취득한 피고들은 주식회사 A에 대한 채무가 없다고 주장했고, 이에 주식회사 A는 피고들을 상대로 약정금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 피고들이 원고에게 약정한 각 채권최고액 상당의 금원을 지급할 의무가 있다고 판단하여 원고의 청구를 모두 인용했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 주택건설사업을 영위하며 타운하우스 신축 공사를 맡았던 회사
• F (주식회사 F) 및 대표이사 E: 타운하우스 신축 사업을 진행하고 원고에게 공사를 맡겼으나 공사대금을 지급하지 못한 회사와 그 대표
• B, C, D (피고들): 타운하우스 각 동을 분양받은 사람들로, 원고에게 잔여 분양대금 지급을 약정했으나 이행하지 않음
• K: 원고 주식회사 A의 대표이사
• L: K에게 자금을 투자한 사람
• N: 피고 D의 남편으로, 경매 과정에서 근저당권을 양도받아 피고들과 함께 토지 및 건물 소유권 취득에 기여

분쟁 상황

원고인 주식회사 A는 F으로부터 타운하우스 신축 공사를 도급받아 진행하던 중, F의 재정 상황 악화로 공사대금을 제대로 지급받지 못하는 상황에 처했습니다. 이에 원고는 F과 합의하여 타운하우스 분양대금을 직접 수령하기로 하였고, 이미 타운하우스를 분양받은 피고들과는 각 근저당권설정계약을 체결하여 미지급된 분양대금의 일부를 원고에게 직접 지급하기로 약정했습니다. 원고는 이 약정을 믿고 피고들에게 먼저 건물 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 피고들은 약정한 돈을 지급하지 않았습니다. 이후 피고들은 경매 절차를 통해 해당 토지와 건물의 소유권을 취득하면서도 원고에게 어떠한 금전채무도 부담하지 않는다고 주장했고, 이에 원고는 약정금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고들이 각 근저당권설정계약서를 작성할 당시 원고에게 각 채권최고액 상당의 금원을 지급하기로 약정하였는지 여부

법원의 판단

원고에게, 피고 B은 115,000,000원, 피고 C은 55,000,000원, 피고 D은 55,000,000원 및 위 각 돈에 대하여 2018년 1월 12일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 결정되었습니다.

결론

법원은 원고가 F로부터 공사대금을 지급받지 못하자 F과 합의하여 분양대금을 직접 수령하기로 한 점, 피고들이 잔존 분양대금의 일부를 주식회사 A에 직접 지급할 의사로 근저당권설정계약서를 작성하고 소유권을 먼저 이전받은 점 등을 종합적으로 고려하여 피고들이 주식회사 A에게 약정한 각 채권최고액 상당의 금원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있다고 인정되어 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 법원은 당사자들이 근저당권설정계약서를 통해 '분양대금 납부'를 목적으로 특정 금액을 원고에게 직접 지급하기로 합의한 것을 중요한 증거로 보았습니다. 이는 민법 제105조 (임의규정)​에 따라 당사자들의 자유로운 의사에 따른 약정으로 해석될 수 있습니다. 즉, 당사자들은 법률의 강제 규정이 아닌 한 자신들의 의사대로 계약 내용을 정할 수 있으며, 이 경우 약정 내용대로 이행할 의무가 발생합니다. 법원은 피고들이 근저당권설정계약서를 작성한 경위와 원고가 피고들에게 건물 소유권이전등기를 먼저 마쳐준 점 등을 종합적으로 판단하여 피고들에게 약정금 지급 의사가 있었다고 해석했는데, 이는 법률행위의 해석에 있어 당사자가 표시한 문언의 내용과 함께 법률행위가 이루어진 동기, 경위, 목적 및 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다는 원칙에 따른 것입니다. 또한, 피고들은 약정금 지급 의무를 이행하지 않아 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 2018년 1월 12일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 지연손해금을 지급하게 되었습니다. 이는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 금전채무의 이행을 지체할 경우 적용되는 법정 이율입니다.

참고 사항

부동산 거래 시 공사대금이나 분양대금 등 중요한 금전 약정은 반드시 문서로 명확히 남겨두어야 합니다. 특히 복잡한 이해관계가 얽힌 상황(건축주, 시공사, 분양자 등 여러 당사자)에서는 각 당사자가 누구에게 어떤 의무를 지는지 구체적으로 확인하고, 이를 증명할 수 있는 근거를 확보하는 것이 중요합니다. 특정 금액을 지급하겠다는 약속의 증거로 근저당권설정계약서와 같은 문서를 작성, 교부하였다면, 이는 단순히 담보 제공을 넘어 해당 금액의 지급 의사가 있었음을 입증하는 강력한 증거가 될 수 있습니다. 소유권이 먼저 이전되었더라도, 그 전의 유효한 약정금 지급 의무는 여전히 효력을 가질 수 있으며, 경매를 통해 부동산 소유권을 취득한 경우에도 그 이전의 약정이 유효하다면 별도의 금전 지급 의무가 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.