부동산 매매/소유권 · 임대차
A 주식회사가 경매를 통해 상가 건물을 낙찰받은 후, 이전 소유주의 배우자인 B가 상가 일부를 계속 점유하며 복권판매업을 운영하고 있었습니다. A 주식회사는 B를 상대로 무단 점유 기간 동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기했고, B는 이에 맞서 이전 소유주와 체결했던 임대차 계약을 근거로 임대차보증금 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 B의 임대차 계약이 이전 소유주(B의 배우자)와의 '통정허위표시'에 의한 무효인 계약이라고 판단하여, B의 임대차보증금 반환 청구를 기각하고 A 주식회사의 부당이득 반환 청구 일부를 인용했습니다. 또한, 제1심 판결의 가집행으로 A 주식회사가 B로부터 추심했던 금액 중 일부를 B에게 반환하라고 명령했습니다.
A 주식회사는 경매를 통해 파주시의 한 상가 건물을 낙찰받아 2023년 7월 26일 소유권을 취득했습니다. 그런데 피고 B는 A 주식회사의 소유권 취득 이전부터 해당 상가의 일부(15.95㎡)를 사업장 주소로 하여 복권판매업을 운영하고 있었고, 소유권 변경 이후에도 2023년 11월 24일 인도 명령이 집행될 때까지 약 4개월간 상가를 점유했습니다. A 주식회사는 이 기간 동안 피고 B가 상가를 무단으로 점유한 것에 대해 임료 상당액을 부당이득으로 청구했고, 피고 B는 2016년에 이전 소유주였던 E(자신의 배우자) 및 F과 체결한 임대차 계약이 유효하다고 주장하며, 이에 근거하여 4천만 원의 임대차보증금 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 이 과정에서 제1심 판결에 따른 가집행으로 A 주식회사가 B의 예금 채권을 추심하여 20,436,800원을 수령했으나, 항소심에서 판결 내용이 변경됨에 따라 추심금의 일부를 반환해야 하는 상황이 발생했습니다.
피고 B가 원고 A 주식회사 소유의 상가 건물을 무단 점유한 것에 대한 부당이득 반환 의무가 있는지 여부, 피고 B가 이전 소유주와 체결했다고 주장하는 임대차 계약이 '통정허위표시'에 해당하여 무효인지 여부, 제1심 판결의 가집행 선고에 따라 원고 A 주식회사가 추심한 금액 중 일부를 피고 B에게 반환해야 하는지 여부
항소심 법원은 제1심 판결을 변경하여, 피고 B는 원고 A 주식회사에게 상가 무단 점유에 따른 부당이득금 3,608,058원을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A 주식회사는 제1심의 가집행 선고로 피고 B로부터 추심한 20,436,800원 중 인용 금액 3,608,058원을 초과하는 16,828,742원을 피고 B에게 연 5% 또는 연 12%의 지연이자와 함께 반환하라고 명령했습니다. 원고 A 주식회사의 나머지 본소 청구와 피고 B의 임대차보증금 반환 반소 청구 및 나머지 가지급물 반환 신청은 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고 A 주식회사가 10%, 피고 B가 90%를 부담하게 되었습니다.
결론적으로 법원은 피고 B가 상가 건물을 무단으로 점유한 기간에 대한 임료 상당액을 부당이득으로 인정하여 원고 A 주식회사에 일부 지급하도록 하였고, 동시에 피고 B가 주장한 임대차 계약은 통정허위표시로 보아 무효라고 판단하여 임차보증금 반환 청구를 기각했습니다. 또한, 제1심 가집행으로 원고 A 주식회사가 과다하게 추심한 금액은 피고 B에게 반환하도록 하여 최종적인 권리 관계를 조정했습니다.
본 사건에서는 크게 두 가지 법률 원칙이 적용되었습니다.
첫째, 부당이득 반환 의무입니다. 민법 제741조는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고 B는 원고 A 주식회사 소유의 상가를 무단으로 점유하여 사용함으로써 임료 상당의 이익을 얻었고, 이는 법률상 원인 없는 이득으로 판단되어 원고 A 주식회사에게 이를 반환할 의무가 인정되었습니다.
둘째, 통정허위표시의 무효입니다. 민법 제108조 제1항은 '상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다'고 정하고 있습니다. 이는 계약 당사자들이 실제로는 어떤 법률 효과를 발생시킬 의사가 없으면서도, 제3자에게 특정한 법률 관계가 있는 것처럼 꾸며서 겉으로만 표시하는 경우에 적용됩니다. 이 사건에서 법원은 피고 B와 배우자인 E가 체결한 임대차 계약이 실제 차임 지급 내역이 없고, 사업자등록 시 제출한 임대차 계약 내용과도 다르며, 피고 B가 7년 이상 상가를 점유하면서도 차임을 지급하지 않았다는 등의 여러 사정을 고려하여 통정허위표시에 해당한다고 보았습니다. 따라서 해당 임대차 계약은 무효이므로 피고 B는 유효한 임대차 계약을 전제로 한 임차보증금 반환을 청구할 수 없게 된 것입니다.
또한, 가지급물 반환에 관한 법리도 적용되었습니다. 제1심 판결에 가집행 선고가 붙어 돈이 지급되었으나, 항소심에서 제1심 판결이 취소되거나 변경되어 가집행 선고가 실효되면, 가집행에 따라 지급받은 것은 법률상 원인 없는 이득이 되므로, 이를 지급받은 날부터 이자와 함께 상대방에게 반환해야 합니다.
경매를 통해 부동산을 취득할 때는 해당 부동산에 대한 기존 점유자의 점유 형태와 권리 관계를 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 특히 가족 간의 임대차 계약은 그 진정성이 의심받을 수 있으므로, 실제 보증금이나 차임을 지급한 내역 등 계약의 유효성을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 철저히 준비하는 것이 중요합니다. 건물 소유자가 점유 이전을 요청했음에도 불구하고 기존 점유자가 계속해서 건물을 무단으로 사용한다면, 해당 기간 동안의 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 법원으로부터 가집행 선고가 내려져 금전을 수령한 경우라도, 이후 항소심 등 상급심에서 판결 내용이 변경되면 그 변경된 범위 내에서 수령했던 돈의 전부 또는 일부를 이자와 함께 다시 돌려줘야 할 수 있으니 주의해야 합니다.
