딸 사위에게 분양권 알선한 공인중개사 업무정지 사건

공인중개사 A씨는 자신의 공인중개사사무소를 운영하던 중, 지인의 아파트 분양권을 자신의 딸과 사위에게 알선했습니다. 이 과정에서 A씨는 중개대상물 확인설명서를 교부하지 않았고, 거래계약서에 서명 및 날인도 하지 않았습니다. 이에 덕양구청장은 A씨에게 3개월의 업무정지 처분을 내렸습니다. A씨는 자신이 직접 거래 당사자로서 관여했으며 중개 보수를 받지 않았으므로 중개행위가 아니라고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 A씨의 행위를 중개행위로 보아 구청의 업무정지 처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 고양시 덕양구에서 'C 공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사
• 피고 덕양구청장: 원고에게 3개월 업무정지처분을 내린 행정기관
• 매도인 F, J: 이 사건 분양권의 소유자(F) 및 그 남편(J)
• 매수인 H, G: 원고 A의 딸과 사위로 이 사건 분양권을 매수한 사람들

분쟁 상황

원고 공인중개사 A씨는 2020년 6월 18일 고양시 덕양구의 한 아파트 분양권에 대해 지인 F로부터 '자금 부족으로 분양권을 포기할지도 모른다'는 말을 들었습니다. 이에 A씨는 자신의 딸 H씨와 사위 G씨에게 해당 분양권 매수를 제안했고, F씨와 A씨의 남편 K씨가 구두로 매매를 합의했습니다. 이 과정에서 A씨의 중개사무소를 통해 매매계약서가 작성되었으나, A씨는 중개대상물 확인설명서를 교부하지 않고 거래계약서에 서명 및 날인도 하지 않았습니다. 이에 덕양구청장은 A씨에게 공인중개사법 위반을 이유로 3개월의 업무정지 처분을 내렸고, A씨는 이 처분에 불복하여 행정심판을 청구했으나 기각되자, 최종적으로 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 가족 구성원에게 부동산 분양권을 알선한 행위가 공인중개사법상 '중개행위'에 해당하는지, 그리고 해당 행위 시 중개대상물 확인설명서 교부 및 거래계약서 서명 날인 의무를 위반했을 때의 업무정지 처분이 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A씨의 행위가 공인중개사법상 '중개행위'에 해당한다고 판단하여 덕양구청장의 3개월 업무정지 처분이 적법하다고 판결했습니다. 따라서 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 공인중개사가 비록 가족 간의 거래이거나 중개 보수를 받지 않았더라도, 객관적으로 거래 당사자들 사이의 매매를 알선하는 행위를 했다면 이는 중개행위에 해당하며, 그에 따른 공인중개사법상 의무(확인설명서 교부, 계약서 서명·날인 등)를 다해야 한다고 보았습니다. 위반 시 내려진 행정처분은 정당하다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서 중요한 관련 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 공인중개사법 제2조 제1항 (중개의 정의)​: '중개'는 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미합니다. 법원은 중개업자의 행위가 객관적으로 사회통념상 거래 알선·중개를 위한 행위라고 인정되면 중개행위로 판단하며, 이는 거래 당사자 쌍방의 의뢰뿐 아니라 일방의 의뢰로 이루어지는 경우도 포함된다고 설명했습니다.
2. 공인중개사법 제3조 (중개대상물)​: 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 대통령령으로 정하는 물건을 중개대상물로 정의합니다. 이 사건에서는 아파트 분양권이 '장차 건축될 특정의 건물'에 해당하여 중개대상물인 '건축물'에 포함된다고 보았습니다.
3. 공인중개사법 제25조 제3항 (중개대상물 확인·설명 의무)​: 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 사본을 보존해야 합니다.
4. 공인중개사법 제26조 제2항 (거래계약서 작성 의무)​: 개업공인중개사는 중개대상물 거래계약서를 작성하는 때에는 거래금액 등 거래 내용을 사실대로 기재하고, 서명 및 날인해야 합니다.
5. 공인중개사법 제39조 제1항 및 동법 시행규칙 제25조 (업무정지 처분 기준)​: 위 조항들은 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명 의무(제25조 제3항)나 거래계약서 작성 의무(제26조 제2항)를 위반했을 경우, 6개월의 범위 안에서 업무정지 처분을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 원고가 확인·설명서를 교부하지 않고, 거래계약서에 서명·날인하지 않은 것이 이들 규정 위반으로 판단되었습니다.

법원은 이러한 법령을 바탕으로 원고의 행위를 객관적으로 평가하여 중개행위로 인정하고, 관련 법적 의무를 이행하지 않은 것에 대한 업무정지 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.

참고 사항

1. 공인중개사는 가족이나 지인 간의 부동산 거래를 알선하는 경우에도 법적 의무를 다해야 합니다. 거래 당사자 중 한쪽이 가족이거나 친분 관계가 있더라도 이는 '중개행위'로 인정될 수 있습니다.
2. '중개행위'는 반드시 보수를 받아야만 성립하는 것이 아닙니다. 공인중개사법상 중개업의 정의에는 보수가 포함되지만, 개별 '중개' 행위 자체는 보수 수령 여부와 무관하게 인정될 수 있습니다.
3. 분양권과 같이 아직 건물이 완성되지 않은 상태의 특정 동·호수에 대한 매매 알선도 '건물의 중개'에 해당하므로, 중개대상물 확인설명서 교부 및 거래계약서 서명·날인 등 공인중개사의 의무를 철저히 이행해야 합니다.
4. 행정처분과 형사처분은 별개입니다. 검찰의 불기소 처분이 내려졌다 하더라도, 그것이 행정기관의 업무정지 처분 적법성에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 각 법 영역에서의 판단 기준이 다를 수 있기 때문입니다.
5. 거래 당사자 일방의 의뢰만으로도 중개행위가 될 수 있으므로, 공인중개사는 어떠한 경우에도 공정하고 투명하게 법적 절차를 준수해야 합니다.