분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정
원고 A 유한회사는 채무자 E에게 약 1억 7천만 원의 채권을 가지고 있었습니다. 채무자 E는 이 빚이 확정된 후, 자신의 거의 유일한 재산이었던 포천시의 토지들을 피고 B에게 9,582만 원에 매각하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이 토지와 인접한 다른 토지는 E의 아내 L의 남편인 J의 친형 H에게 매각되었습니다. 이는 시간적으로 같은 날 이루어졌습니다. 피고 B은 다시 피고 D에게 이 토지 중 일부를 8,600만 원에 매매예약 및 소유권이전청구권가등기를 마쳐준 후, 본등기까지 마쳐주었습니다. 법원은 채무자 E의 토지 매각 행위들이 채권자 A 유한회사를 해치는 사해행위로 판단했고, 피고 B과 D이 이러한 사해행위를 알지 못했다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 E와 B 사이의 매매계약을 취소하고, 피고 B과 D에게 각각 소유권이전등기 및 가등기, 본등기를 말소하라고 판결했습니다.
원고 A 유한회사는 2015년 4월 2일 법원으로부터 채무자 E가 1억 7,840만 1,171원 및 지연 이자를 지급하라는 지급명령을 받았고, 이는 2015년 4월 24일 확정되었습니다. 채무자 E는 이 명령이 확정된 후인 2016년 11월 22일, 자신의 거의 유일한 재산인 포천시의 토지들을 피고 B에게 9,582만 원에 매각하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이와 동시에 인접한 다른 토지도 피고 B의 남편 J의 친형 H에게 매각했습니다. 이후 피고 B은 다시 피고 D에게 해당 토지 중 일부를 8,600만 원에 매매예약을 하고 가등기를 설정한 후, 본등기까지 마쳤습니다. 이에 A 유한회사는 E의 재산 처분 행위가 자신들의 채권을 회수할 수 없게 만드는 사해행위라며 이 계약들의 취소를 청구했습니다.
채무자 E의 토지 매각 행위가 채권자 A 유한회사의 권리를 해치는 사해행위에 해당하는지 여부, 그리고 여러 부동산 매매 행위를 하나의 사해행위로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 또한, 채무자로부터 토지를 매입한 피고 B과 그 토지를 다시 매입한 피고 D이 이러한 사해행위를 알지 못했는지(선의 여부)가 중요한 판단 기준이었습니다.
법원은 채무자 E와 피고 B 사이에 포천시 F 전 760㎡ 및 G 도로 323㎡에 관하여 2016년 11월 22일 체결된 매매계약을 취소했습니다. 또한, E에게 피고 B은 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 말소하고, 피고 D은 해당 토지(F 전 760㎡)에 대한 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전등기를 각 말소하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.
법원은 채무자가 빚을 회피하기 위해 자신의 유일한 재산을 친인척 등에게 매각한 행위를 채권자를 해치는 사해행위로 인정하고, 해당 매매 계약을 취소하며 관련 등기를 말소하도록 판결했습니다. 이로써 채권자의 정당한 채권 확보를 가능하게 했습니다.
이 사건은 민법 제406조에 규정된 '채권자취소권(사해행위취소권)'과 관련된 판결입니다.
1. 채권자취소권의 의미: 채무자가 빚을 갚아야 할 상태에서 자신의 재산을 고의로 줄여 채권자가 빚을 받기 어렵게 만드는 행위(사해행위)를 한 경우, 채권자가 법원에 그 행위를 취소하고 재산을 원래 상태로 돌려놓으라고 요청할 수 있는 권리입니다.
2. 사해행위의 판단 기준: 법원은 채무자 E가 자신의 유일한 재산인 토지를 매각하여 돈으로 바꾼 행위가 채권자 A 유한회사에 대한 사해행위라고 판단했습니다. 특히, '채무자가 유일한 재산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 일부 채권자에 대한 정당한 변제가 아닌 한 사해행위가 되고, 채무자의 사해 의사는 추정된다'는 법리가 적용되었습니다.
3. 여러 재산 처분 행위의 사해성 판단: 이 사건에서는 채무자 E가 자신의 토지와 인접 토지를 각각 다른 사람(피고 B과 H)에게 매각했지만, 법원은 이 여러 매각 행위를 '하나의 사해행위'로 보았습니다. 이는 매수인들이 특별한 관계에 있고(피고 B의 남편 J의 친형이 H), 계약 체결일과 등기 접수일이 같으며, 토지들이 원래 하나의 토지에서 분할된 점 등을 종합적으로 고려하여 판단한 결과입니다. 대법원 판례(2002다23857, 2014다34740 등)에 따르면, 여러 행위를 하나의 사해행위로 볼 특별한 사정이 있다면 일괄하여 사해성을 판단해야 합니다.
4. 수익자(피고 B) 및 전득자(피고 D)의 악의 추정 및 입증 책임: 사해행위취소 소송에서 채무자의 재산 처분 행위가 사해행위로 인정되면, 해당 재산을 취득한 사람(수익자)이나 다시 취득한 사람(전득자)은 자신이 그러한 사실을 알지 못했다는 '선의'를 스스로 증명해야 합니다. 법원은 피고 B과 D이 제출한 증거만으로는 선의를 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 매매 계약서의 불분명한 내용, 대금 지급 방식의 불일치, 대출 채무 인수 미완료, 빠른 재매각, 그리고 친인척 관계 및 수상한 자금 흐름 등 여러 정황들이 피고들의 선의 주장을 배척하는 근거로 제시되었습니다. 이는 대법원 판례(2015다237192 등)에 따라 객관적이고 납득할 만한 증거자료가 있어야 선의를 인정할 수 있다는 원칙에 따른 것입니다.
결론적으로 법원은 채무자의 사해 의사가 추정되고, 수익자 및 전득자가 선의였음을 입증하지 못했으므로, 이 사건 매매계약은 취소되어야 하며 재산은 원상회복되어야 한다고 판결했습니다.
채무자가 빚을 갚지 않으려 재산을 처분하는 것 같다고 느껴진다면, 채권자는 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다. 특히, 채무자가 자신의 유일한 재산이나 큰 재산을 가족이나 가까운 지인에게 낮은 가격으로 매각하는 경우, 이는 채권자를 해치는 사해행위로 인정될 가능성이 높습니다. 여러 건의 재산 처분이라도 시간적으로 가깝고 관계가 있는 사람들에게 이루어졌다면, 이를 하나의 사해행위로 볼 수 있습니다. 부동산을 매입하려는 사람은 매도인이 심각한 채무를 가지고 있는지, 또는 매매 가격이 시세보다 현저히 낮은지 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 매도인이 채무를 회피하기 위해 재산을 처분하려는 의도가 있었다면, 매수인은 그러한 사실을 몰랐다는 '선의'를 객관적인 증거로 명확히 입증해야 합니다. 단순히 매도인이나 매수인의 주장만으로는 선의를 인정받기 어렵고, 계약서 내용의 불분명함, 공인중개사 미관여, 비정상적인 대금 지급 방식, 다른 계약과의 불일치 등은 악의를 추정하게 하는 증거가 될 수 있습니다.
