임대차
임차인 A는 임대인 B와 보증금 45,000,000원에 임대차계약을 맺고 거주하다가 계약 기간인 2023년 1월 18일이 만료되었습니다. 계약 종료 후 임대인 B가 보증금을 반환하지 않자 임차인 A는 보증금 45,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 임차인 A는 이 사건 부동산을 대항력 유지를 위해 점유하고 있다고 주장했습니다.
임대차 계약 기간이 만료되었지만 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 보증금과 이에 대한 지연손해금을 요구하며 소송을 제기했습니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서도 대항력을 유지하기 위해 임차한 부동산을 완전히 비우지 않고 점유하고 있었습니다. 이로 인해 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무의 동시이행 관계가 쟁점이 되었으며 특히 지연손해금 발생 여부가 주요 다툼의 대상이 되었습니다.
임대차계약 기간 만료 후 임대차보증금 반환 의무의 발생 여부와 범위 임차인이 임대차 목적물 인도를 완료하지 않은 상태에서 임대인이 보증금 반환 의무를 지체한 것으로 보아 지연손해금을 지급해야 하는지 여부
법원은 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금 45,000,000원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 그러나 임차인 A가 임차 목적물인 부동산을 인도하지 않았으므로 임대인 B의 보증금 반환 의무가 지체되었다고 볼 수 없어 지연손해금 청구는 기각했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 보증금 45,000,000원 지급 판결은 가집행할 수 있다고 결정했습니다.
이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되었으므로 임대인 B는 임차인 A에게 임대차보증금 45,000,000원을 반환할 의무가 있습니다. 하지만 임차인 A가 임차 목적물을 대항력 유지를 위한 범위 내에서 점유하고 있어 아직 인도 의무를 이행했다고 볼 수 없으므로 임대인 B에게 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금 지급 의무는 없다고 보아 해당 청구는 받아들여지지 않았습니다.
민법 제460조 (변제 제공의 방법) 이 조항은 채무를 갚는 방법은 채무의 내용에 맞게 실제 돈을 주거나 물건을 전달하는 '현실 제공'이 원칙임을 규정합니다. 다만 채권자가 미리 돈이나 물건 받기를 거절하거나 채무 이행에 채권자의 어떤 행위가 필요한 경우에는 채무자가 변제 준비를 모두 마쳤음을 알리고 수령을 요청하는 '구두 제공'으로도 충분하다고 봅니다. 이 사건에서 법원은 임차인(원고)이 임대차 목적물을 완전히 비우지 않고 점유하고 있었으므로 임차인이 임대인(피고)에게 부동산 인도의 현실 제공을 했다고 볼 수 없으며 구두 제공을 했다고 볼만한 증거도 부족하다고 판단했습니다.
동시이행의 항변권 대법원 판례에 따르면 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차 목적물을 돌려줄 의무가 있고 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 돌려줄 의무가 발생하는데 이 두 가지 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 '동시이행 관계'에 있습니다. 이는 한쪽이 자신의 의무를 이행할 때까지 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있다는 원칙입니다. 이러한 관계에서는 한쪽의 채무 이행 기한이 도래했더라도 상대방이 자신의 의무 이행을 제공하지 않는 한 그 채무를 이행하지 않아도 지연에 대한 책임을 지지 않습니다. 이 사건에서 법원은 임차인이 임차 목적물을 인도하지 않았으므로 임대인이 보증금 반환을 지체했다고 보기는 어렵고 따라서 지연손해금 지급 의무가 없다고 판단했습니다.
임대차계약이 끝났을 때 임대인에게 보증금을 돌려받으려면 임차인은 먼저 임차했던 부동산을 완전히 비우고 임대인에게 돌려줄 준비를 마쳤음을 통지해야 합니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 부동산 인도 의무는 동시에 이루어져야 하는 관계이므로 임차인이 부동산을 비우지 않으면 임대인은 보증금 반환을 늦춰도 지연에 대한 책임을 지지 않습니다. 만약 대항력을 유지하기 위해 부동산 점유를 이어가는 경우 보증금에 대한 지연손해금을 청구하기는 어려울 수 있으니 주의가 필요합니다. 보증금 반환을 위한 소송을 진행할 때는 임차 목적물 인도 의무의 이행 여부가 중요하게 작용하니 이 점을 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.
