상가 전대차 계약 상권 형성 약속 불이행 및 코로나19 매출 감소로 인한 착오취소 및 차임감액 청구 불인정 판결

원고인 휴대폰 판매업체 주식회사 A는 피고인 부동산 임대업체 주식회사 B로부터 상가를 전대차 계약했습니다. 원고는 피고가 계약 당시 특정 상권(J, L 입점)이 형성될 것이라고 약속했으나 지켜지지 않았고, 이후 코로나19로 매출이 급감하여 계약의 목적 달성이 어렵다고 주장하며 계약의 중요 부분에 대한 '착오'를 원인으로 전대차 계약 취소 및 이미 지급한 전대료 2,574만 원 반환을 청구했습니다. 또한, '사정변경'(코로나19 등)을 이유로 계약 해지 및 보증금 잔액 96만 원 반환을 청구했습니다. 법원은 피고의 상권 형성 발언은 계약 체결의 동기에 불과하며 계약 내용으로 보장된 것이 아니고, 코로나19로 인한 매출 감소는 제한적으로 인정되는 사정변경 해지 사유에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (휴대폰 판매업 영위 회사, 전차인)
• 피고: 주식회사 B (부동산 임대업 영위 회사, 임차인이자 전대인)
• 주식회사 C (이 사건 부동산의 임대인)

분쟁 상황

원고인 휴대폰 판매업체 주식회사 A는 2019년 5월 피고인 부동산 임대업체 주식회사 B로부터 양산시 E 양산점 지하 1층 상가를 보증금 3,000만 원, 전대료 월 300만 원(부가가치세 별도)에 전대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약 당시 피고가 이 사건 부동산 맞은편 지하에 J, L 등 유명 상권이 형성될 것이라고 이야기하였고, 원고는 피고의 이러한 설명을 신뢰하여 계약을 체결했다고 주장했습니다. 그러나 피고가 말한 상권은 현재까지 형성되지 않았고, 원고는 2020년 6월 1일부터 이 사건 부동산을 공실로 두었습니다. 또한, 계약 체결 이후 발생한 코로나19 사태로 인해 원고의 매출이 급감하여 계약의 목적 달성이 어렵다고 판단했습니다. 이에 원고는 피고의 상권 형성 약속이 계약의 중요 부분에 대한 착오를 유발했음을 이유로 계약 취소 및 이미 지급한 전대료 2,574만 원의 반환을 청구했습니다. 더 나아가, 상권 미형성과 코로나19 사태를 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경된 경우로 보아 계약 해지를 주장하며 전대차보증금 잔액 96만 원의 반환을 청구했습니다.

핵심 쟁점

상가 전대차 계약 시 전대인이 상권 형성을 보장하는 취지의 발언을 한 경우, 이를 계약의 중요 부분에 대한 착오로 보아 계약을 취소할 수 있는지 여부 코로나19 사태로 인한 매출 급감이 전대차 계약의 '사정변경'에 해당하여 계약을 해지할 수 있는 사유가 되는지 여부

법원의 판단

1. 원고의 주위적 청구(착오취소에 따른 전대료 반환 청구)와 예비적 청구(사정변경에 따른 계약 해지 및 보증금 잔액 반환 청구)를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고의 주위적 청구에 대해, 피고가 이 사건 부동산 맞은편에 유명 상점이 입점할 예정이라는 취지의 말을 한 사실은 인정되나, 이는 전대차 계약 체결의 동기에 불과할 뿐 계약의 내용으로 삼았다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 상권 활성화 의무가 임대인에게 있다고 보기 어려우며 이는 사업상의 위험 부담이라고 보았습니다. 또한 원고의 예비적 청구에 대해, 코로나19 사태로 원고 매출에 영향이 있었을 것으로 보이나, 상가 임대인에게 경기 변동과 상관없이 상가 활성화 의무가 있다고 볼 수 없고, 피고가 이미 전대료 면제 혜택을 제공한 점, 원고가 매출 감소를 구체적으로 입증하지 못한 점 등을 고려할 때 사정변경을 이유로 한 계약 해지는 제한적으로 인정되어야 하므로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자(의사표시를 한 사람, 여기서는 원고)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 해설: 판례는 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 그 착오가 법률행위 내용의 '중요 부분'에 해당해야 한다고 봅니다. 단순히 계약 체결의 '동기'에 착오가 있는 경우에는, 그 동기를 당사자 쌍방이 계약 내용으로 삼기로 합의했을 때에만 취소할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고의 상권 형성 발언이 원고의 계약 체결 '동기'에 불과하며, 이를 계약의 내용으로 명시적 또는 묵시적으로 합의했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 상가 임대인에게 전반적인 경기 변동과 상관없이 상가를 활성화하고 상권을 형성할 의무는 없으며, 이는 전차인이 부담해야 할 사업상의 위험으로 보았습니다. 사정변경의 원칙: 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고, 그 변경이 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것이며, 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 현저히 반하는 경우에 예외적으로 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다는 원칙입니다. 해설: 이 원칙은 계약준수 원칙의 예외로서 매우 제한적으로 인정됩니다. 변경된 사정은 계약의 기초가 되었던 '객관적인 사정'이어야 하며, 단순히 한쪽 당사자의 주관적인 사정이나 사업상 예상되는 위험을 의미하지 않습니다. 코로나19 사태가 예상치 못한 객관적 사정일 수 있지만, 이 사건에서 법원은 상가 임대인에게 상권 활성화 의무가 없다는 점, 피고가 이미 전대료 면제 혜택을 제공했다는 점, 원고가 매출 감소를 구체적으로 입증하지 못했다는 점 등을 종합하여 사정변경을 이유로 한 해지권을 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

참고 사항

상가 임대차 또는 전대차 계약 시 임대인(전대인)의 상권 형성 예상 발언은 단순한 '동기'나 '예상'으로 간주될 수 있으므로, 해당 발언이 계약의 중요한 내용으로 포함되기를 원한다면 반드시 계약서에 명시적으로 기재해야 합니다. 구체적인 상권 활성화에 대한 약속이나 보장이 있었다고 주장하려면, 이에 대한 객관적인 증거(서면 합의, 녹취록 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 일반적인 경기 변동이나 예측하기 어려운 대규모 재난(예: 코로나19)으로 인한 매출 감소는 특별한 사정이 없는 한 계약을 해지할 수 있는 '사정변경'으로 인정되기 어렵습니다. 이는 사업을 운영하는 주체가 부담해야 할 사업상의 위험으로 판단될 수 있습니다. 계약 해지 또는 취소를 주장할 때에는 주장의 근거가 되는 사실관계(예: 매출 감소의 구체적인 정도)를 명확하게 입증할 수 있는 자료를 충분히 준비해야 합니다. 임대인(전대인)이 임차인(전차인)에게 제공한 임대료 면제 등 혜택은 사정변경에 따른 손해를 일부 완화하려는 노력으로 해석될 수 있으며, 이는 사정변경 해지 주장을 약화시킬 수 있습니다.