상가건물 누수 피해에 대한 상가번영회와 수분양자들의 손해배상 청구 불인정 사건

울산에 신축된 상가 건물의 시행사 및 시공사들을 상대로 상가번영회와 구분소유자들이 건물 내 지속적인 누수 및 기타 하자로 인해 손해배상 또는 하자보수를 청구하였으나, 법원은 상가번영회의 소송 제기 절차상 하자를 이유로 소를 각하하고, 구분소유자들의 청구에 대해서는 현재 시점에서 주장하는 하자가 존재한다고 인정하기 어렵고 기존의 보수 작업이 유효했다고 보아 모든 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고들: BB상가번영회(건물 관리 및 구분소유자들로 구성된 단체), A 외 53명의 구분소유자들(이 사건 건물의 상가를 분양받아 소유한 자들)
• 피고들: BC 주식회사(이 사건 건물 신축 및 분양 시행사), BD 주식회사(이 사건 건물 신축공사 중 전기, 통신, 기계, 소방 공사를 담당한 시공사), BE 주식회사(이 사건 건물 신축공사를 담당한 시공사)

분쟁 상황

피고 BC 주식회사가 신축 및 분양한 상가 건물 'BB'에서 2020년 9월 태풍 '마이삭'과 '하이선'으로 인해 1층부터 3층까지 상가 복도 및 천장에서 누수가 발생하여 내부 벽체에 곰팡이가 피는 피해가 발생했습니다. 이후 2021년 1월에는 동파로 인해 수도배관 및 소화시설 등이 피해를 입었습니다. 이에 원고 BB상가번영회는 2020년 10월과 2021년 1월 피고 시공사들에게 내용증명을 보내 하자 보수를 요구했습니다. 하지만 문제가 해결되지 않자, 54명의 원고들은 시행사인 BC 주식회사와 시공사인 BD, BE 주식회사를 상대로 소송을 제기했습니다. 원고 B은 특히 자신의 BH호에 중대한 하자가 있어 분양계약 해제와 분양대금 683,826,540원의 반환을 요구했습니다. 다른 원고들은 공통적으로 2025년 6월 30일까지 특정 하자보수를 이행하고, 불이행 시 월 1,000,000원의 이행강제금을 지급하거나, 하자보수에 갈음하는 손해배상금 1,597,948,000원을 지급하라고 청구했습니다. 피고들은 하자 보수가 이미 완료되었거나 원고들의 주장이 과도하다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 비법인사단인 상가번영회가 적법한 총회 결의 없이 소를 제기할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 특정 구분소유자가 주장하는 건물의 하자가 분양계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대한지에 대한 판단입니다. 셋째, 상가 건물에 원고들이 주장하는 누수 등 하자가 현재까지 존재하며 피고들에게 하자보수 또는 손해배상 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고 BB상가번영회의 소는 비법인사단으로서 사원총회 결의 없이 제기되어 부적법하므로 각하되었습니다. 2. 원고 B의 분양계약 해제 및 원상회복 청구는 이 사건 BH호에 분양계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자가 있다고 보기 어려워 기각되었습니다. 3. 원고 B을 제외한 나머지 구분소유자들의 하자보수 청구 및 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구는 현재까지 주장하는 하자가 존재한다고 인정하기 어렵고, 기존에 시행된 보수 작업이 유효했던 것으로 판단되어 모두 기각되었습니다. 4. 소송비용은 원고 BB상가번영회와 피고들 사이에 발생한 부분은 원고 BB상가번영회가 부담하고, 원고 BB상가번영회를 제외한 나머지 원고들과 피고 BC 주식회사 사이에 발생한 부분의 70%는 위 원고들이, 나머지 30%는 피고 BC 주식회사가 부담하며, 나머지 원고들과 피고 BD 주식회사, 피고 BE 주식회사 사이에 발생한 부분은 위 원고들이 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 비법인사단인 상가번영회가 소송을 제기하기 위한 절차적 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 소를 각하했습니다. 또한 상가 구분소유자들이 주장하는 건물 하자가 분양계약 해제를 초래할 만큼 중대하지 않으며, 주장하는 하자 역시 이미 보수되었거나 현재 시점에서 존재한다고 보기 어렵다고 판단하여, 모든 하자보수 및 손해배상 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 비법인사단의 소송 제기 요건 (민법 제275조, 제276조 제1항): 비법인사단(법인격이 없는 단체)이 총유에 속하는 재산에 대한 소송을 제기하려면 원칙적으로 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 총유재산의 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르며, 규약이 없는 경우 총회의 결의에 의합니다. 이 사건에서 원고 상가번영회는 적법한 총회 결의 없이 소를 제기하여 소송요건 흠결로 각하되었습니다.

2. 집합건물 분양자의 하자담보책임 및 계약 해제 (집합건물법 제9조 제1항, 민법 제667조, 제668조): '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)' 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 하자담보책임에 대해 민법상 수급인의 담보책임 규정(제667조~제671조)을 준용합니다. 민법 제668조는 건물 등 공작물의 하자로 인해 계약 목적 달성이 불가능해도 계약을 해제할 수 없다고 규정하지만, 집합건물의 분양계약에는 이 단서가 준용되지 않아, 수분양자는 하자로 인해 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 '계약의 목적을 달성할 수 없다'는 것은 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 장기간을 요하는 등 매우 예외적인 경우를 의미합니다. 이 사건에서 원고 B은 계약 해제를 주장했으나, 법원은 하자가 계약 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대하다고 보지 않아 청구를 기각했습니다.

3. 시공사의 책임 범위: 시공사는 일반적으로 설계도서에 따라 시공할 의무가 있으며, 설계도면대로 시공하였고 하자가 설계상 미비로 인한 것이라면 시공사의 책임이 제한될 수 있습니다. 또한, 시공사의 공사 범위가 특정되어 있다면 그 범위 외의 하자에 대해서는 책임을 지지 않을 수 있습니다. 이 사건에서 피고 시공사들은 설계도면에 따라 방수공사를 하지 않았고, BD 주식회사는 특정 공사(전기, 통신 등)만 담당했다는 점을 주장했습니다.

참고 사항

상가나 집합건물의 하자 문제 발생 시, 단체(예: 상가번영회) 명의로 소송을 제기할 때는 반드시 사전에 정관이나 규약에 따른 적법한 사원총회 결의를 거쳐야 합니다. 이러한 결의가 없으면 소송 자체가 각하될 수 있습니다. 또한, 건물 하자를 주장하며 계약 해제를 요구하는 경우, 그 하자가 계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대한지 여부가 중요하며, 보수가 불가능하거나 장기간이 소요되는 경우에만 인정될 가능성이 높습니다. 하자 보수를 요구하는 경우, 하자 발생 시점과 현재 상태를 사진, 영상, 전문가 감정서 등 객관적인 자료로 명확하게 입증하는 것이 중요합니다. 특히 하자 보수가 이루어진 이후에도 동일한 하자가 계속되는지, 아니면 보수로 인해 문제가 해결되었는지를 면밀히 확인하고 주장을 펼쳐야 합니다. 피고측에서 이미 보수를 완료했다고 주장하는 경우, 해당 보수가 충분하고 적절했는지에 대한 증거를 확보해야 합니다. 마지막으로, 시공사의 경우 설계도면 및 준공도면에 따라 공사를 수행했고, 하자가 설계상의 문제이거나 건물 관리 소홀로 인한 것이라면 책임을 면할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.