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울산 울주군 지역주택조합에 가입한 조합원들이 아파트 신축 사업의 대규모 계획 변경과 추가 부담금 요구로 인해 계약을 해제하고 납부한 돈의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업 규모가 절반 이하로 축소되고 확정 부담금 약속을 어긴 채 추가 부담금이 발생한 것은 '현저한 사정 변경'에 해당하므로 조합원들의 계약 해제 주장이 정당하다고 판단하여 조합은 이미 납부한 금액 전부와 지연 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.
피고 지역주택조합은 울산 울주군에 1,973세대의 대규모 아파트 신축 사업을 홍보하며 원고들을 조합원으로 모집했습니다. 원고들은 특정 동·호수의 아파트를 공급받는 것을 전제로 확정된 조합원 부담금을 납부했습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 실제 조합원 수가 대폭 감소하면서 사업 부지와 예정 세대수가 절반 이하로 축소되었고, 이에 따라 원고들이 약정했던 특정 동·호수의 아파트 공급이 불가능해졌습니다. 설상가상으로 피고는 임시총회를 통해 조합원들에게 세대당 평균 6,000만 원의 추가 부담금을 요구했습니다. 이에 원고들은 당초 계약의 기초가 된 사정이 현저히 변경되었음을 이유로 계약 해제를 통보하고 납부한 조합원 부담금의 반환을 청구하게 되었습니다.
지역주택조합 가입 계약에서 사업계획의 중대한 변경과 추가 부담금 발생이 '사정변경'을 이유로 한 계약 해제 사유에 해당하는지 여부, 해제 시 조합원 부담금 반환 시 피고가 주장하는 위약금 공제가 정당한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
피고는 원고들에게 별지 표에 기재된 납입금액 합계액과 납입일자부터 2019년 12월 16일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 피고 지역주택조합의 사업 부지 및 세대수가 절반 이하로 축소되고, 당초 약속한 특정 동·호수 공급이 불가능해졌으며, 확정 공급가 약속에도 불구하고 대규모 추가 부담금(평균 6,000만 원)이 발생한 것은 원고들이 계약 체결 당시 예견할 수 없었던 '현저한 사정변경'에 해당한다고 판단했습니다. 또한, 조합이 계약 당시부터 사업 진행의 어려움이나 추가 부담금 발생 가능성을 알고 있었을 것으로 보았습니다. 이에 따라 원고들의 계약 해제 의사표시가 적법하게 효력을 발생했고, 계약 해제가 조합원들의 귀책사유가 아니므로 조합 측의 위약금 공제 주장은 이유 없다고 보아 이미 납부한 금액 전액과 이자를 반환하라고 결론 내렸습니다.
본 판결은 '사정변경의 원칙'을 적용했습니다. 이는 계약 체결 당시 예견할 수 없었던 사정이 발생하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자에게 중대한 불균형을 초래하거나 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약준수 원칙의 예외로서 계약을 해제하거나 해지할 수 있다는 법리입니다. 지역주택조합 사업의 특성상 사업 계획 변경 가능성은 있지만, 본 사건처럼 세대수와 사업 부지가 절반 이하로 대폭 축소되고, 확정 부담금 약속을 어긴 채 대규모 추가 부담금이 발생한 것은 당사자가 예측 가능했던 범위를 초과하는 '현저한 사정변경'으로 인정됩니다. 계약이 적법하게 해제된 경우, 민법 제548조에 따라 각 당사자는 상대방에게 원상회복 의무를 지게 됩니다. 이 경우, 계약 해제의 원인이 조합원들의 귀책사유가 아니라 조합의 귀책사유 내지 현저한 사정변경에 기인한 것이므로, 조합 측이 주장하는 업무추진용역비나 위약금 공제는 부당하다고 보았습니다. 또한, 민법 제741조에 따라 피고는 법률상 원인 없이 얻은 이득(조합원들의 납입금)을 반환할 의무가 있습니다. 판결에서 적용된 연 5% 및 연 12%의 이자율은 민법이 정한 법정 이율과 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 지연손해금 이율에 근거한 것입니다.
지역주택조합에 가입할 때는 사업계획, 추진 일정, 조합원 모집 현황, 토지 확보 여부, 확정 분담금 여부 등을 매우 신중하게 확인해야 합니다. 홍보 내용과 계약서 내용이 일치하는지 꼼꼼히 대조하고, '다소 변경될 수 있다'는 모호한 문구가 있더라도 그 변경의 범위와 발생 가능성을 구체적으로 질의하여 명확히 하는 것이 중요합니다. 사업 부지 및 세대수 대폭 축소, 당초 확정된 것으로 안내된 분담금 외 추가 분담금 요구, 특정 동·호수 배정 불가능 등은 계약 해제를 주장할 수 있는 중대한 사정변경으로 인정될 수 있습니다. 계약 해제 사유가 조합의 귀책사유나 예측 불가능한 사정변경에 의한 경우, 조합 측의 위약금 공제 주장은 받아들여지지 않을 수 있으므로, 이미 납부한 돈 전액과 이자 반환을 청구할 수 있습니다. 조합 가입 시 제시된 정보(예: 세대수, 평당가, 추가부담금 없음)가 실제와 현저히 다르고, 조합이 이를 계약 당시 이미 알고 있었을 가능성이 있다면 사기 또는 착오에 의한 계약 취소도 고려할 수 있습니다.
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1. 현저한 사업 규모의 변경을 이유로 조합원 가입 계약을 해제 시킬 수 있습니다. 2. 가입당시 확정분담금 약정에도 불구하고 조합에서 추가분담금 총회 결의 및 청구를 하였다면, 이를 이유로 가입계약을 해제시킬 수 있습니다.
