기타 금전문제 · 건축/재개발
원고는 피고로부터 생활숙박시설을 분양받는 계약을 체결했습니다. 계약상 입주예정일은 2023년 7월이었으나 피고의 사정으로 입주가 지연되었고, 피고는 여러 차례 입주예정일을 변경 통보했습니다. 원고는 입주예정일로부터 3개월 이상 지연되었으므로 계약 해제권이 발생했다고 주장하며 2023년 12월 1일 분양대금 반환 및 위약금 지급 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 피고가 원고의 해제 의사표시가 도달하기 전인 2023년 11월 29일 건물의 사용승인을 받고 2023년 12월 5일부터 입주를 시작할 수 있도록 조치한 것을 '적법한 이행제공'으로 인정했습니다. 이에 따라 원고의 해제권은 피고의 이행제공 시점에 소멸했고, 그 이후에 도달한 원고의 해제 의사표시는 효력이 없으므로 원고의 청구를 기각했습니다.
원고는 피고와 평택시 소재 생활숙박시설의 분양계약을 체결하고, 공급대금 10억 1,981만 5,400원 중 계약금 1억 1,981만 5,400원을 납부했습니다. 계약상 입주예정일은 2023년 7월이었으나, 피고는 2023년 7월, 9월, 10월, 11월 등 여러 차례 입주예정일 및 입주 지정 기간 변경 안내문을 발송했습니다. 피고는 2023년 11월 8일경 '입주 지정 기간을 2023년 12월 5일부터 2024년 1월 31일까지'로 정하여 통보했고, 2023년 11월 29일 건물 사용승인을 받았습니다. 이에 원고는 계약상 입주예정일(2023년 7월 31일)로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었으므로 계약이 해제되었다고 주장하며, 2023년 12월 1일 피고를 상대로 이미 납부한 분양대금의 반환과 공급대금 총액의 10%에 해당하는 위약금을 청구하는 소송을 제기했습니다.
분양계약상 입주예정일 지연으로 인해 계약 해제권이 발생했는지 여부, 시행사가 일방적으로 입주예정일을 변경할 수 있다는 계약 조항의 유효성 여부, 해제권 발생 이후 시행사가 건물을 완성하고 입주 지정 기간을 통보하는 등 적법한 이행제공을 했을 경우, 수분양자의 해제권이 소멸하는지 여부.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
재판부는 이 사건 분양계약상 입주예정일이 '2023년 7월 예정'이므로 2023년 7월 31일로 보았고, 계약 조항에 따라 3개월이 초과하는 2023년 10월 31일이 지나면서 원고에게 계약 해제권이 발생했다고 판단했습니다. 그러나 피고가 입주예정일을 일방적으로 변경 통보함으로써 변경계약을 갈음한다는 조항은 민법 제103조(반사회질서의 법률행위)에 따라 무효라고 보았습니다. 하지만 재판부는 해제권이 발생했더라도 채무자(피고)가 채무 내용에 따른 이행을 하면 해제권이 소멸한다는 법리를 적용했습니다. 피고는 2023년 11월 29일 건물에 대한 사용승인을 받았고, 2023년 12월 5일부터 입주 지정 기간을 통보하여 입주를 시작할 수 있도록 준비를 마쳤습니다. 이는 피고가 수분양자들에게 건물을 입주하여 사용할 수 있는 객관적인 상태로 제공한 '적법한 이행제공'에 해당한다고 보았습니다. 원고의 계약 해제 의사표시(소를 제기한 시점 기준 소장 부본 도달일)는 2023년 12월 14일 피고에게 도달했으므로, 피고의 적법한 이행제공 시점(2023년 12월 5일경)보다 늦었습니다. 따라서 이미 해제권이 소멸한 후에 이루어진 원고의 해제 의사표시는 효력이 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
본 사례에서 법원은 다음 법령 및 법리들을 적용했습니다.
1. 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위) 이 조항은 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다'고 규정하고 있습니다. 본 사례에서는 분양계약서의 '납부일정 및 입주예정일은 공사일정에 따라 변동 가능하며, 확정 시 추후 통보하고 이로써 변경계약 체결을 갈음하기로 한다'는 조항에 대해 법원은, 사업자인 피고가 일방적으로 입주예정일을 변경하고 통보만으로 계약이 변경되었다고 보는 것은 원고에게 부당한 의무를 지우고 계약 해제권 조항을 무의미하게 만들 수 있으므로, 민법 제103조에 따라 무효라고 판단했습니다. 이는 아무리 계약서에 명시된 조항이라 할지라도 사회질서에 반하는 불공정한 내용은 그 효력을 인정받기 어렵다는 법적 원칙을 보여줍니다.
2. 민법 제461조 (변제 이외의 방법으로 채무를 소멸시킬 수 있는 경우에 대한 준용) 법원은 대법원 판례(2013다16589, 2018다265904 등)를 인용하여 '약정해제권이 발생한 이후 채권자가 해제권을 행사하지 않고 있는 동안에 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하면 지체된 채무가 정기행위와 같이 기한의 준수가 중요한 의미가 있어 이행지체로 말미암아 채권자가 계약관계에 구속될 이익이 없어진 경우를 제외하고는 해제권은 소멸한다'는 법리를 적용했습니다. 즉, 비록 원고에게 계약 해제권이 발생했더라도, 피고가 건물을 완공하여 사용승인을 받고 입주 지정 기간을 통보함으로써 건물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태로 제공(이행제공)했다면, 원고의 해제권은 소멸한다고 본 것입니다. 이는 채무자의 이행지체 상태가 해소되면 더 이상 계약을 해제할 필요성이 없어지므로 해제권도 소멸한다는 원칙입니다.
3. 건축법 제22조 제1항 (건축물의 사용승인) 이 조항은 건축공사를 완료한 후 그 건물을 사용하기 위해 관할 행정청의 검사를 거쳐 사용승인을 받는 것에 대해 규정하고 있습니다. 본 사례에서 피고가 2023년 11월 29일 이 사건 건물에 대한 사용승인을 받았다는 사실은, 건물이 수분양자들에게 점유를 이전시킬 수 있을 정도로 완공되어 정상적으로 사용 가능한 상태였음을 추정하는 중요한 근거가 되었습니다.
4. 건물분양계약에서의 이행제공 시점 관련 법리 대법원 판례(2013다16589, 2013다22553 등)에 따르면, 건물분양계약에서 분양자는 건물을 건축하고 관할 관청으로부터 사용승인을 받아 적법하게 사용할 수 있는 상태를 갖춘 후 수분양자들에게 입주 기간을 정하여 통지하면 그 입주 기간 개시일에 적법한 이행의 제공을 하였다고 봅니다. 이 법리에 따라 피고가 2023년 11월 29일 사용승인을 받고 2023년 12월 5일부터 입주 지정 기간을 통보한 것이 '적법한 이행제공'으로 인정되었습니다.
분양계약 시 입주예정일과 계약 해제 관련 조항을 매우 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 사업자가 입주예정일을 일방적으로 변경할 수 있다는 내용이 있더라도 그것이 무조건 법적으로 유효한 것은 아닐 수 있습니다. 입주 지연으로 인해 계약 해제권이 발생하더라도, 사업자가 건물의 사용승인을 받고 입주를 가능하게 하는 등 '이행제공'을 한 시점 이후에 계약 해제 의사표시를 하면 해제권이 소멸할 수 있습니다. 따라서 계약 해제를 고려한다면, 계약 해제권 발생 요건이 충족되는 즉시 내용증명 등의 명확한 방법으로 해제 의사를 표시하고 상대방에게 도달하도록 하는 것이 매우 중요합니다. 사업자의 건물 사용승인일, 입주 가능 통보일, 그리고 자신의 계약 해제 의사표시가 상대방에게 도달한 날짜 사이의 선후 관계가 계약 해제의 유효성에 결정적인 영향을 미치므로 시기적인 부분을 정확히 확인해야 합니다.
