선순위 보증금 허위 고지 아파트 임대 사기 사건

피고인 A는 자신이 실질적으로 관리하는 아파트를 피해자에게 임대하면서, 실제 선순위 보증금보다 훨씬 적은 금액을 거짓으로 고지하여 피해자를 속였습니다. 이를 통해 피고인은 피해자로부터 임대 보증금 4,000만 원을 가로챘습니다. 피고인은 과거에도 사기죄로 형을 선고받고 그 집행을 종료한 지 3년이 채 되지 않은 누범 기간 중에 다시 범행을 저지른 것으로 드러났습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 아파트의 실질적 관리자로, 피해자에게 거짓 정보를 알려주고 보증금을 가로챈 사람입니다.
• 피해자 F: 피고인 A의 거짓말에 속아 아파트 임대 보증금 4,000만 원을 지급하고 피해를 본 사람입니다.

분쟁 상황

피고인 A는 2019년 6월 27일, 자신이 관리하는 대구 남구 B, C호 아파트를 피해자 F에게 임대하는 과정에서 거짓말을 했습니다. 피고인은 피해자에게 '선순위보증금은 약 1억 3,600만 원이다'라고 속였지만, 실제로는 약 2억 7,950만 원에 달하는 선순위 보증금 채무를 부담하고 있었습니다. 더욱이 피고인은 전 임차인 G에게 보증금을 돌려주지 않은 상태였고, 건물의 근저당권자 H에 대한 채무를 갚지 못해 임의경매가 곧 시작될 상황이었습니다. 피고인은 피해자에게서 받은 보증금을 신축 중인 건물의 공사비로 쓸 계획이었기에, 피해자가 아파트에 입주하게 할 의사나 능력도 없었습니다. 피고인의 거짓말에 속은 피해자는 계약금 500만 원을 현금으로, 잔금 3,500만 원을 계좌이체로 보내 총 4,000만 원의 보증금을 지급했습니다.

핵심 쟁점

피고인이 아파트 임대 계약 과정에서 선순위 보증금에 대한 정보를 허위로 고지하여 피해자를 속이고 보증금을 편취한 행위가 사기죄에 해당하는지 여부와, 피고인의 이전 범죄 전력이 이번 사건의 형량 결정에 어떤 영향을 미치는지에 대한 판단이 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고인 A에게 징역 6개월을 선고했습니다. 이는 피고인이 동종 범죄로 인한 누범 기간 중에 다시 범행을 저지른 점, 편취 금액이 적지 않고 피해 회복이 전혀 이루어지지 않은 점 등이 불리한 정상으로 작용했습니다. 다만 피고인이 범행을 인정하고 반성하는 태도를 보인 점과, 다른 사기죄와 동시에 판결할 경우의 형평성 등을 종합적으로 고려하여 형량을 결정했습니다.

결론

피고인 A는 아파트 임대 사기 혐의로 징역 6개월의 실형을 선고받았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 형법 제347조 제1항 (사기): 이 조항은 사람을 속여서(기망) 재물이나 재산상의 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 한 자를 처벌합니다. 이 사건에서 피고인이 아파트의 실제 선순위 보증금 액수를 속여 피해자로부터 임대차 보증금 4,000만 원을 받은 행위가 이 사기죄에 해당합니다. 사기죄가 성립하려면 피고인의 기망 행위, 피해자의 착오, 착오에 의한 재산 처분 행위, 그리고 재산상의 이득 취득 간에 인과관계가 있어야 합니다.

2. 형법 제35조 (누범): 이 조항은 금고 이상의 형을 선고받아 그 형의 집행을 종료하거나 면제받은 후 3년 내에 다시 금고 이상에 해당하는 죄를 저지른 경우를 '누범'으로 규정하고, 그 형의 2배까지 가중하여 처벌할 수 있도록 합니다. 피고인은 2017년 사기죄 등으로 징역형을 선고받아 형 집행을 종료한 후 3년이 지나지 않은 시점인 2019년에 이 사건 사기 범행을 저질렀으므로, 누범 가중의 대상이 되었습니다.

3. 형법 제37조 (경합범): 이 조항은 아직 판결이 확정되지 않은 여러 죄(전단 경합범)나, 이미 판결이 확정된 죄와 아직 판결이 확정되지 않은 다른 죄(후단 경합범)가 있을 때 이들을 어떻게 처리할지 규정합니다. 이 사건의 경우, 피고인의 2020년 사기죄 확정 판결과 이 사건 사기죄가 형법 제37조 후단 경합범 관계에 있었습니다. 법원은 이러한 경합범 관계를 고려하여, 이미 확정된 죄와 이 사건 죄를 동시에 판결할 경우의 형평성을 참작하여 최종 형량을 결정했습니다.

참고 사항

아파트나 상가 등 부동산 임대차 계약을 할 때는 다음 사항들을 반드시 확인하고 신중하게 진행해야 합니다.

1. 등기부등본 확인: 계약 전 해당 부동산의 등기부등본을 반드시 발급받아 소유권 관계, 근저당권, 전세권 등 선순위 권리 관계를 직접 확인해야 합니다. 임대인의 말만 믿지 말고 서류를 통해 실제 채무액과 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

2. 선순위 보증금 확인: 임대인이 설명하는 선순위 보증금이나 기존 임대차 계약 내용을 확인하기 위해, 가능한 경우 기존 임차인에게 직접 확인하거나, 임대인에게 관련 자료를 요청하여 교차 확인하는 것이 좋습니다.

3. 임대인의 재정 상태 확인: 건물의 경매 진행 가능성이나 임대인의 채무 불이행 여부 등은 임차인의 보증금 회수에 치명적인 영향을 미칠 수 있으므로, 임대인의 재정적 신뢰도를 가능한 범위 내에서 확인해야 합니다.

4. 계약서 내용 명확화: 임대차 계약서에 선순위 보증금 액수 등 중요한 정보를 명확하게 기재하고, 임대인이 고지한 내용과 실제가 다를 경우에 대한 위약금 조항 등을 명시하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

5. 전문가 도움 고려: 계약 내용이 복잡하거나 의심스러운 부분이 있다면, 혼자 판단하기보다 공인중개사나 관련 전문가의 도움을 받아 법적 위험을 최소화하는 것이 현명합니다.