임대인의 채무로 인한 피해

“깡통전세”란?

• “깡통전세”란 임대차계약상 보증금과 선순위 근저당권, 선순위 조세채권 등 선순위채권의 가액을 합한 금액이 임차주택의 매매가격 또는 경·공매에 따른 매각대금을 초과하는 상태를 말합니다(대한변호사협회, 『전세사기 피해자 지원 특별법 해설서』, 11면 및 12면 참조).

깡통전세 사례

• 깡통전세의 피해사례로 주로 무자본·갭투자에 해당하는 유형이 조사되고 있으며, 주요 사례는 다음과 같습니다[국토교통부 보도자료(2022.12.20.), “주거안정 위협하는 전세사기 의심거래 106건 수사의뢰”, 2면 참조].

  • 임대업자들이 각자 자기 자본 없이 전세보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로 서울 소재 빌라를 다수 매입한 뒤 보증금 반환이 어렵게 되자, 모든 빌라를 서류상으로만 존재하는 법인에 매도한 뒤 잠적한 사례

  • 빌라를 신축한 건축주가 브로커와 공모해 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 빌라 건물을 통째로 매수하게 한 뒤, 임차인을 유인해 높은 보증금으로 전세계약을 체결하게 하고 임대차 계약 종료 후 보증금 반환을 곤란하게 한 사례

전입신고 당일 임대인의 대출 실행 사례

• 임대인이 임차인의 대항력 발생시점을 악용하여 피해를 입히는 다음과 같은 사례가 조사되고 있습니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse/)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 참조].

  • 임차인이 전세계약을 한 후 전입신고와 동시에 확정일자를 받았으나, 그 효력이 발생하기 전 임대인이 자산이 거의 없다시피 한 사람에게 소유권을 넘기고 그 사람이 주택담보대출을 받아 집이 경매로 넘어간 사례