임대차보증금 반환 둘러싼 차임 공제 및 잔금 공탁 사건

원고 A와 C는 최초 임대인 D와 임대차 계약을 맺고 보증금 9천만 원을 지급 후 거주했습니다. 피고 B가 D로부터 주택을 매수하여 임대인의 지위를 승계했고, 임대차 기간은 2019년 10월 1일까지였습니다. 원고들이 2021년 7월 8일 주택을 인도하자, 피고 B는 임대차보증금 반환 의무가 발생했습니다. 피고는 보증금 중 일부 900만 원을 선정자 C에게 변제하고, 월 30만 원의 미지급 차임에 대한 법원 판결에 따라 8개월분 240만 원을 공제한 나머지 7,860만 원을 공탁했습니다. 법원은 피고가 임대차보증금을 모두 변제(공탁 포함)했다고 인정하여 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: A (선정당사자)와 C (선정자). 최초 임차인으로서 임대차보증금 9천만 원의 반환을 청구했습니다.
• 피고: B. 주택 매수 후 임대인의 지위를 승계받아 원고들에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는 자입니다.
• 최초 임대인: D. 원고들과 최초 임대차 계약을 체결했던 주택 소유자입니다.

분쟁 상황

원고들은 최초 임대인 D와 임대차 계약을 맺고 거주하다가, 피고 B가 주택을 매수하며 임대인의 지위를 승계받았습니다. 임대차 기간이 종료되고 원고들이 주택을 인도했지만, 임대차보증금 9천만 원 전액이 반환되지 않자 소송을 제기했습니다. 피고는 임차인에게 이미 900만 원을 지급했고, 월 30만 원의 차임을 미납한 것에 대해 법원 판결을 받아 8개월분의 차임 240만 원을 공제했으며, 나머지 금액 7,860만 원을 공탁했으므로 보증금 반환 의무를 다했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대차 목적물을 반환한 이후 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지, 그리고 임대인이 임대차보증금 중 일부를 미리 변제하고 미지급된 차임 등을 공제한 후 남은 금액을 법원에 공탁한 것이 임대차보증금 전액을 변제한 것으로 볼 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고가 임대차보증금 9천만 원 중 일부 900만 원을 이미 변제하고, 미지급 차임 240만 원을 공제한 나머지 7,860만 원을 공탁한 사실을 인정하여, 피고의 임대차보증금 반환 의무가 모두 이행되었다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들의 임대차보증금 반환 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하게 되었습니다.

결론

원고들은 임대차보증금 9천만 원을 돌려받기 위해 소송을 제기했으나, 피고가 이미 일부 금액을 지급하고 미납 차임을 공제한 후 남은 금액을 법원에 공탁함으로써 보증금 반환 의무를 다했다고 인정되어 소송에서 패소하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제487조 (변제공탁의 요건, 효과)​: "채권자가 변제를 받을 수 없거나(수령거절) 받을 의사가 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다." 이 조항은 채무자가 정당한 이유 없이 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 경우, 채무자가 채무의 목적물을 공탁소에 맡김으로써 채무를 벗어날 수 있음을 명시합니다. 이 사건에서 피고는 미지급 차임 등을 공제한 후 남은 보증금을 공탁하여 변제 의무를 이행한 것으로 인정되었습니다. 주택임대차보호법: 임대차보증금 반환에 대한 일반적인 권리를 보장하나, 이 사안에서는 보증금 반환 의무가 이미 이행되었는지가 쟁점이 되었습니다. 임대인이 임대차보증금을 반환할 때 임차인의 미지급 차임이나 기타 손해배상금 등을 공제할 수 있다는 점은 임대차 계약의 일반적인 법리입니다. 임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 반환할 때까지 발생한 임차인의 모든 채무(차임, 손해배상금 등)를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 임대차보증금에서 임차인이 미납한 차임 등을 공제하고 남은 금액을 반환할 수 있습니다. 본 판례에서도 피고는 이미 확정된 미지급 차임 240만 원을 보증금에서 공제한 후 나머지 금액을 공탁했습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 최초 보증금 및 차임, 계약 갱신 시 변경된 내용 등 계약 관련 중요 사항은 반드시 서면으로 기록하고 증거를 남겨야 합니다. 임대인이 변경되는 경우, 새로운 임대인과의 관계에서도 계약 내용을 명확히 확인하고 필요한 경우 재확인 서류를 작성하는 것이 좋습니다. 임대차보증금에서 미지급 차임이나 원상회복 비용 등이 공제될 수 있으므로, 임대차 종료 시점까지의 모든 채무 관계를 정확히 파악해야 합니다. 임대인이 보증금 반환 의무를 이행했는지 여부는 현금 지급 외에 법원에 공탁하는 방법으로도 이루어질 수 있으며, 공탁은 유효한 변제 방법으로 인정됩니다. 임대차 기간 중 차임 미납 등 문제가 발생하면 관련 법원 판결문을 확보하고, 보증금 반환 과정에서 이러한 공제 내용이 정확히 반영되는지 확인해야 합니다.