아파트 분양권을 가장한 수익권 양도 계약 사기 사건

피고는 원고들에게 아파트 분양권을 싸게 살 수 있다고 속여 실제로는 존재하지 않는 1순위 수익권에 대한 채권양도 계약을 체결하게 하고 1억 4천만 원을 받아 편취했습니다. 이에 원고들은 피고의 약속 불이행 및 기망 행위를 이유로 계약 해제에 따른 매매대금 반환과 사기로 인한 손해배상을 청구했고, 법원은 피고가 원고들에게 각 7천만 원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 J, B: 피고로부터 아파트 분양권을 매수하려다 실제로는 존재하지 않는 1순위 수익권을 양도받고 매매대금 1억 4천만 원을 지급한 피해자들. (원고 B은 공인중개사무소를 운영하고 있었음)
• 피고 E: 아파트 분양팀 직원이라며 원고들에게 허위의 분양권 매매를 권유하고 존재하지 않는 1순위 수익권을 양도하는 계약을 체결하여 대금을 편취한 자.
• F지역주택조합: 이 사건 아파트를 시행하여 신축한 주체.
• 대한토지신탁 주식회사: 아파트 부지 담보 PF대출 진행 후, 아파트 준공 후 신탁재산으로서 소유권을 이전받은 회사.
• H대부 유한회사 및 주식회사 I: 대한토지신탁과 체결한 부동산담보신탁계약의 공동 1순위 우선 수익권자였던 회사들 (원고들과의 계약 시점에는 이미 하나은행에 수익권을 양도한 상태였음).

분쟁 상황

원고 B은 공인중개사무소를 운영하던 중 피고 E로부터 이 사건 아파트 분양권 매수를 권유받았습니다. 피고는 아파트 분양팀 직원이라며 주변 시세보다 저렴하게 분양권을 살 수 있다고 속였습니다. 피고는 친구 G 때문에 자신의 명의로는 안 되니 피고의 처남 명의로 된 분양권을 양도하겠다고 했고, 납부한 계약금 1억 2천만 원에 프리미엄 2천만 원을 붙여 총 1억 4천만 원에 매도하겠다고 했습니다. 실제 분양계약서가 아닌 수익권 채권양도양수 계약서를 작성했으며, 피고는 문제가 없을 것이라고 원고들을 안심시켰습니다. 원고들은 각 7천만 원씩 총 1억 4천만 원을 피고에게 지급했습니다. 하지만 피고가 약속했던 등기이전을 계속 미루고 연락을 회피하자, 원고들은 2023년 8월경 피고에게 계약 해제를 통보하고 대금 반환을 요구했습니다. 당시 피고가 수익권을 양도했다고 주장하던 회사들은 이미 해당 수익권을 하나은행에 양도한 상태였음이 밝혀져, 피고의 기망 행위가 드러났습니다.

핵심 쟁점

피고가 실제로는 존재하지 않는 아파트 1순위 수익권을 마치 분양권처럼 속여 원고들에게 매도하고 대금을 편취한 행위가 있었는지, 이에 따라 계약 해제에 따른 매매대금 반환 및 사기로 인한 손해배상 책임이 인정되는지 여부.

법원의 판단

법원은 피고에게 원고 J과 B에게 각각 7,000만 원씩, 총 1억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 이와 함께 2021년 11월 24일부터 2024년 6월 21일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 가산하여 지급하라고 명령했습니다. 소송 비용은 피고가 전액 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

이 판결은 피고가 원고들에게 아파트 분양권 매매를 가장하여 실제로는 존재하지 않는 수익권을 양도하고 대금을 편취한 사실을 인정하여, 피고에게 계약 해제에 따른 매매대금 반환 및 사기로 인한 손해배상 책임을 물은 것입니다. 이는 허위 정보로 투자나 계약을 유도하여 금전적 피해를 입힌 경우, 계약 해제 및 사기로 인한 손해배상 청구가 가능함을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 주로 민법 제548조 제1항(계약 해제의 효과) 및 사기로 인한 손해배상 책임에 기반합니다.

• 민법 제548조 제1항 (계약 해제의 효과)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 집니다. 원상회복은 받은 이익을 반환하는 것이며, 이때 금전을 반환할 경우에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 합니다. 이 사건에서는 피고가 원고들로부터 1억 4천만 원을 지급받았으므로, 계약 해제에 따라 그 금액과 법정 이자를 돌려줘야 할 의무가 발생합니다.
• 사기로 인한 손해배상: 민법상 불법행위의 한 형태인 사기는 타인을 기망하여 재산상의 이득을 취하는 행위를 말합니다. 피고는 원고들에게 1순위 수익권이 존재하지 않는데도 마치 존재하는 것처럼 속여 아파트 분양권을 취득할 수 있다고 믿게 하여 1억 4천만 원을 편취했습니다. 이는 명백한 기망 행위에 해당하며, 이로 인해 원고들이 입은 손해에 대해 피고는 손해배상 책임을 집니다.
• 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결)​: 이 조항은 소송 서류를 송달받을 사람이 있는 곳을 알 수 없거나 외국에 있는 등 서류 송달이 어려운 경우에 법원이 직권으로 공시송달을 명하여, 법원 게시판 등에 그 내용을 게시함으로써 송달의 효력을 발생시키는 제도입니다. 피고가 연락을 피하고 주소지에서 서류를 받지 못하는 등의 상황에서 재판을 진행하기 위해 사용될 수 있습니다.

참고 사항

아파트 분양권이나 부동산 관련 계약 시에는 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

1. 계약 대상의 정확한 확인: 분양권, 입주권, 수익권 등 계약하려는 대상이 무엇인지 명확히 확인하고, 해당 권리가 실제 존재하는지 여부를 관련 서류(부동산 등기부등본, 신탁원부 등)를 통해 직접 교차 확인해야 합니다.
2. 매도인의 권리 확인: 매도인이 해당 부동산이나 권리를 처분할 정당한 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 신탁된 부동산의 경우, 신탁원부를 통해 수익권자 및 우선순위, 수익권의 양도 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
3. 계약서 내용 상세 검토: 채권양도양수계약 등 일반적인 분양권 매매와 다른 형태의 계약을 체결할 때는 법률 전문가의 도움을 받아 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하고, 해당 계약이 실제로 원하는 권리(예: 아파트 분양권)를 취득하는 데 문제가 없는지 확인해야 합니다.
4. 대금 지급 전 철저한 확인: 큰 금액을 지급하기 전에는 반드시 최종적으로 모든 사실관계를 확인하고, 의심스러운 부분이 있다면 거래를 중단하고 추가 조사를 해야 합니다.
5. 녹취, 문자 등 증거 보존: 상대방과의 대화 내용, 문자 메시지, 송금 내역 등 모든 거래 관련 증거를 철저히 보존하여 추후 분쟁 발생 시 활용할 수 있도록 준비해야 합니다.