재개발 구역 임차인이 사업시행자와 건물주에게 보증금을 돌려받은 사건

이 사건은 재개발 사업으로 인해 건물이 수용되면서 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 임차인 세 명이 건물 소유주와 재개발정비사업조합을 상대로 임대차 보증금 반환을 청구한 소송입니다. 법원은 도시정비법에 따라 임차인들의 계약 해지가 적법하며, 임대인들과 사업시행자 모두가 공동으로 보증금 반환 의무를 가진다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인들은 미지급 차임 등을 공제한 잔여 보증금과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: 재개발 사업 지역의 상가 및 주택 임차인들로, 이 사건 건물에서 각각 자동차정비업, 학원 운영, 주거 목적으로 임대차 계약을 맺었습니다.
• 피고 D주택재개발정비사업조합: 경기 광명시 일대 재개발 사업의 사업시행자로, 이 사건 건물을 포함한 재개발 구역을 수용하였습니다.
• 피고 E, F, G: 이 사건 건물의 공동 소유자이자 원고들과 임대차 계약을 맺은 임대인들입니다.

분쟁 상황

원고 A, B, C는 경기 광명시의 한 오피스텔 및 근린생활시설의 지하층, 호실, 주택을 각각 임차하여 자동차 정비업, 학원 운영, 주거 목적으로 사용하고 있었습니다. 그런데 이 건물이 피고 D주택재개발정비사업조합의 재개발 사업 구역에 포함되어 2022년 5월 13일 관리처분계획인가 고시가 이루어졌습니다. 이후 피고 조합은 2022년 말부터 원고들에게 부동산 인도 소송을 제기하고 2023년 3월 31일까지 이주하지 않으면 부당이득반환 및 손해배상 소송을 진행하겠다는 공고를 하는 등 퇴거를 압박했습니다. 이에 원고들은 2023년 3월 13일 이 사건 소송을 제기하며 임대차 계약 해지 의사를 피고들에게 통지하였고, 2023년 3월 20일부터 4월 14일 사이에 임차 건물을 피고 조합에 인도했습니다. 피고들은 임차인들이 여전히 건물을 점유하고 있다거나, 연체료, 원상복구비용, 미납 공과금 등을 추가로 공제해야 한다고 주장하며 보증금 반환을 다투었습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업으로 인해 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 임차인이 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부, 임대차보증금 반환 의무가 임대인과 사업시행자 중 누구에게 있는지 또는 공동으로 있는지 여부, 그리고 최종적으로 임차인의 연체된 차임 등을 공제한 후 반환받을 보증금 액수가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A에게 피고 D주택재개발정비사업조합이 19,987,420원과 이에 대한 지연손해금(2013년 5월 1일부터 2023년 9월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을, 피고 E는 D주택재개발정비사업조합과 공동하여 위 금액 중 18,275,807원과 지연손해금(2023년 5월 1일부터 2023년 12월 7일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 또한, 피고들은 공동으로 원고 B에게 13,750,000원, 원고 C에게 9,240,000원과 위 각 돈에 대한 지연손해금(2023년 5월 1일부터 2023년 9월 5일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 명령했습니다. 원고 A의 피고 E에 대한 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재개발 사업으로 인해 임대차 계약의 목적 달성이 불가능해진 임차인들의 계약 해지가 적법하며, 도시정비법에 따라 사업시행자와 임대인 모두에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 미지급 차임 등을 공제한 잔여 보증금과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었고, 임차인들의 권리가 보호되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 주로 '도시 및 주거환경정비법'의 관련 조항과 대법원 판례가 적용되었습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 제70조 (임차권 등의 조정)​

• 제1항: '정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다'고 규정합니다. 이는 재개발 등으로 인해 임차인이 더 이상 그 장소에서 사업을 하거나 거주할 수 없게 되었을 때, 계약 기간이 남았더라도 정당하게 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하는 법리입니다.
• 제2항: '제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금, 보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다'고 규정합니다. 이 조항은 임대인뿐만 아니라 재개발 사업을 추진하는 '사업시행자'에게도 보증금 반환 의무가 있음을 명시하여, 재개발로 인한 임차인의 보증금 회수를 더욱 확실히 보호하려는 취지입니다.

2. 대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결: 이 판례는 '관리처분계획인가 고시가 있으면 임차권의 설정목적을 달성할 수 없게 되었음을 이유로 위 도시정비법 조항에 따라 임대차계약을 해지하고, 사업시행자 및 임대인을 상대로 보증금반환청구권을 행사할 수 있다'고 판시했습니다. 즉, 관리처분계획 인가 고시가 임차인이 계약 해지권을 행사할 수 있는 중요한 기준 시점이 되며, 이때부터 임차인은 임대인과 사업시행자 모두에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

3. 임대차보증금의 성격 및 지연손해금: 임대차보증금은 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 모든 채무(차임, 관리비, 손해배상 등)를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 보증금 반환 시 미지급된 차임 등을 공제할 수 있습니다. 지연손해금은 채무자가 채무 이행을 지체했을 때 지급하는 손해배상금으로, 법정 이율(민법상 연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(연 12%)이 적용됩니다.

참고 사항

재개발이나 재건축 등 도시정비사업 구역 내 임차인이라면, 관리처분계획인가 고시 이후 임대차 계약의 목적을 달성하기 어렵다고 판단될 때 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임대인뿐만 아니라 사업시행자에게도 보증금 반환을 청구할 수 있으므로, 사업시행자를 상대로도 보증금 반환을 요구해야 합니다. 보증금 반환 청구 시, 임차인이 실제 거주 또는 점유를 중단하고 임대인 또는 사업시행자에게 해당 부동산을 인도한 시점을 명확히 증빙해두는 것이 중요합니다. 미지급 차임, 관리비 등 임차인의 책임 있는 사유로 발생한 비용은 보증금에서 공제될 수 있으나, 연체료 약정 여부, 원상복구 비용, 공과금 등의 주장에 대해서는 객관적인 증빙이 필요합니다. 만약 사업시행자가 소송에 제대로 대응하지 않아 자백간주될 경우, 임차인이 청구하는 금액을 그대로 인정받을 수도 있습니다. 임대차 계약 해지 의사표시는 내용증명 등 명확한 방법으로 전달하는 것이 좋습니다. 본 사건에서는 소장 부본 송달로 해지 의사를 표시했습니다.