재개발 사업 지역 내 건물 인도 요구 판결

A주택재개발정비사업조합은 성남시 중원구 D 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하기 위해 2021년 12월 31일 관리처분계획인가를 받았습니다. 이후 조합은 사업 구역 내 별지 제1목록 및 제2목록 기재 부동산을 임차하여 점유하고 있던 피고 B과 C에게 해당 부동산의 인도를 요구하는 소송을 제기했습니다. 피고 B은 간판이설비 등 손실보상이 완료되지 않았다는 이유로 부동산 인도를 거부했습니다. 법원은 관리처분계획인가 고시 이후에는 기존 권리자들의 사용 수익이 정지되므로 조합이 사용 수익권을 취득하며, 피고 B에 대한 영업손실보상금은 이미 공탁되었으므로 손실보상이 완료되었다고 판단하여 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• A주택재개발정비사업조합 (성남시 중원구 D 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하는 사업시행자)
• B (사업구역 내 별지 제1목록 기재 부동산의 임차인)
• C (사업구역 내 별지 제2목록 기재 부동산의 임차인)

분쟁 상황

주택재개발정비사업이 진행되면서 관리처분계획이 인가 고시되자, 사업시행자인 조합은 사업 구역 내 부동산을 점유하고 있는 임차인들에게 해당 부동산의 인도를 요구했습니다. 일부 임차인들은 간판이설비와 같은 손실보상이 충분히 이루어지지 않았다는 이유로 부동산 인도를 거부하며 갈등이 발생했습니다.

핵심 쟁점

주택재개발정비사업의 관리처분계획인가 고시 이후 사업 구역 내 부동산 임차인이 해당 부동산의 사용 수익을 정지하고 사업시행자에게 인도해야 하는 의무가 발생하는지 여부와, 손실보상 절차가 완료되지 않았다는 임차인의 주장이 타당한지 여부입니다.

법원의 판단

원고 A주택재개발정비사업조합의 청구를 모두 인용했습니다. 피고 B은 별지 제1목록 기재 부동산을, 피고 C은 별지 제2목록 기재 부동산을 각각 원고에게 인도해야 합니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 도시정비법 제81조 제1항 본문에 따라 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전 권리자들의 사용 수익이 정지되고 사업시행자가 사용 수익권을 취득한다고 판단했습니다. 피고 B이 주장한 간판이설비 미지급에 대해서는 원고가 경기도지방토지수용위원회로부터 재결을 받아 영업손실보상금 4,373,330원을 이미 공탁했으므로, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료된 것으로 보아 피고 B의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 원고의 청구는 정당하다고 보아 피고들에게 부동산 인도를 명했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제1항: 사업시행자가 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다는 규정입니다. 이 사건에서 원고는 2021년 12월 31일 관리처분계획인가를 받았습니다.

• 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제81조 제1항 본문: 관리처분계획 인가 고시가 있은 때에는 종전 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다는 내용입니다. 이는 재개발 사업의 원활한 진행을 위해 관리처분계획인가 고시 이후에는 기존 권리자들의 사용 수익권을 제한하는 핵심적인 법리입니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제40조 제1항, 제2항: 사업시행자는 수용개시일까지 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁해야 한다고 규정하고 있습니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제42조 제1항: 사업시행자가 수용개시일까지 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 그 재결은 효력을 상실한다는 내용입니다.

• 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제43조: 토지소유자 등은 수용개시일까지 해당 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다는 규정입니다. 이 규정들은 사업 시행자가 적법한 절차에 따라 보상금을 지급 또는 공탁하면, 피수용자는 수용개시일까지 해당 부동산을 인도할 의무가 있음을 명확히 합니다.

• 민사소송법 제150조 제3항, 제1항 (자백간주)​: 피고 C의 경우, 법원에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 원고의 주장을 인정한 것으로 간주되어 별도 다툼 없이 인도가 명해졌습니다.

참고 사항

재개발 사업 구역 내 부동산 임차인이라면 관리처분계획 인가 고시가 있을 경우 해당 부동산에 대한 사용 수익 권리가 정지될 수 있습니다. 사업 시행자는 별도의 수용 절차 없이도 해당 부동산을 사용 수익할 수 있게 되므로, 원칙적으로 임차인은 부동산을 인도해야 합니다. 손실보상 문제 발생 시, 관할 토지수용위원회를 통한 재결 절차가 진행되며, 사업 시행자가 재결된 보상금을 공탁하면 법적으로 손실보상이 완료된 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 보상이 완료되지 않았다는 이유만으로 부동산 인도를 거부하기는 어려울 수 있습니다. 따라서 보상 절차에 적극적으로 참여하여 자신의 권리를 주장하고, 보상금 책정 및 수령 과정을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.