건축/재개발 · 행정
D지역주택조합은 사업 자금 확보를 위해 일부 세대를 할인 분양하였고, 원고들은 이에 따라 계약을 체결하고 가입계약금을 납부했습니다. 그러나 이후 조합은 할인 분양 계약이 총회 의결 없이 이루어져 무효라며 원고들과의 계약을 해제했습니다. 원고들은 납부금을 돌려받기 위해 소송을 제기했고, 법원은 할인 분양 약정의 무효는 인정하면서도, 조합 전 대표자의 절차 위반 행위를 불법행위로 보아 조합에 손해배상 책임을 인정했습니다. 다만 원고들의 부주의도 인정하여 조합의 책임을 70%로 제한하였습니다.
D지역주택조합(이전 추진위원회 포함)은 아파트 건설 사업 자금 확보를 위해 13세대 및 추가 10세대 등 일부 세대를 일반 공급가격보다 약 60% 할인된 가격으로 분양하는 '할인분양'을 추진했습니다. 원고들은 이러한 할인분양 약정에 따라 조합과 계약을 맺고 할인된 가입계약금을 업무대행사(I)나 지정된 신탁계좌에 납부했습니다. 그러나 이후 피고 조합의 기존 집행부가 사임하고 새로운 집행부가 구성되면서, 새로운 집행부는 할인분양의 효력을 인정하지 않고, 가입계약금 미납 등을 이유로 원고들과의 계약을 2021년 7월경 해제했습니다. 이에 원고들은 납부한 가입계약금의 반환 또는 손해배상을 요구하며 소송을 제기했습니다.
지역주택조합의 할인분양 약정이 조합 총회 의결 없이 이루어진 경우 그 효력은 무엇인지, 조합원이 지정된 계좌가 아닌 다른 계좌로 납부한 가입계약금이 유효한 것인지, 조합 전 대표자의 할인분양 추진 행위가 불법행위에 해당하는지, 그리고 이로 인해 조합이 손해배상 책임을 지는지, 마지막으로 조합원의 부주의가 손해 발생에 기여한 경우 손해배상 책임은 어느 정도로 제한되는지 등이 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 D지역주택조합의 할인분양 약정이 주택법령에 따른 총회 의결을 거치지 않아 무효임을 인정했습니다. 그러나 조합의 전 대표자가 이러한 절차를 위반하고 무효인 계약을 체결하도록 하여 원고들에게 손해를 입힌 점을 들어 민법 제35조 제1항에 따라 피고 조합에 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 다만 원고들이 과도한 할인율을 인지할 수 있었고, 지정된 신탁계좌가 아닌 업무대행사(I) 계좌로 가입계약금의 대부분을 납부한 부주의를 인정하여 피고의 손해배상 책임을 전체 손해액의 70%로 제한했습니다. 이에 따라 원고 A에게 1억 8백 5십만 원, 원고 B에게 7천만 원, 원고 C에게 9천 8백만 원 및 각 지급일부터 판결 선고일인 2023. 7. 11.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
결과적으로 법원은 지역주택조합의 할인분양 계약 자체는 절차적 하자로 무효임을 인정하면서도, 조합 전 대표자의 위법한 계약 추진 행위에 대한 조합의 손해배상 책임을 인정했습니다. 하지만 할인분양을 받은 조합원들의 일부 부주의도 고려하여 배상액을 제한하여, 조합은 원고들에게 약 7천만 원에서 1억 원가량의 손해배상금을 지급하게 되었습니다.
주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호(조합 총회 의결 사항): 지역주택조합은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 대해 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 이 사건 할인분양 약정은 조합의 수입을 감소시켜 결과적으로 다른 조합원들에게 사업비 증가라는 부담을 지우므로, 총회 의결이 필수적인 사항에 해당하며, 총회 의결 없이 이루어진 이러한 계약은 원칙적으로 무효로 판단됩니다. 민법 제35조 제1항(법인 대표자의 불법행위 책임): 법인의 대표자가 직무에 관하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 법인은 손해배상 책임이 있습니다. 이 사건에서 조합의 전 대표자는 총회 의결 없이 무효인 할인분양 약정을 추진하여 조합원들에게 손해를 입혔으므로, 조합은 대표자의 직무상 불법행위에 대해 손해배상 책임을 지게 됩니다. 대법원 판례(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 등): 지역주택조합과 조합원에게 상당한 부담이 될 수 있는 계약을 체결하는 제3자는 사전에 총회 의결의 존부를 확인해야 하며, 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정이 없는 한 계약의 효력을 주장할 수 없습니다. 또한 대법원 판례(대법원 2022. 6. 9. 선고 2021다270494 판결 등)는 지역주택조합과 조합가입계약을 체결할 때 분담금을 조합이 지정하는 신탁회사 명의의 단독계좌에 입금하도록 정한 경우, 지정된 계좌 외 다른 계좌에 입금된 분담금은 원칙적으로 조합에 대한 유효한 지급으로 인정되지 않는다는 법리를 제시하고 있습니다.
총회 의결 확인: 지역주택조합과 조합원에게 재정적 부담을 주는 계약(예를 들어, 할인분양이나 사업비 변경 등)을 체결할 때는 반드시 조합 총회의 적법한 의결이 있었는지 확인해야 합니다. 주택법령에 따라 중요한 계약은 총회 의결이 필수적이며, 이를 거치지 않은 계약은 무효로 될 수 있습니다. 납부 계좌 확인: 조합 가입 계약금이나 분담금은 반드시 계약서에 명시된 신탁계좌 등 지정된 공식 계좌로 입금해야 합니다. 업무대행사 등 다른 계좌로 입금하는 경우, 나중에 조합에 대해 지급 효력을 주장하기 어렵거나 부당이득 반환을 받지 못할 수 있습니다. 할인율의 합리성 판단: 과도한 할인율(예를 들어, 60% 할인)은 다른 조합원들에게 추가 부담을 주거나 조합 재정에 손실을 초래할 수 있으므로, 계약 전에 할인율의 합리성과 적법성을 신중히 검토해야 합니다. 계약 내용의 명확성: 할인 분양 약정이 있다면, 이면 약정이 아닌 정식 계약서에 명확히 기재되어 있는지, 그리고 관련 법령 및 조합 규약을 준수하는지 확인해야 합니다.
