부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 임대인 A가 임차인 D를 상대로 미지급 차임과 건물 원상회복 비용, 영업자 지위 승계 지연에 따른 손해배상을 청구하고, 임차인 D는 임대차 보증금 반환을 청구하는 본소와 반소 사건입니다. 법원은 임차인 D가 갱신 협상 과정에서 임대인의 요구사항을 거부하고 일방적으로 차임을 감액하여 지급하는 등 신뢰관계가 파괴되었다고 보아 임대차 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인 D는 2022년 12월 1일부터 2023년 11월 19일까지의 미지급 차임 및 차임 상당 부당이득금 14,210,000원을 임대인 A에게 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 임대인 A가 청구한 원상회복 비용(전기공사비, 방수공사비, 창틀 공사비)과 영업자 지위 승계 지연에 따른 손해배상 청구는 임차인의 책임임을 인정할 증거가 부족하거나 임대인과 임차인의 의무가 동시이행 관계에 있다는 이유로 기각되었습니다. 최종적으로 법원은 임대인 A는 임차인 D에게 임대차 보증금 5,250만 원에서 미지급 차임 14,210,000원을 공제한 38,290,000원을 반환하고, 2023년 12월 20일부터 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
임대인 A는 2019년 12월 1일 임차인 D와 건물 내 지층, 1층, 2층을 보증금 5,000만 원, 월세 500만 원(이후 400만 원으로 감액), 임대차 기간 2019년 12월 1일부터 2022년 11월 30일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 임차인 D는 해당 공간에서 한증막을 운영했습니다. 계약 만료 6개월 전인 2022년 8월 2일 임대인 A는 임대차 계약 해지 및 갱신 거절 통보를 했으나, 임차인 D는 갱신을 주장했습니다. 이에 임대인 A는 2022년 11월 28일 보증금과 차임을 5% 증액하고 임대차 기간을 1년으로 하며, 건물 뒷마당에서 목재 작업을 하지 않고 전선을 임의로 변경하지 않을 것 등 새로운 특약사항을 요구했습니다. 그러나 임차인 D는 이러한 조건을 받아들이지 않고, 이전 차임이 300만 원이었다고 주장하며 갱신 후 차임을 315만 원(부가가치세 포함 3,465,000원)으로 일방적으로 감액하여 지급하기 시작했습니다. 이 과정에서 임대인 A는 임차인 D가 신뢰 관계를 파괴했다고 보고 2023년 2월 6일 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 이후 임차인 D는 2023년 12월 19일 이 사건 건물을 임대인 A에게 인도했습니다. 임대인 A는 미지급 차임, 원상회복 비용, 영업허가권 양도 지연에 따른 손해배상을 청구했으며, 임차인 D는 임대차 보증금 반환과 유익비 상환, 손해배상을 반소로 청구하며 분쟁이 발생했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
항소심 법원은 임차인 D가 임대차 계약 갱신 과정에서 신뢰를 깨뜨려 계약이 해지되었음을 인정하고, 미지급 차임 상당액 14,210,000원을 임차인 D가 임대인 A에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 임대인 A가 주장한 원상회복 비용과 영업 지위 승계 지연에 따른 손해배상 청구는 증거 부족 및 동시이행 관계라는 법리에 따라 받아들여지지 않았습니다. 결과적으로 임대인 A는 임대차 보증금 5,250만 원에서 미지급 차임을 공제한 38,290,000원을 임차인 D에게 반환하고, 부동산 인도일 다음날부터 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다. 이는 임대인과 임차인 모두의 청구가 일부 받아들여지고 일부 기각된 결과입니다.
이 사건과 관련하여 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.
임대차 계약 관계에서 분쟁을 예방하고 해결하기 위한 참고사항은 다음과 같습니다.
