생활숙박시설을 주거용으로 오해하고 계약한 분양대금 반환 청구 사건

원고들은 피고로부터 생활숙박시설을 분양받았으나, 해당 시설을 주거용으로 사용할 수 없고 주택임대차보호법 적용도 안 되며 개인이 숙박업을 운영할 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되자, 피고가 분양 당시 이를 속였거나 중요한 정보를 알리지 않았다고 주장했습니다. 또한, 계약 당시 예측할 수 없었던 법령 개정으로 주거용 사용이 불가능해졌으므로 계약을 취소하거나 해제하고 분양대금을 돌려달라고 요구했으나, 법원은 원고들의 주장을 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: 피고로부터 생활숙박시설의 호실을 분양받은 사람들
• 피고 주식회사 E: 생활숙박시설 'J'를 신축하고 분양한 사업자이자 매도인

분쟁 상황

피고는 2018년 경 생활숙박시설인 'J'를 분양하며 '주거 및 숙박 가능', '거주 서비스' 등 문구를 사용했습니다. 원고들은 이를 주거용으로 오해하고 각 호실을 분양받아 분양대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그러나 2021년 1월 국토교통부의 법령 개정 예고 및 5월 건축법 시행령 개정으로 생활숙박시설의 주택 용도 사용이 명확히 불가능해지고 숙박업 신고가 의무화되자, 원고들은 피고가 기망 또는 착오를 유발했거나 채무불이행, 사정변경 등의 이유로 분양계약을 해제하고 매매대금의 반환을 요구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고가 생활숙박시설을 주거용으로 홍보하여 원고들을 속였거나 고지 의무를 위반했는지, 원고들이 시설의 용도를 착각하여 계약을 취소할 수 있는지, 계약 체결 후 법령 개정으로 인한 사용 제한이 계약 해제 사유가 되는지 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 피고가 원고들을 속였다거나 중요한 정보를 알리지 않았다고 보기 어렵고, 원고들이 착오에 빠져 계약을 체결했다고 인정하기도 부족하다고 판단했습니다. 또한, 법령 개정으로 인한 사용 제한이 계약을 해제할 만한 중대한 사정 변경에 해당하지 않는다고 보아, 원고들의 분양대금 반환 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 기망으로 인한 취소 (민법 제110조): 상대방의 의도적인 속임수로 인해 중요한 착오에 빠져 계약을 체결했을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 다만, 단순한 과장 광고는 기망으로 보기 어려울 수 있으며, 중요한 정보를 알리지 않았다는 주장이 인정되려면 상대방이 신의성실의 원칙상 반드시 알려야 할 의무가 있었고, 상대방이 그 정보를 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백해야 합니다.
2. 착오로 인한 취소 (민법 제109조): 계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있었을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 계약의 동기(예: 주거용으로 사용할 목적)에 대한 착오는 그 동기가 계약 내용으로 포함되었다는 합의나 표시가 있어야 취소가 가능합니다. 또한, 장래의 막연한 사정 변화에 대한 예측이 빗나간 경우 이를 착오로 보기 어렵습니다.
3. 채무불이행으로 인한 해제: 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 있거나, 피고가 계약상 의무를 이행하지 않았을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 법규 변경과 같은 불가항력적인 사정이나 스스로 확인할 의무가 있는 사항에 대해 상대방이 고지의무를 위반했다고 보기는 어렵습니다.
4. 사정변경으로 인한 해제: 계약 성립 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 변경이 계약 해제를 요구하는 당사자의 책임 없는 사유로 발생했으며, 계약을 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반할 때 예외적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 '사정'은 객관적인 사정을 의미하며, 개인적인 주관적 사정은 포함되지 않습니다.
5. 생활숙박시설의 법적 정의 (건축법 시행령 제3조의5, 별표1 및 공중위생관리법 시행령 제4조): 이 법령들은 생활숙박시설이 '숙박시설'의 용도로 지정된 건축물임을 명시하며, 주거용으로 사용할 수 없음을 규정합니다. 특히 2021년 5월 관련 법령 개정으로 주택 용도 사용이 더욱 명확히 제한되었습니다.

참고 사항

1. 부동산 계약 시 홍보 문구뿐만 아니라 계약서상의 용도와 관련 법규를 직접 확인해야 합니다. '생활숙박시설'은 주택이나 오피스텔과 법적 용도가 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다.
2. 계약서에 명시된 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히, '생활숙박시설 공급계약서'라는 제목이나 법규 개정 시 책임에 관한 조항 등은 나중에 분쟁의 중요한 근거가 될 수 있습니다.
3. 특정 목적(예: 주거용으로 사용)을 가지고 부동산을 계약한다면, 그 목적이 계약 내용에 명시적으로 반영되도록 노력해야 합니다. 단순한 기대나 예측만으로는 나중에 문제가 발생했을 때 계약 취소나 해제의 근거가 되기 어렵습니다.
4. 정부 정책이나 법령 변경은 부동산의 가치나 용도에 영향을 미칠 수 있습니다. 계약 체결 당시 예측하기 어려운 법령 변화의 위험은 원칙적으로 계약 당사자가 감수해야 하는 경우가 많으므로, 이러한 가능성을 염두에 두어야 합니다.