이용수 변호사

생활숙박시설을 주거용으로 오해하고 계약한 분양대금 반환 청구 사건

원고들은 피고로부터 생활숙박시설을 분양받았으나, 해당 시설을 주거용으로 사용할 수 없고 주택임대차보호법 적용도 안 되며 개인이 숙박업을 운영할 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되자, 피고가 분양 당시 이를 속였거나 중요한 정보를 알리지 않았다고 주장했습니다. 또한, 계약 당시 예측할 수 없었던 법령 개정으로 주거용 사용이 불가능해졌으므로 계약을 취소하거나 해제하고 분양대금을 돌려달라고 요구했으나, 법원은 원고들의 주장을 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C: 피고로부터 생활숙박시설의 호실을 분양받은 사람들 - 피고 주식회사 E: 생활숙박시설 'J'를 신축하고 분양한 사업자이자 매도인 ### 분쟁 상황 피고는 2018년 경 생활숙박시설인 'J'를 분양하며 '주거 및 숙박 가능', '거주 서비스' 등 문구를 사용했습니다. 원고들은 이를 주거용으로 오해하고 각 호실을 분양받아 분양대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그러나 2021년 1월 국토교통부의 법령 개정 예고 및 5월 건축법 시행령 개정으로 생활숙박시설의 주택 용도 사용이 명확히 불가능해지고 숙박업 신고가 의무화되자, 원고들은 피고가 기망 또는 착오를 유발했거나 채무불이행, 사정변경 등의 이유로 분양계약을 해제하고 매매대금의 반환을 요구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 생활숙박시설을 주거용으로 홍보하여 원고들을 속였거나 고지 의무를 위반했는지, 원고들이 시설의 용도를 착각하여 계약을 취소할 수 있는지, 계약 체결 후 법령 개정으로 인한 사용 제한이 계약 해제 사유가 되는지 등이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 피고가 원고들을 속였다거나 중요한 정보를 알리지 않았다고 보기 어렵고, 원고들이 착오에 빠져 계약을 체결했다고 인정하기도 부족하다고 판단했습니다. 또한, 법령 개정으로 인한 사용 제한이 계약을 해제할 만한 중대한 사정 변경에 해당하지 않는다고 보아, 원고들의 분양대금 반환 청구를 모두 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **기망으로 인한 취소 (민법 제110조):** 상대방의 의도적인 속임수로 인해 중요한 착오에 빠져 계약을 체결했을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 다만, 단순한 과장 광고는 기망으로 보기 어려울 수 있으며, 중요한 정보를 알리지 않았다는 주장이 인정되려면 상대방이 신의성실의 원칙상 반드시 알려야 할 의무가 있었고, 상대방이 그 정보를 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백해야 합니다. 2. **착오로 인한 취소 (민법 제109조):** 계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있었을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 계약의 동기(예: 주거용으로 사용할 목적)에 대한 착오는 그 동기가 계약 내용으로 포함되었다는 합의나 표시가 있어야 취소가 가능합니다. 또한, 장래의 막연한 사정 변화에 대한 예측이 빗나간 경우 이를 착오로 보기 어렵습니다. 3. **채무불이행으로 인한 해제:** 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 있거나, 피고가 계약상 의무를 이행하지 않았을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 법규 변경과 같은 불가항력적인 사정이나 스스로 확인할 의무가 있는 사항에 대해 상대방이 고지의무를 위반했다고 보기는 어렵습니다. 4. **사정변경으로 인한 해제:** 계약 성립 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 변경이 계약 해제를 요구하는 당사자의 책임 없는 사유로 발생했으며, 계약을 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반할 때 예외적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 '사정'은 객관적인 사정을 의미하며, 개인적인 주관적 사정은 포함되지 않습니다. 5. **생활숙박시설의 법적 정의 (건축법 시행령 제3조의5, 별표1 및 공중위생관리법 시행령 제4조):** 이 법령들은 생활숙박시설이 '숙박시설'의 용도로 지정된 건축물임을 명시하며, 주거용으로 사용할 수 없음을 규정합니다. 특히 2021년 5월 관련 법령 개정으로 주택 용도 사용이 더욱 명확히 제한되었습니다. ### 참고 사항 1. 부동산 계약 시 홍보 문구뿐만 아니라 계약서상의 용도와 관련 법규를 직접 확인해야 합니다. '생활숙박시설'은 주택이나 오피스텔과 법적 용도가 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 2. 계약서에 명시된 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히, '생활숙박시설 공급계약서'라는 제목이나 법규 개정 시 책임에 관한 조항 등은 나중에 분쟁의 중요한 근거가 될 수 있습니다. 3. 특정 목적(예: 주거용으로 사용)을 가지고 부동산을 계약한다면, 그 목적이 계약 내용에 명시적으로 반영되도록 노력해야 합니다. 단순한 기대나 예측만으로는 나중에 문제가 발생했을 때 계약 취소나 해제의 근거가 되기 어렵습니다. 4. 정부 정책이나 법령 변경은 부동산의 가치나 용도에 영향을 미칠 수 있습니다. 계약 체결 당시 예측하기 어려운 법령 변화의 위험은 원칙적으로 계약 당사자가 감수해야 하는 경우가 많으므로, 이러한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

서울 건물 리모델링 공사대금 분쟁 판결

주식회사 A는 B 유한회사로부터 서울 서초구의 건물 리모델링 공사를 도급받아 진행했습니다. 당초 계약금액은 9억 원이었으나, 공사 진행 중 두 차례의 변경계약을 통해 최종 계약금액은 10억 8,470만 원(부가세 별도)으로 증액되었고, 공사 완료 예정일도 2022년 10월 31일에서 2023년 4월 30일로 연장되었습니다. 원고 A는 2023년 4월 28일 공사를 완료한 후, 피고 B로부터 기지급받은 10억 5,600만 원을 제외한 잔대금 1억 3,717만 원의 지급을 청구했습니다. 이에 피고 B는 2차 변경계약서의 공사기간 연장 부분이 형식적인 합의에 불과하며, 1차 변경계약상의 준공기한(2022년 12월 31일)을 초과한 지체일수에 대한 지체상금 1억 4,079만 4,060원을 공사 잔대금과 상계해야 한다고 주장했습니다. 법원은 2차 변경계약서에 명시된 공사기간 연장의 효력을 인정하여 피고의 지체상금 주장을 배척하고, 원고에게 잔대금 1억 3,717만 원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 서울 서초구 건물 리모델링 공사를 수행한 시공사 (원고) - B 유한회사: 서울 서초구 건물 리모델링 공사를 발주한 회사 (피고) ### 분쟁 상황 원고와 피고는 건물 리모델링 공사 계약을 체결하고 공사 진행 중 두 차례의 변경계약을 통해 계약금액 증액 및 공사기간 연장을 합의했습니다. 공사가 완료된 후, 원고는 미지급된 공사 잔대금의 지급을 청구했습니다. 하지만 피고는 2차 변경계약서 상의 공사기간 연장 합의가 형식적인 것에 불과하다고 주장하며, 1차 변경계약상의 준공기한을 초과한 기간에 대한 지체상금 발생을 주장하며 공사 잔대금과 상계해야 한다고 맞섰습니다. 이는 주로 변경된 계약 내용, 특히 공사기간 연장 부분의 법적 효력 인정 여부에 대한 당사자 간의 해석 차이로 인해 발생한 분쟁입니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 원고가 청구한 공사대금 잔액의 지급 여부와, 피고가 주장한 지체상금에 따른 상계 항변의 타당성이었습니다. 특히 2차 변경계약에서 공사기간이 연장된 부분의 법적 효력이 핵심 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 2차 변경계약서에 명시된 공사기간 연장의 효력을 인정하였습니다. 이에 따라 원고가 약정 준공기간을 초과하여 공사를 완료했다고 볼 수 없으므로, 피고의 지체상금 상계 항변은 이유 없다고 판단했습니다. 결론적으로 피고는 원고에게 미지급 공사 잔대금 1억 3,717만 원과 이에 대한 지연손해금(2023년 5월 16일부터 2023년 11월 10일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 2차 변경계약서에 명시된 공사기간 연장의 효력을 인정하여 피고의 지체상금 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급된 공사 잔대금 1억 3,717만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다. * **민법 제664조 (도급의 의의)**​: 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생합니다. 이 사건은 건물 리모델링 공사라는 '일의 완성'과 그에 대한 '보수 지급'을 약정한 도급계약에 해당합니다. * **민법 제105조 (임의규정)**​: 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따릅니다. 이 원칙에 따라 계약 당사자들이 공사 기간 연장이나 대금 증액 등 계약 내용을 변경하는 것에 합의하고 이를 서면으로 명확히 한 경우, 그 합의 내용은 특별한 사유가 없는 한 법적 효력을 가집니다. 이 사건에서 2차 변경계약에 따른 공사기간 연장은 당사자 간의 명시적인 합의가 있었던 것으로 보아 그 효력이 인정되었습니다. * **처분문서의 증명력**: 법원은 처분문서(예: 계약서, 변경계약서)가 진정하게 성립된 것으로 인정되면, 그 기재 내용을 부정할 만한 분명한 반증이 없는 한 문서에 기재된 대로 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 합니다. 피고는 2차 변경계약서의 공사기간 연장 부분이 형식적인 합의에 불과하다고 주장했으나, 법원은 계약서의 내용과 당사자 간 통화 내용 등을 종합하여 해당 변경계약의 효력을 인정했습니다. * **민법 제492조 (상계)**​: 채무자가 채권자에 대하여 자산채권을 가지는 경우에 그 채무의 이행과 상계할 수 있습니다. 피고는 원고에게 지체상금 채권이 있다고 주장하며 공사 잔대금 채무와 상계하려 했으나, 법원이 2차 변경계약에 따른 공사기간 연장을 인정함으로써 지체상금 발생을 부인하여 상계 항변이 받아들여지지 않았습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법**: 이 법은 소송이 제기된 이후의 지연손해금률을 정하고 있습니다. 이 판결에서는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2023년 11월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용하도록 명시했습니다. ### 참고 사항 공사 계약은 물론 모든 계약에서 내용을 변경할 때는 반드시 서면으로 명확히 기록하고 모든 당사자가 그 내용을 정확히 인지했는지 확인해야 합니다. 특히 공사기간 연장이나 금액 변동과 같이 중요한 사항은 당사자 간의 구두 합의를 넘어 공식적인 문서에 상세히 기록하고 모든 당사자가 이를 확인하고 서명하는 것이 중요합니다. 문서상 명시된 내용이 당사자의 내심의 의사와 다르다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 법원에서 받아들여지기 어렵습니다. 따라서 계약서나 변경계약서에 서명하기 전에 모든 내용을 꼼꼼히 검토하여 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 최소화해야 합니다. 또한 공사 지연 시 적용되는 지체상금 조항이나 대금 지급 기한 및 지연이자율 등도 계약서에 명확히 명시하여 분쟁 발생 시 혼란을 방지하는 것이 좋습니다.

누나가 동생 명의로 매입한 토지의 소유권 이전 등기 판결

누나 A가 동생 B의 명의로 경매를 통해 부동산을 매수하며 동생 B와 매매예약을 체결하고 가등기를 마쳤습니다. 이후 A는 약정된 매매예약 완결일을 근거로 B에게 부동산 전체의 소유권 이전 등기를 청구했습니다. B는 해당 부동산을 A와 공동으로 매수했으며 자신의 지분(1/4)에 대해서는 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장하고 A의 소유권이전등기청구권이 소멸시효가 완성되었다고 항변했습니다. 하지만 법원은 B의 항변을 모두 받아들이지 않고 A의 주위적 청구를 인용하여 B에게 해당 부동산 전체의 소유권 이전 등기 절차를 이행하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고, 피항소인 A (누나): 동생 B 명의로 부동산을 매수한 후 매매예약 완결을 원인으로 전체 부동산의 소유권 이전을 주장하는 당사자 - 피고, 항소인 B (동생): 누나 A와 공동으로 부동산을 매수하여 자신의 1/4 지분 소유를 주장하며 A의 청구가 통정허위표시이거나 소멸시효가 완성되었다고 항변하는 당사자 - C (원고와 피고의 이모): 1991년경부터 이 사건 부동산을 점유하며 농사를 짓는 등으로 사용해왔으며, 원고에게 부동산 매수를 부탁한 인물 - I (원고와 피고의 어머니): 이모 C를 통해 원고에게 부동산 매수를 부탁하고, C와 함께 이 사건 부동산을 사용하게 한 인물 ### 분쟁 상황 원고 A는 동생 B의 명의로 부동산 경매에 참여하여 총 62,410,000원에 부동산을 매수했습니다. 매수 당일인 2001. 6. 25. A와 B는 매매예약을 체결했고, 매매예약 완결일은 2001. 7. 31.로 정했습니다. 또한, 완결일이 지나면 원고의 의사표시 없이도 매매예약이 당연히 완결된 것으로 본다는 특약을 했습니다. 이후 2001. 7. 13. B 명의의 소유권이전등기와 A 명의의 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌습니다. 원고 A는 매매예약 완결일에 따라 매매계약이 성립되었다며 B에게 소유권이전등기 절차를 이행하라고 요구했습니다. 반면 피고 B는 부동산을 A와 공동으로 매수했으며, 총 비용 82,720,000원 중 자신은 18.74%를 부담했으므로 자신의 1/4 지분에 대한 매매예약은 통정허위표시로서 무효라고 주장했습니다. 또한 A의 소유권이전등기청구권이 10년의 소멸시효가 경과하여 소멸했다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 매매예약 완결에 따라 원고의 소유권이전등기청구권이 인정되는지 여부, 피고가 주장하는 통정허위표시가 성립하는지 여부, 원고의 소유권이전등기청구권이 소멸시효로 인해 소멸했는지 여부 ### 법원의 판단 원심 판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각하고, 항소 비용은 피고가 부담한다. 피고는 원고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2001. 7. 31. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다. ### 결론 원고와 피고 사이에 체결된 매매예약은 2001. 7. 31. 완결되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있습니다. 피고의 통정허위표시 항변은 입증 부족으로 기각되었고, 원고가 매매예약 체결일인 2001. 6. 25.부터 현재까지 이 사건 부동산을 지속적으로 점유해왔으므로 소멸시효가 진행되지 않아 소멸시효 항변도 기각되었습니다. 따라서 원고의 주위적 청구는 받아들여졌고, 피고의 항소는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **매매예약의 효력**: 매매예약은 당사자 일방이 매매를 완결할 의사를 표시할 때 매매의 효력이 생기는 계약입니다. 이 사건에서는 매매예약 완결일인 2001. 7. 31.이 경과하면 원고의 의사표시가 없어도 당연히 매매예약이 완결된 것으로 본다는 특약이 있었고, 법원은 이 약정에 따라 2001. 7. 31.에 매매계약이 성립되었다고 판단했습니다. 2. **소유권이전청구권가등기의 효력**: 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기는 나중에 본등기를 하면 본등기의 효력이 가등기 시점까지 소급하는 효력(순위 보전의 효력)이 있습니다. 이는 장래의 소유권 변동에 대한 권리를 미리 확보하는 중요한 수단입니다. 3. **통정허위표시 (민법 제108조)**​: 상대방과 통정하여 허위로 한 의사표시는 무효입니다. 그러나 통정허위표시를 주장하는 당사자는 그 사실을 입증해야 합니다. 피고는 원고와 공동으로 부동산을 매수하여 1/4 지분을 소유하기로 합의했다는 주장을 했으나, 관련 증거(을 제1 내지 6호증, 금융거래정보 등)만으로는 이를 인정하기에 부족하다고 판단되어 피고의 항변은 받아들여지지 않았습니다. 4. **소멸시효 (민법 제162조 제1항)**​: 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 그러나 대법원 판례(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결 등)는 부동산 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보고 있습니다. 이는 권리 위에 잠자는 자는 법적 보호에서 제외하지만, 부동산을 점유하며 권리를 행사하는 자는 이에 해당하지 않는다고 보기 때문입니다. 이 사건에서 원고는 매매예약 체결일인 2001. 6. 25.부터 이모 C와 어머니 I를 통해 이 사건 부동산을 현재까지 계속 점유해왔음이 인정되어 원고의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않은 것으로 판단되었습니다. ### 참고 사항 가족이나 지인 간에 명의를 빌려 부동산을 매수하거나 공동으로 투자하는 경우 분쟁을 예방하기 위해 다음과 같은 점들을 명확히 해야 합니다. 1. **계약서 작성의 중요성:** 공동 매수나 명의 신탁의 경우 매수 지분, 비용 분담, 소유권 이전 시점 등 세부 사항을 명확히 명시한 계약서를 반드시 작성하고, 모든 당사자가 서명 및 날인하여 법적 증거를 남겨야 합니다. 2. **매매예약 조건 명확화:** 매매예약을 체결할 때는 매매대금, 매매예약 완결일, 완결 의사표시의 필요 여부 등 모든 조건을 구체적으로 명시해야 합니다. 특히, 이 사건처럼 특정 시점에 의사표시 없이도 자동으로 계약이 완결된다는 조항은 분쟁 발생 시 중요한 판단 근거가 됩니다. 3. **소유권이전등기청구권의 소멸시효 이해:** 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않습니다. 따라서 소유권 이전 등기를 제때 하지 못했더라도 실제 부동산을 점유하고 사용하고 있었다면 추후 등기 청구가 가능할 수 있습니다. 4. **자금 출처 증빙 자료 확보:** 공동 투자나 명의 신탁 시 각자의 자금 분담 내역을 명확하게 증빙할 수 있는 자료(금융거래 내역, 영수증 등)를 반드시 보관해야 합니다. 이는 향후 소유권 주장이나 통정허위표시 등의 항변이 제기될 경우 중요한 증거가 됩니다.

생활숙박시설을 주거용으로 오해하고 계약한 분양대금 반환 청구 사건

원고들은 피고로부터 생활숙박시설을 분양받았으나, 해당 시설을 주거용으로 사용할 수 없고 주택임대차보호법 적용도 안 되며 개인이 숙박업을 운영할 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되자, 피고가 분양 당시 이를 속였거나 중요한 정보를 알리지 않았다고 주장했습니다. 또한, 계약 당시 예측할 수 없었던 법령 개정으로 주거용 사용이 불가능해졌으므로 계약을 취소하거나 해제하고 분양대금을 돌려달라고 요구했으나, 법원은 원고들의 주장을 모두 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A, B, C: 피고로부터 생활숙박시설의 호실을 분양받은 사람들 - 피고 주식회사 E: 생활숙박시설 'J'를 신축하고 분양한 사업자이자 매도인 ### 분쟁 상황 피고는 2018년 경 생활숙박시설인 'J'를 분양하며 '주거 및 숙박 가능', '거주 서비스' 등 문구를 사용했습니다. 원고들은 이를 주거용으로 오해하고 각 호실을 분양받아 분양대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마쳤습니다. 그러나 2021년 1월 국토교통부의 법령 개정 예고 및 5월 건축법 시행령 개정으로 생활숙박시설의 주택 용도 사용이 명확히 불가능해지고 숙박업 신고가 의무화되자, 원고들은 피고가 기망 또는 착오를 유발했거나 채무불이행, 사정변경 등의 이유로 분양계약을 해제하고 매매대금의 반환을 요구하게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 생활숙박시설을 주거용으로 홍보하여 원고들을 속였거나 고지 의무를 위반했는지, 원고들이 시설의 용도를 착각하여 계약을 취소할 수 있는지, 계약 체결 후 법령 개정으로 인한 사용 제한이 계약 해제 사유가 되는지 등이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. ### 결론 재판부는 피고가 원고들을 속였다거나 중요한 정보를 알리지 않았다고 보기 어렵고, 원고들이 착오에 빠져 계약을 체결했다고 인정하기도 부족하다고 판단했습니다. 또한, 법령 개정으로 인한 사용 제한이 계약을 해제할 만한 중대한 사정 변경에 해당하지 않는다고 보아, 원고들의 분양대금 반환 청구를 모두 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **기망으로 인한 취소 (민법 제110조):** 상대방의 의도적인 속임수로 인해 중요한 착오에 빠져 계약을 체결했을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 다만, 단순한 과장 광고는 기망으로 보기 어려울 수 있으며, 중요한 정보를 알리지 않았다는 주장이 인정되려면 상대방이 신의성실의 원칙상 반드시 알려야 할 의무가 있었고, 상대방이 그 정보를 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백해야 합니다. 2. **착오로 인한 취소 (민법 제109조):** 계약 내용의 중요한 부분에 착오가 있었을 때 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 계약의 동기(예: 주거용으로 사용할 목적)에 대한 착오는 그 동기가 계약 내용으로 포함되었다는 합의나 표시가 있어야 취소가 가능합니다. 또한, 장래의 막연한 사정 변화에 대한 예측이 빗나간 경우 이를 착오로 보기 어렵습니다. 3. **채무불이행으로 인한 해제:** 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 있거나, 피고가 계약상 의무를 이행하지 않았을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 법규 변경과 같은 불가항력적인 사정이나 스스로 확인할 의무가 있는 사항에 대해 상대방이 고지의무를 위반했다고 보기는 어렵습니다. 4. **사정변경으로 인한 해제:** 계약 성립 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 변경이 계약 해제를 요구하는 당사자의 책임 없는 사유로 발생했으며, 계약을 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반할 때 예외적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 '사정'은 객관적인 사정을 의미하며, 개인적인 주관적 사정은 포함되지 않습니다. 5. **생활숙박시설의 법적 정의 (건축법 시행령 제3조의5, 별표1 및 공중위생관리법 시행령 제4조):** 이 법령들은 생활숙박시설이 '숙박시설'의 용도로 지정된 건축물임을 명시하며, 주거용으로 사용할 수 없음을 규정합니다. 특히 2021년 5월 관련 법령 개정으로 주택 용도 사용이 더욱 명확히 제한되었습니다. ### 참고 사항 1. 부동산 계약 시 홍보 문구뿐만 아니라 계약서상의 용도와 관련 법규를 직접 확인해야 합니다. '생활숙박시설'은 주택이나 오피스텔과 법적 용도가 다르다는 점을 명확히 인지해야 합니다. 2. 계약서에 명시된 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히, '생활숙박시설 공급계약서'라는 제목이나 법규 개정 시 책임에 관한 조항 등은 나중에 분쟁의 중요한 근거가 될 수 있습니다. 3. 특정 목적(예: 주거용으로 사용)을 가지고 부동산을 계약한다면, 그 목적이 계약 내용에 명시적으로 반영되도록 노력해야 합니다. 단순한 기대나 예측만으로는 나중에 문제가 발생했을 때 계약 취소나 해제의 근거가 되기 어렵습니다. 4. 정부 정책이나 법령 변경은 부동산의 가치나 용도에 영향을 미칠 수 있습니다. 계약 체결 당시 예측하기 어려운 법령 변화의 위험은 원칙적으로 계약 당사자가 감수해야 하는 경우가 많으므로, 이러한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

서울 건물 리모델링 공사대금 분쟁 판결

주식회사 A는 B 유한회사로부터 서울 서초구의 건물 리모델링 공사를 도급받아 진행했습니다. 당초 계약금액은 9억 원이었으나, 공사 진행 중 두 차례의 변경계약을 통해 최종 계약금액은 10억 8,470만 원(부가세 별도)으로 증액되었고, 공사 완료 예정일도 2022년 10월 31일에서 2023년 4월 30일로 연장되었습니다. 원고 A는 2023년 4월 28일 공사를 완료한 후, 피고 B로부터 기지급받은 10억 5,600만 원을 제외한 잔대금 1억 3,717만 원의 지급을 청구했습니다. 이에 피고 B는 2차 변경계약서의 공사기간 연장 부분이 형식적인 합의에 불과하며, 1차 변경계약상의 준공기한(2022년 12월 31일)을 초과한 지체일수에 대한 지체상금 1억 4,079만 4,060원을 공사 잔대금과 상계해야 한다고 주장했습니다. 법원은 2차 변경계약서에 명시된 공사기간 연장의 효력을 인정하여 피고의 지체상금 주장을 배척하고, 원고에게 잔대금 1억 3,717만 원과 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 주식회사 A: 서울 서초구 건물 리모델링 공사를 수행한 시공사 (원고) - B 유한회사: 서울 서초구 건물 리모델링 공사를 발주한 회사 (피고) ### 분쟁 상황 원고와 피고는 건물 리모델링 공사 계약을 체결하고 공사 진행 중 두 차례의 변경계약을 통해 계약금액 증액 및 공사기간 연장을 합의했습니다. 공사가 완료된 후, 원고는 미지급된 공사 잔대금의 지급을 청구했습니다. 하지만 피고는 2차 변경계약서 상의 공사기간 연장 합의가 형식적인 것에 불과하다고 주장하며, 1차 변경계약상의 준공기한을 초과한 기간에 대한 지체상금 발생을 주장하며 공사 잔대금과 상계해야 한다고 맞섰습니다. 이는 주로 변경된 계약 내용, 특히 공사기간 연장 부분의 법적 효력 인정 여부에 대한 당사자 간의 해석 차이로 인해 발생한 분쟁입니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 원고가 청구한 공사대금 잔액의 지급 여부와, 피고가 주장한 지체상금에 따른 상계 항변의 타당성이었습니다. 특히 2차 변경계약에서 공사기간이 연장된 부분의 법적 효력이 핵심 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 2차 변경계약서에 명시된 공사기간 연장의 효력을 인정하였습니다. 이에 따라 원고가 약정 준공기간을 초과하여 공사를 완료했다고 볼 수 없으므로, 피고의 지체상금 상계 항변은 이유 없다고 판단했습니다. 결론적으로 피고는 원고에게 미지급 공사 잔대금 1억 3,717만 원과 이에 대한 지연손해금(2023년 5월 16일부터 2023년 11월 10일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 2차 변경계약서에 명시된 공사기간 연장의 효력을 인정하여 피고의 지체상금 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급된 공사 잔대금 1억 3,717만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 다음과 같은 법률 및 법리가 적용되었습니다. * **민법 제664조 (도급의 의의)**​: 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생합니다. 이 사건은 건물 리모델링 공사라는 '일의 완성'과 그에 대한 '보수 지급'을 약정한 도급계약에 해당합니다. * **민법 제105조 (임의규정)**​: 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따릅니다. 이 원칙에 따라 계약 당사자들이 공사 기간 연장이나 대금 증액 등 계약 내용을 변경하는 것에 합의하고 이를 서면으로 명확히 한 경우, 그 합의 내용은 특별한 사유가 없는 한 법적 효력을 가집니다. 이 사건에서 2차 변경계약에 따른 공사기간 연장은 당사자 간의 명시적인 합의가 있었던 것으로 보아 그 효력이 인정되었습니다. * **처분문서의 증명력**: 법원은 처분문서(예: 계약서, 변경계약서)가 진정하게 성립된 것으로 인정되면, 그 기재 내용을 부정할 만한 분명한 반증이 없는 한 문서에 기재된 대로 의사표시의 존재 및 내용을 인정해야 합니다. 피고는 2차 변경계약서의 공사기간 연장 부분이 형식적인 합의에 불과하다고 주장했으나, 법원은 계약서의 내용과 당사자 간 통화 내용 등을 종합하여 해당 변경계약의 효력을 인정했습니다. * **민법 제492조 (상계)**​: 채무자가 채권자에 대하여 자산채권을 가지는 경우에 그 채무의 이행과 상계할 수 있습니다. 피고는 원고에게 지체상금 채권이 있다고 주장하며 공사 잔대금 채무와 상계하려 했으나, 법원이 2차 변경계약에 따른 공사기간 연장을 인정함으로써 지체상금 발생을 부인하여 상계 항변이 받아들여지지 않았습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법**: 이 법은 소송이 제기된 이후의 지연손해금률을 정하고 있습니다. 이 판결에서는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2023년 11월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용하도록 명시했습니다. ### 참고 사항 공사 계약은 물론 모든 계약에서 내용을 변경할 때는 반드시 서면으로 명확히 기록하고 모든 당사자가 그 내용을 정확히 인지했는지 확인해야 합니다. 특히 공사기간 연장이나 금액 변동과 같이 중요한 사항은 당사자 간의 구두 합의를 넘어 공식적인 문서에 상세히 기록하고 모든 당사자가 이를 확인하고 서명하는 것이 중요합니다. 문서상 명시된 내용이 당사자의 내심의 의사와 다르다는 주장은 특별한 사정이 없는 한 법원에서 받아들여지기 어렵습니다. 따라서 계약서나 변경계약서에 서명하기 전에 모든 내용을 꼼꼼히 검토하여 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 최소화해야 합니다. 또한 공사 지연 시 적용되는 지체상금 조항이나 대금 지급 기한 및 지연이자율 등도 계약서에 명확히 명시하여 분쟁 발생 시 혼란을 방지하는 것이 좋습니다.

누나가 동생 명의로 매입한 토지의 소유권 이전 등기 판결

누나 A가 동생 B의 명의로 경매를 통해 부동산을 매수하며 동생 B와 매매예약을 체결하고 가등기를 마쳤습니다. 이후 A는 약정된 매매예약 완결일을 근거로 B에게 부동산 전체의 소유권 이전 등기를 청구했습니다. B는 해당 부동산을 A와 공동으로 매수했으며 자신의 지분(1/4)에 대해서는 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장하고 A의 소유권이전등기청구권이 소멸시효가 완성되었다고 항변했습니다. 하지만 법원은 B의 항변을 모두 받아들이지 않고 A의 주위적 청구를 인용하여 B에게 해당 부동산 전체의 소유권 이전 등기 절차를 이행하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고, 피항소인 A (누나): 동생 B 명의로 부동산을 매수한 후 매매예약 완결을 원인으로 전체 부동산의 소유권 이전을 주장하는 당사자 - 피고, 항소인 B (동생): 누나 A와 공동으로 부동산을 매수하여 자신의 1/4 지분 소유를 주장하며 A의 청구가 통정허위표시이거나 소멸시효가 완성되었다고 항변하는 당사자 - C (원고와 피고의 이모): 1991년경부터 이 사건 부동산을 점유하며 농사를 짓는 등으로 사용해왔으며, 원고에게 부동산 매수를 부탁한 인물 - I (원고와 피고의 어머니): 이모 C를 통해 원고에게 부동산 매수를 부탁하고, C와 함께 이 사건 부동산을 사용하게 한 인물 ### 분쟁 상황 원고 A는 동생 B의 명의로 부동산 경매에 참여하여 총 62,410,000원에 부동산을 매수했습니다. 매수 당일인 2001. 6. 25. A와 B는 매매예약을 체결했고, 매매예약 완결일은 2001. 7. 31.로 정했습니다. 또한, 완결일이 지나면 원고의 의사표시 없이도 매매예약이 당연히 완결된 것으로 본다는 특약을 했습니다. 이후 2001. 7. 13. B 명의의 소유권이전등기와 A 명의의 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌습니다. 원고 A는 매매예약 완결일에 따라 매매계약이 성립되었다며 B에게 소유권이전등기 절차를 이행하라고 요구했습니다. 반면 피고 B는 부동산을 A와 공동으로 매수했으며, 총 비용 82,720,000원 중 자신은 18.74%를 부담했으므로 자신의 1/4 지분에 대한 매매예약은 통정허위표시로서 무효라고 주장했습니다. 또한 A의 소유권이전등기청구권이 10년의 소멸시효가 경과하여 소멸했다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 매매예약 완결에 따라 원고의 소유권이전등기청구권이 인정되는지 여부, 피고가 주장하는 통정허위표시가 성립하는지 여부, 원고의 소유권이전등기청구권이 소멸시효로 인해 소멸했는지 여부 ### 법원의 판단 원심 판결은 정당하므로 피고의 항소를 기각하고, 항소 비용은 피고가 부담한다. 피고는 원고에게 이 사건 각 부동산에 관하여 2001. 7. 31. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행해야 한다. ### 결론 원고와 피고 사이에 체결된 매매예약은 2001. 7. 31. 완결되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 가등기에 기한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있습니다. 피고의 통정허위표시 항변은 입증 부족으로 기각되었고, 원고가 매매예약 체결일인 2001. 6. 25.부터 현재까지 이 사건 부동산을 지속적으로 점유해왔으므로 소멸시효가 진행되지 않아 소멸시효 항변도 기각되었습니다. 따라서 원고의 주위적 청구는 받아들여졌고, 피고의 항소는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **매매예약의 효력**: 매매예약은 당사자 일방이 매매를 완결할 의사를 표시할 때 매매의 효력이 생기는 계약입니다. 이 사건에서는 매매예약 완결일인 2001. 7. 31.이 경과하면 원고의 의사표시가 없어도 당연히 매매예약이 완결된 것으로 본다는 특약이 있었고, 법원은 이 약정에 따라 2001. 7. 31.에 매매계약이 성립되었다고 판단했습니다. 2. **소유권이전청구권가등기의 효력**: 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기는 나중에 본등기를 하면 본등기의 효력이 가등기 시점까지 소급하는 효력(순위 보전의 효력)이 있습니다. 이는 장래의 소유권 변동에 대한 권리를 미리 확보하는 중요한 수단입니다. 3. **통정허위표시 (민법 제108조)**​: 상대방과 통정하여 허위로 한 의사표시는 무효입니다. 그러나 통정허위표시를 주장하는 당사자는 그 사실을 입증해야 합니다. 피고는 원고와 공동으로 부동산을 매수하여 1/4 지분을 소유하기로 합의했다는 주장을 했으나, 관련 증거(을 제1 내지 6호증, 금융거래정보 등)만으로는 이를 인정하기에 부족하다고 판단되어 피고의 항변은 받아들여지지 않았습니다. 4. **소멸시효 (민법 제162조 제1항)**​: 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 그러나 대법원 판례(대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결 등)는 부동산 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 보고 있습니다. 이는 권리 위에 잠자는 자는 법적 보호에서 제외하지만, 부동산을 점유하며 권리를 행사하는 자는 이에 해당하지 않는다고 보기 때문입니다. 이 사건에서 원고는 매매예약 체결일인 2001. 6. 25.부터 이모 C와 어머니 I를 통해 이 사건 부동산을 현재까지 계속 점유해왔음이 인정되어 원고의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않은 것으로 판단되었습니다. ### 참고 사항 가족이나 지인 간에 명의를 빌려 부동산을 매수하거나 공동으로 투자하는 경우 분쟁을 예방하기 위해 다음과 같은 점들을 명확히 해야 합니다. 1. **계약서 작성의 중요성:** 공동 매수나 명의 신탁의 경우 매수 지분, 비용 분담, 소유권 이전 시점 등 세부 사항을 명확히 명시한 계약서를 반드시 작성하고, 모든 당사자가 서명 및 날인하여 법적 증거를 남겨야 합니다. 2. **매매예약 조건 명확화:** 매매예약을 체결할 때는 매매대금, 매매예약 완결일, 완결 의사표시의 필요 여부 등 모든 조건을 구체적으로 명시해야 합니다. 특히, 이 사건처럼 특정 시점에 의사표시 없이도 자동으로 계약이 완결된다는 조항은 분쟁 발생 시 중요한 판단 근거가 됩니다. 3. **소유권이전등기청구권의 소멸시효 이해:** 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 계속 점유하고 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않습니다. 따라서 소유권 이전 등기를 제때 하지 못했더라도 실제 부동산을 점유하고 사용하고 있었다면 추후 등기 청구가 가능할 수 있습니다. 4. **자금 출처 증빙 자료 확보:** 공동 투자나 명의 신탁 시 각자의 자금 분담 내역을 명확하게 증빙할 수 있는 자료(금융거래 내역, 영수증 등)를 반드시 보관해야 합니다. 이는 향후 소유권 주장이나 통정허위표시 등의 항변이 제기될 경우 중요한 증거가 됩니다.