임대차 계약 기간 변경 후 보증금 반환 요구 사건

임차인이 임대인과 임대차 계약을 연장하고 보증금을 증액한 후, 합의에 따라 임대차 기간을 6개월로 단축하였습니다. 임차인은 단축된 기간 만료 후 보증금 반환을 요구했으나 임대인은 주택임대차보호법에 따라 계약 기간이 2년으로 자동 연장된다고 주장하며 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다. 법원은 주택임대차보호법의 예외 조항에 따라 임차인이 2년 미만의 기간 유효를 주장할 수 있다고 판단하여 임차인의 보증금 반환 청구를 인용하되, 임차 주택 인도와 동시에 지급하라고 판결하였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대인으로부터 아파트를 임차한 임차인
• 피고 B: 원고에게 아파트를 임대한 임대인

분쟁 상황

2019년 12월 25일 원고 A는 피고 B와 경기도 화성시 C아파트 D호에 대해 임대차 기간 2020년 3월 2일부터 2022년 3월 1일까지, 임대차보증금 260,000,000원의 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 2021년 12월 4일 계약 연장 및 보증금 증액에 합의하여 임대차 기간을 2022년 3월 2일부터 2024년 3월 2일까지, 임대차보증금을 380,000,000원으로 변경하는 계약을 체결하고 차액 120,000,000원을 추가 지급했습니다. 이후 2022년 2월 15일 원고와 피고는 합의하여 임대차 기간 만료일을 2024년 3월 2일에서 2022년 9월 2일로 변경하는 임대차 계약서를 다시 작성했습니다. 원고는 단축된 6개월 기간이 만료된 2022년 9월 2일에 계약이 종료되었다고 주장하며 피고에게 임대차보증금 380,000,000원의 반환을 요구했습니다. 그러나 피고는 주택임대차보호법에 따라 2년 미만의 기간은 2년으로 본다고 주장하며 계약 기간이 2024년 3월 2일까지이므로 아직 임대차 기간이 만료되지 않았다고 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

주택임대차보호법 제4조 제1항 본문과 단서 조항의 해석을 통해 임차인이 2년 미만으로 정한 임대차 기간의 유효함을 주장할 수 있는지 여부 및 그에 따른 임대차보증금 반환 의무 발생 여부, 그리고 주택 인도와 보증금 반환의 동시이행 관계가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B는 원고 A로부터 경기도 화성시 C아파트 D호를 인도받음과 동시에 원고 A에게 임대차보증금 380,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 피고 B가 50%, 원고 A가 나머지를 부담하게 되었습니다.

결론

원고와 피고가 2022년 2월 15일 임대차 기간을 2022년 3월 2일부터 2022년 9월 2일까지 6개월로 정한 것에 대해, 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따라 임차인인 원고가 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 판단했습니다. 이에 따라 임대차 계약은 2022년 9월 2일 기간 만료로 종료되었으므로 피고는 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 다만 원고가 이 사건 아파트를 피고에게 아직 인도하지 않았으므로, 보증금 반환은 아파트 인도와 동시에 이행되어야 한다고 보아 동시이행을 명령했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 '주택임대차보호법 제4조 제1항'의 해석에 중점을 둡니다. 이 조항은 크게 본문과 단서로 나뉩니다.

• 본문: "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다." 이는 임차인을 보호하기 위한 강행규정으로, 임대인이 임의로 2년 미만의 기간을 주장하여 임차인을 불리하게 할 수 없도록 합니다. 즉, 임대인은 2년의 임대차 기간을 보장해야 합니다.
• 단서: "다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다." 이 단서는 임차인의 선택권을 보장하는 조항입니다. 임차인이 2년 미만의 기간을 원할 경우, 그 짧은 기간을 유효하다고 주장할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 (임차인)와 피고 (임대인)는 처음에는 2년 계약을 맺고 이후 연장하면서 다시 2년으로 정했습니다. 하지만 이후 합의를 통해 임대차 기간을 6개월로 단축했습니다. 피고는 본문 조항에 따라 계약 기간이 2년으로 봐야 하므로 2024년 3월 2일까지 유효하다고 주장했으나, 법원은 임차인인 원고가 단서 조항에 의거하여 6개월이라는 짧은 기간의 유효함을 주장했으므로, 임대차 계약은 해당 6개월(2022년 3월 2일 ~ 2022년 9월 2일) 만료로 종료되었다고 판단했습니다. 또한, 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차 주택 인도 의무는 '동시이행 관계'에 있습니다. 이는 민법상 동시이행의 항변권에 해당하는 법리로, 한쪽 당사자가 자신의 의무 이행을 제공하지 않는 한 다른 쪽 당사자도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있다는 원칙입니다. 따라서 이 사건에서 원고가 아파트를 아직 인도하지 않았으므로, 피고는 아파트를 인도받음과 동시에 보증금을 반환해야 한다고 판시했습니다.

참고 사항

임대차 계약 기간을 2년 미만으로 정할 경우, 임대인은 그 기간의 유효를 주장할 수 없으며 최소 2년의 기간을 보장해야 합니다. 하지만 임차인은 2년 미만으로 정한 계약 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 단기 계약을 원하는 임차인은 이 점을 활용할 수 있습니다. 계약 기간 만료 후 임대차보증금 반환과 임차 주택 인도는 특별한 사정이 없는 한 동시에 이행되어야 합니다. 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지는 주택을 계속 점유할 권리가 있지만, 보증금 반환을 받으려면 주택을 인도할 준비가 되어 있어야 합니다. 계약서 작성 시 임대차 기간 변경과 같이 중요한 내용이 변경될 경우, 반드시 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 내용을 명확히 기재하고 양 당사자가 서명 또는 날인하여 합의 사실을 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 중요합니다. 임대차 계약 관련 분쟁 발생 시에는 관련 법규정을 정확히 확인하고, 자신의 권리를 명확히 주장하는 것이 중요합니다. 특히 주택임대차보호법과 같은 특별법의 경우 일반 민법보다 임차인 보호를 강화하는 특례가 많으므로 해당 조항들을 숙지하는 것이 필요합니다.